Investir dans l’immobilier sans apport

Investir dans l’immobilier constitue un projet très rentable. Le projet consiste à acquérir un logement que ce soit pour se constituer un patrimoine ou pour se créer un complément de revenus. L’investissement locatif permet de profiter d’une fiscalité plus avantageuse de l’impôt sur le revenu. Cependant, il n’est pas toujours facile de réunir les fonds nécessaires pour le financer. Sachez qu’il est tout à fait possible d’effectuer un investissement locatif sans apport à condition que vous ayez un projet immobilier viable.

Étape 1 : construire son projet

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Cette étape est indispensable pour réussir votre investissement. Pour demander un prêt, vous devez définir votre capacité à financer votre achat. Cela permettra à l’organisme de prêt de vérifier votre solvabilité et de vous octroyer la somme dont vous avez besoin pour financer votre projet.

Cependant, la capacité d’apport peut être inexistante. C’est la raison pour laquelle vous devez opter pour un investissement qui ne requiert pas obligatoirement d’apport personnel. En effet, vous pouvez financer votre investissement locatif à l’aide des revenus locatifs que vous percevrez. Cette solution vous permettra d’effectuer une demande de crédit sans apport, car l’établissement prêteur est conscient des avantages fiscaux d’un bien immobilier destiné à la location et revenu que cela engendrera pour vous. Malgré cela, vous devez travailler votre sens de persuasion, car il est parfois difficile de convaincre votre créancier de vous octroyer un prêt sans qu’il n’y ait aucune garantie. Pour y arriver, il est primordial que vous lui présentiez votre projet et que celui-ci soit solide et crédible, mais surtout vous devez vous assurer de sa rentabilité. Prenez le temps de créer un dossier pour présenter votre projet. Vous devez prendre en compte de tous les frais se rapportant à l’acquisition du bien comme les taxes, les charges, l’assurance… Ces frais doivent être intégrés dans le loyer de votre futur investissement. En d’autres termes, il est important que vous sachiez le ratio entre la valeur de l’investissement et le rendement escompté. Et surtout, il est important de présenter une marge bénéficiaire. Il est primordial de faire comprendre à votre banque que vous êtes apte à réaliser une épargne mensuelle pour le remboursement des mensualités.

Étape 2 : bien choisir le bien immobilier à acheter

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Envisager de réaliser un investissement locatif consiste à effectuer un placement immobilier. Il faut préparer le projet et le choix du bien immobilier ne doit pas s’effectuer suite à un coup tête. C’est le meilleur moyen de rater votre investissement et de perdre de l’argent. C’est primordial, surtout si vous avez l’intention d’effectuer un investissement locatif sans apport. Vous devez garder en tête que vous devez convaincre votre créancier. Vous devez donc investir dans un bien rentable. Vous devez définir un cadre budgétaire réaliste et concret, tout en vous focalisant sur le processus du placement immobilier. Vous devez donc choisir le bien immobilier parfait pour le projet. Puisqu’il s’agit de votre premier investissement, optez pour des biens de petites surfaces. Cependant, ne faites pas l’impasse sur la qualité et le confort du bien, mais également sur son emplacement. Si les studios et les petits appartements ne vous conviennent pas, vous pouvez investir dans un EHPAD ou dans une résidence de service comme un loft pour étudiant.

Vous devez également prendre le temps de choisir l’emplacement du bien. C’est un critère de choix important pour garantir la rentabilité de l’investissement. Le moyen financier n’est pas la meilleure excuse pour bâcler la qualité de votre projet.

Au contraire, cela devrait être votre source de motivation pour trouver le bon emplacement. Vous devez éviter d’investir dans une zone où la croissance est faible ou inexistante. Pour éviter que votre investissement ne tombe dans un bien sans locataires et que vous ne perceviez aucun revenu pour rembourser votre emprunt ou faire face à un « vide locatif ». L’idéal, c’est de choisir une ville « porteuse » où l’investissement en immobilier locatif est rentable telle que Nantes, Bordeaux, Toulouse ou encore Paris.

Etape 3 : Faire une demande de prêt sans apport pour le financement de votre projet

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Après avoir préparé votre projet, vous devez le présenter à votre créancier. Le plus important pour qu’il valide votre demande c’est la qualité de celui-ci. C’est la meilleure façon de garantir votre capacité d’emprunt. Votre dossier doit afficher les vos revenus, vos dépenses journalières. Cela permettra à votre créancier de définir votre taux d’endettement. Il est important que celui-ci ne dépasse pas les 33 % de vos revenus. Au-delà, vous êtes dans la situation de surendettement, ce qui pourrait avoir un impact sur votre demande de crédit, et ceux même si cet emprunt n’a pas de répercussion sur le « reste à vivre ».

Votre situation financière sera scrutée par votre banquier, de ce fait, il est important que celui-ci soit impeccable. Si vous justifiez d’un revenu régulier et d’une situation professionnelle stable depuis plusieurs années, vous avez un atout de taille pour garantir votre solvabilité aux yeux de l’organisme de prêt. Cependant, si vos charges comprennent un loyer que vous devez vous acquitter chaque mois, votre demande risquerait d’être rejetée. Vous devez garder en tête que le créancier évaluera tous les risques avant la décision de valider votre demande. Il calculera votre capacité d’emprunt, mais également votre « reste à vivre » (la somme qui vous reste une fois que vous avez payé votre mensualité), la durée de paiement du prêt (plus c’est long, plus les mensualités sont importantes et les risques augmentent) ainsi que vos relevés bancaires (étude de vos retraits et de vos soldes pour savoir si vous êtes capables de réaliser des épargnes).

En plus du crédit sans apport, vous pouvez également vous tourner vers les prêts « aidés » comme le prêt employeur, le PTZ, le prêt-relais ou encore le prêt épargne-logement. Avec ces formes d’emprunts, vous n’êtes pas contraint de fournir des apports personnels pour avoir le financement dont vous avez besoin pour votre projet. Avec le crédit 110 %, vous n’aurez pas de mal à financer votre opération immobilière, y compris les frais de notaire. En d’autres termes, vous pouvez réaliser votre projet sans que vous ayez des fonds de départ assez important. En contractant un crédit sans apport, vous pouvez trouver le financement qu’il vous faut si vous arrivez à convaincre votre emprunteur.

  • Quel est l’impact de taux de crédit la fiscalité de votre bien immobilier locatif ?

Le taux d’emprunt bancaire ne cesse de diminuer au fil des années. En 2018, il était à son plus bas. Ainsi, il est possible de faire une demande de crédit à moins de 1 % pour une durée de 10 ans. Il est vrai que le domaine de l’immobilier a connu un taux surréaliste en 2005 avec un taux de 5,5 % pour une durée de 10 ans. Ces taux ont permis aux prêteurs de profiter de conditions d’emprunt plus favorables, mais avec un « retour de bâton » assez imprévisible. Vous pouvez utiliser une calculette immobilière pour connaître votre taux d’emprunt. Cependant, il ne faut pas se laisser tenter par le paradoxe. S’il est tout à fait logique de dénicher les taux les plus bas pour acheter sa résidence principale, il est tout à fait relatif d’agir de la même manière pour un investissement immobilier sans apport. Sachez que vous pouvez déduire les intérêts de votre crédit contracté à l’aide d’un prêt bancaire aux loyers que vous percevez. Mais une fois que toutes les charges déduites, vous n’aurez plus que de reliquat de revenus fonciers qui seront intégrés dans les revenus imposables. De ce fait, cette somme sera soumise à tranches marginales ajoutées aux contributions sociales d’un taux évalué à 17,2 %. Ainsi, le fait de rechercher un taux assez bas pour un projet d’investissement locatif peut être, au final, revenir beaucoup plus cher, avec une note fiscale beaucoup plus importante, du fait que le loyer sera imposable.

Pourquoi investir dans un bien immobilier locatif ?

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Vous devez garder en tête que tout le monde a besoin d’un logement. C’est vital pour chaque être humain. Ce qui signifie que c’est un marché où la demande existera toujours. Bien évidemment, chacun aura ses propres critères de choix en ce qui  concerne le logement idéal, mais en général c’est un marché qui n’est pas enclin.

Cependant, pour trouver le bon investissement, vous devez vous fier sur l’économie, le profil de la population, les tendances du marché… L’immobilier créer un effet de levier. Cela vous permettra de faire une meilleure acquisition avec un peu de fonds de financement, grâce aux crédits sans apports.

L’immobilier est un projet qui arrive réellement à traverser le temps. Il contribue à l’amélioration de l’économie d’une ville et d’un pays. Malgré les fluctuations, le marché immobilier fait partie des secteurs d’activité les plus stables. Si vous voulez faire face à la fluctuation, vous pourrez acheter votre bien immobilier locatif à un prix très abordable, et en réalisant des projets rentables, qui permettent de réaliser des profits. Cela vous permettra d’avoir une barrière de protection contre les éventuelles baisses des valeurs. Sans oublier que l’immobilier est un domaine passionnant. Généralement, ce sont surtout les passionnés qui réussissent dans ce domaine. Si cela ne vous intéresse pas, vous ne pourrez jamais réussir dans ce domaine. Vous devez aimer  visiter les immeubles, aimer négocier, aimer rendre service aux locataires… Cela vous permettra de réaliser des transactions de qualité, profiter d’un temps de liberté et être votre propre patron.

De plus, avec l’immobilier locatif, vous avez le contrôle de votre investissement. Vous avez un pouvoir de décisions sur de nombreux actifs : comme le prix d’achat de l’immeuble, le secteur d’implantation du bien, la gestion des profils du locataire, la valeur des loyers, les inclusions et les exclusions de l’entente… Cela vous procure de nombreux avantages non négligeables. En d’autres termes, l’investissement locatif constitue un vrai bouclier anticrise. En 2018, avec le taux de crédit assez bas, il est beaucoup plus facile d’investir dans un domaine où l’effet de levier est assez important. Il est possible d’acquérir un bien immobilier même sans apport personnel. Le crédit immobilier est considéré comme une dette, c’est la raison pour laquelle il permet de profiter d’une fiscalité intéressante. Cela favorise l’allègement de la base taxable de l’IFI.

Un tel investissement permet bien évidemment de se constituer un complément de retraite avec la revente du bien, ou à l’aide des loyers que le propriétaire perçoit. Que ce soit via un achat direct ou indirect, la rentabilité n’est pas des moindres dès que la gestion est parfaitement réalisée. L’acquisition peut s’effectuer via les parts d’une société civile de placement immobilier ou SCPI. Le plus important pour gagner en rentabilité c’est de miser sur la qualité et l’emplacement du bien. Les revenus locatifs sont inférieurs à 3 % dans les mégalopoles, tandis qu’ils peuvent grimper jusqu’à 6 % dans les villes de taille intermédiaire. Pour cause, le prix des mètres carrés est beaucoup plus abordable dans ces zones alors qu’elles proposent une rentabilité assez conséquente.

Les avantages sont encore plus intéressants si vous investissez dans le neuf, grâce aux dispositifs fiscaux établis par la Cour des comptes. Cela permet d’être plus sélectifs sur le prix de vente et sur les programmes immobiliers les plus adaptés. Parmi les plus attractifs, il y a le dispositif Pinel qui garantit une réduction d’impôts d’une valeur de 12 % pour six ans, de 18 % pour neuf ans et de 21 % en douze ans. La défiscalisation est applicable sur le prix de revient du bien immobilier d’une valeur plafonnée à 300 000 €, déduit du frais de notaire. Le plus important, la location du bien peut être attribué à l’un descendants du bailleur-propriétaire, du moment que ce dernier n’ait pas de lien fiscal avec celui-ci.

 

 

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