Quels critères pour bien estimer le prix de vente de son appartement à Paris ?

Le prix de vente d’un appartement à Paris résulte de différents facteurs. Pour commencer à estimer son appartement, il est recommandé de définir le type de construction de l’immeuble. Ainsi, vous pourrez facilement comparer votre appartement avec le marché et découvrir le prix du marché parisien.

Définir la typologie de son appartement à Paris

  • Entre 1850 et 1920: l’Haussmanien

Ce type d’immeuble est appelé Haussmanien car il est généralement le fruit des grands travaux de rénovation de la ville de Paris dont l’impulsion a été faite par le célèbre baron Haussmann de 1853 à 1870. Il ne s’agit évidemment pas du baron lui-même qui l’a construit ! Ce chantier d’ampleur a profondément transformé la ville : avec les grands boulevards, les égouts ou également l’adduction d’eau. La plus grande partie des immeubles parisiens dit Haussmanniens ont d’ailleurs été construits entre 1870 et 1920, c’est-à-dire après le départ d’Haussmann de la préfecture.

Vous trouverez les principales caractéristiques de ces immeubles ci dessous :

  • Présence de pierre de taille en façade, généralement issue des carrières parisiennes. Ces blocs de pierres disposent de bords taillés de façon plane.
  • le balcon fait de pierre ou de fer forgé au deuxième étage et souvent au cinquième.
  • la hauteur des immeubles est harmonisée en proportion avec la largeur de la voie, ce qui donne une impression d’homogénéité aux rues construites d’immeubles “Haussmanniens”.

On trouve généralement dans ces immeubles, parquets, moulures, cheminées et hauteurs importantes sous plafonds, ce qui offre un charme propre à ces immeubles traditionnels parisiens.

  • La pierre et la brique

Dans le but de construire des immeubles parisiens à un coût moins élevé, un mélange de pierre de taille et de brique a fait son apparition. Ces immeubles ont globalement les mêmes caractéristiques que les immeubles Haussmanniens comme les balcons aux deuxième et cinquième étages. L’intérieur est bien décoré avec moulures, cheminées et belles hauteurs sous plafond.

  • La pierre de Paris

A noter que la pierre de Paris est aussi issue de bloc calcaire constitué dans les sous-sols de Paris. Elle est de moins bonne texture que la pierre de taille. Très souvent, les immeubles faits de pierre à Paris sont enduits d’un ciment et ensuite peints. Il n’est pas simple de les détecter et il peut être intelligent de procéder par élimination. Il peut arriver que certains immeubles mal entretenus fassent l’objet d’un arrêté de péril. Cela est terrible car l’immeuble sera en principe détruit. Vérifiez bien l’état de l’immeuble avant d’acheter, notamment s’il s’agit d’une vente par licitation !

  • La brique

Dès le 19eme siècle, la construction d’immeuble en brique à Paris a fait son apparition car elle offre différents avantages. En effet, elle est bien moins chère que la pierre de taille, mais elle nécessite également moins d’entretien. 

  • De 1950 à nos jours : le béton

Depuis la seconde guerre mondiale, le matériau de construction principal des immeubles de Paris demeure le béton. En premier le béton armé et enfin le béton à Hautes performances. Les façades sont alors crépies, peintes ou bien recouvertes de pierres agrafées.

Les terrasses et balcons décrochés des façades font leur apparition. A partir des années 80 et 90, l’isolation phonique et thermique des habitations évoluent grandement et permettent d’apporter un confort que l’on ne connaissait pas auparavant.

Une fois l’immeuble défini, il ne manque plus qu’à faire une étude comparative des biens immobiliers en vente et vendu dans votre quartier Parisien.

Définir le prix au mètre carré de son appartement parisien : l’estimation immobilière

Une fois le type d’immeuble défini il sera plus simple de comparer votre appartement Parisien avec les autres appartements à vendre sur SeLoger ou en agence immobilière chez PropriLib par exemple. Il est en effet fondamental de comparer ce qui est comparable. Un immeuble Haussmannien n’aura évidemment pas la même valeur qu’un immeuble de béton !

  • Trouvez les points forts de mon appartement parisien

Cela peut être l’exposition sud, l’emplacement devant un métro ou encore la vue sur un monument comme Montmartre ou le Trocadéro par exemple ! La disposition des pièces est aussi un élément fondamental dans l’évaluation d’un appartement Parisien !

En effet, étant donné que le prix du mètre carré à Paris n’est pas donné, le moindre espace perdu coûte cher ! Une terrasse ou un balcon à Paris est clairement un avantage de poids. Si vous disposez d’une telle surface extérieure, n’oubliez pas de comptabiliser environ ⅓ de la surface pour vous assurer de la réussite de votre estimation d’appartement parisien. Ainsi vous ajoutez à la surface loi carrez, ⅓ de la surface de la terrasse ou de votre balcon filant par exemple.

  • Trouvez les points faibles de mon appartement

Cela peut être un rez-de-chaussé donnant sur le local poubelle par exemple. Le bruit peut être aussi un facteur très nuisible. Enfin, l’appartement qui donne sur une cour avec extraction d’air pour restaurant peut aussi souffrir d’un réel désavantage.

La faible luminosité est également un facteur décourageant pour l’acquéreur potentiel ! Certains appartements sont mal agencés ou simplement trop encombrés. Dans le cas de l’encombrement, il suffira de faire de la place en vendant certains meubles pour éviter ce désagrément.

En revanche, une mauvaise disposition des pièces est réellement nuisible !

Une fois tous ces points pris en compte, il est facile de partir à la recherche d’appartements parisiens similaires !

Comparez les prix du marché immobilier Parisien au mètre carré

Une fois que vous avez listé l’ensemble des points forts et faibles de votre appartement, vous pouvez enfin passer à l’étape suivante : la comparaison des appartements à vendre à paris et précisément dans votre arrondissement et surtout dans votre quartier, étant donné les fortes disparités que l’on peut constater d’un quartier à l’autre. C’est par exemple le cas dans le 18ème arrondissement de paris, ou le prix au mètre carré varie énormément entre Porte de la Chapelle et Lamarck-Caulaincourt ou Jules-Joffrin et Abbesses, illustre l’agence immobilière en ligne PropriLib !

Après avoir comparé le prix au m2 des biens immobiliers à vendre dans votre quartier vous n’aurez plus qu’à effectuer cette même comparaison avec les biens déjà vendus. Cette comparaison peut-être un peu plus complexe car vous ne pouvez pas accéder aux annonces en tant que particulier.

C’est pourquoi il peut-être utile d’avoir recours à un agent immobilier local qui connaît bien le secteur. 

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