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Le Baron Haussmann était un véritable personnage archétypal du Second Empire. Ce bourreau de travail ambitieux avait su gravir les échelons du corps préfectoral jusqu’à décrocher la plus exceptionnelle des missions : la transformation de Paris.

En effet, cet homme a joué un rôle important dans l’embellissement de la ville. Ses œuvres sont facilement reconnaissables avec leurs riches façades sculptées, leurs balcons filants et leurs gabarits bien alignés ainsi que leurs toitures à la Mansart.

Il faut dire que les appartements et studios se trouvant dans ces immeubles ne manquent pas de réjouir les agents immobiliers.

Petite historique des immeubles haussmanniens

Personne n’avait parlé d’immeubles haussmanniens avant le 19e siècle. Au début de cette période, la capitale parisienne s’affichait principalement comme une ville médiévale avec des ruelles sombres et étroites, des immeubles insalubres et sans arbre. Les égouts et l’eau courante y étaient peu nombreux et la circulation était une catastrophe.

Mais depuis les premières œuvres d’Haussmann, qui dit Paris, dit immeubles haussmanniens.  Ce sont ces prestigieux immeubles aux pierres taillées en façade pour conférer un décor unique à la Ville lumière. Grâce à ces constructions typiques, Paris est envié par les autres capitales européennes.

Mais pour comprendre cet engouement, il faut savoir que cette histoire d’architecture n’avait rien d’un hasard. Elle a commencé à Londres, de l’autre côté de la Manche lors du séjour de Napoléon III dans cette capitale anglaise. Ce dernier était fasciné par l’élégance et la modernité de cette ville. Et à son retour à l’hexagone, il décida de transformer Paris.

Mais il n’était pas question de copier pour donner un nouveau souffle à la capitale française. Pour parvenir à faire rayonner la ville, il fallait réaménager complètement le territoire et d’y apporter des innovations ainsi qu’un nouveau style architectural.

Celui-ci est unique et reconnaissable. Le Baron Eugène Haussmann, qui était à l’époque le Préfet de la Seine, a été désigné pour concrétiser le projet. Ce dernier est mené entre 1852 et 1970.

Ce projet pharaonique consistait, entre autres, au percement des grands boulevards, à la création des parcs, d’égouts, d’assainissement et la mise en place des transports en commun. Et avec ce changement radical, les immeubles se sont également transformés.

Il faut savoir que ces derniers ont été bâtis souvent un cahier des charges très précis dans l’objectif d’homogénéiser le paysage urbain. Les architectes n’avaient donc que peu de place pour mettre en avant leur créativité.

C’est ainsi que toutes les façades haussmanniennes sont en pierre de taille et mettent en avant un matériau noble alliant noblesse et élégance. Et toujours dans ce souci d’homogénéité, les immeubles sont proportionnels à la largeur de la rue.

Des immeubles homogènes

Pour Haussmann, les immeubles devaient permettre de dessiner son plan urbain. Ils étaient édifiés pour s’intégrer à des axes prédéfinis. Aidé par des architectes chevronnés et les urbanistes, le Préfet a forgé des règles architecturales spécifiques.

Celles-ci ont donné à la capitale un paysage homogène. Ainsi, les façades sont obligatoirement en pierre de taille et ont la même hauteur tout le long de la rue. Cette hauteur est également proportionnelle à la largeur de la rue.

En ce qui concerne les étages, ceux-ci sont limités à 6. Les balcons, le plus souvent filants, sont situés aux 2e et 5e étages pour habiller l’ensemble. À noter que le deuxième étage est la partie noble d’un immeuble haussmannien. Il est, autrement dit, réservé aux plus aisés. Cette partie propose un large balcon et son emplacement permet d’éviter de gravir plusieurs marches.

Il faut rappeler que l’ascenseur n’existait pas encore à l’époque. Et outre, le balcon systématique, la noblesse du deuxième étage est témoignée par une hauteur sous plafond très importante et de riches ornements au niveau de la façade.

En outre, les 3e, 4e et 5e étages étaient occupés par les bourgeois plus modestes. Et il faut savoir que l’installation d’un balcon au 5e étage avait pour objectif de créer une symétrie avec le balcon du 2e étage.

Quant au 6e étage, ce dernier était pour les domestiques. À l’époque, les pièces se trouvant de cette partie étaient nommées « chambres de bonne ». Et enfin, le rez-de-chaussée accueillait des boutiques, tandis que le premier étage servait à loger les gérants.

Aérer, unifier et embellir la ville

Ces trois mots suffisent à eux seuls pour définir l’objectif du Préfet. La mission d’aérer faisait référence à la mise en place d’espaces verts, dont des arbres le long des rues, des parcs, l’aménagement des Vincennes et des Bois de Boulogne.

À cela s’ajoute la construction d’un système d’approvisionnement en eau courante et d’un tout un réseau d’égouts. Ensuite, la mission d’unifier correspondait à la connexion des différents quartiers de la ville par la création d’un ensemble urbain.

Ainsi, elle a abouti par la liaison entre les gares ferroviaires et la création de nouvelles avenues permettant d’atteindre certains secteurs plus isolés.

Et enfin, le terme embellir se réfère au dégagement des immeubles qui étouffent les édifications historiques comme Notre-Dame ou l’Hôtel de Ville.

• Un réaménagement complet réalisé en 17 ans

Il a fallu réaliser le projet au plus vite, car Paris se trouvait dans un piteux état. Son séjour en Angleterre était un déclic pour l’Empereur Napoléon. Ce dernier avait pris exemple sur le modèle d’urbanisme et d’hygiène de Londres pour tenter de donner un nouveau souffle à la capitale française.

Il faut savoir qu’à l’époque, les immeubles du centre parisien sont faits en briques ou en plâtre et sont bâtis sur de petites parcelles et n’offrent que peu d’ouvertures sur la rue.

Cette étroitesse des rues n’était d’ailleurs plus tolérable pour le mouvement hygiéniste de l’époque. En effet, cela entraîne une mauvaise circulation de l’air et favorise les miasmes.

À cela s’ajoutait l’émigration des classes riches vers le large, dans les faubourgs du nord et de l’ouest. Autrement dit, l’urgence sociale et politique était à son comble.

• Il existe 60% d’immeubles haussmanniens dans Paris

Haussmann était un homme déterminé et ambitieux. Ayant le profil et la méthode, il n’a pas manqué de voir grand. Et pour y arriver, il avait déployé d’autres atouts. Parmi ceux-ci, le Préfet disposait de la confiance de l’empereur, le détenteur du pouvoir.

Ensuite, il faut savoir que Haussmann a su bien s’entourer, et notamment d’une équipe efficace et dévouée qui avait pour but de révolutionner le paysage urbain de Paris.

Parmi les architectes les plus connus, on peut citer Baltard, l’ingénieur Belgrand ou encore Garnier. Par ailleurs, l’autre atout du créateur de l’immeuble haussmannien avait compris l’importance du financement. Il s’entourait d’experts dans le domaine bancaire comme Rothschild et Péreire.

Néanmoins, en 1870, Haussmann a été destitué quelques mois seulement avant la chute de l’empereur. Et pour cause, le coût abyssal du projet faisait l’objet d’intenses critiques.

Toutefois, en 17 ans, il a réussi à métamorphoser complètement la morphologie de la capitale. Au total, il a fait construire 64 km de voies, détruire 20 000 immeubles, planter 80 000 arbres et installer 600 km d’égouts percés. Et aujourd’hui, environ 60% de la capitale a préservé l’architecture haussmannienne.

• On retrouve principalement les immeubles haussmanniens dans certains quartiers

Hausmann aimait les lignes droites et l’ordre. On parlait de l’homogénéité dans un paragraphe précédent. Pour cet homme, l’aération de la ville était primordiale. Et pour y arriver, il fallait défoncer des milliers de constructions.

À noter que les propriétaires ont été indemnisés. Ainsi, au lieu d’élargir les rues, il décidait de tracer de grandes percées rectilignes au travers de ces bâtiments existants.

Concrètement, ces percées avaient pour but de relier les 6 grandes gares parisiennes entre elles. Et entre chaque gare, on a multiplié les avenues, les rues, les boulevards et les monuments.

• Pourquoi cette ressemblance des façades ?

Unité architecturale et ordre allaient de pair pour Haussmann. Pour lui, la question d’homogénéité était primordiale. Et il faut dire que c’est cela qui a grandement contribué à donner à Paris son élégance. Au niveau de la façade, notamment, la pierre de taille ne manque pas de charme.

D’autant plus que ce matériau était accessible et n’était plus réservé qu’aux monuments. À l’époque, les pierres de taille venaient des chantiers proches de l’Oise, de Paris.

Les façades d’immeubles se trouvant dans un même îlot disposent de la même hauteur. Ce critère constitue un autre élément d’unité architecturale que le Préfet avait décrété.

Aussi, cette hauteur est proportionnelle à la largeur de la rue, avec une hauteur de façade maximum de 18m, limitée à 6 étages. Au niveau de la toiture, Haussmann a choisi les plaques de zinc qui est un matériau pas cher et facile à manœuvrer.

Côté décoration, celle-ci est également unifiée. De profonds refends se trouvaient, entre autres, entre le rez-de-chaussée et l’entresol. Il s’agissait des lignes tracées simulant les jointures entre les pierres. Elles servent surtout au dédoublage des lignes horizontales le long des façades, des moulures ou des corniches.

Comprendre le plan classique d’un immeuble classique haussmannien

Une construction haussmannienne privilégie la cour intérieure pour optimiser l’aération et l’éclairage qui sont des critères importants pour les hygiénistes de l’époque. Ainsi, les bâtiments sont conçus en U ou en L et les îlots mitoyens s’imbriquent les uns dans les autres pour s’unifier.

Par ailleurs, l’appartement haussmannien dispose d’un intérieur doté d’une grande entrée appelée « antichambre ». Un long couloir desservant les différentes pièces en enfilade se trouve dans la continuité de ce hall.

Chaque pièce est dotée, en outre, de grandes fenêtres. Par ailleurs, un appartement haussmannien possède une salle à manger, un salon et des chambres. Les plus prestigieux profitent d’un espace dédié à la réception. Quant à la salle de bain, celle-ci se trouve du côté de la cour intérieure. Il s’agit généralement d’une ancienne pièce d’eau rénovée.

• Le parquet, la cheminée et les moulures dans le style haussmannien

Ce sont les trois mamelles des appartements haussmanniens. Le parquet massif, notamment, s’impose comme la star des plus beaux appartements haussmanniens. En chevron, en bâton rompu ou en point de Hongrie, il procure incontestablement un cachet à l’appartement.

On note, par ailleurs, les moulures qu’on retrouve aux angles de plafonds, le long des murs ou aux encadrements de cheminée ou de porte. Typiquement haussmanniennes, elles s’affichent avec un profil à la grecque, de style Louis XV ou Art déco.

Et enfin, la cheminée haussmannienne se présente en marbre. Actuellement, elle sert d’ornement si auparavant, elle était utilisée pour chauffer les pièces de vie.

• Les immeubles haussmanniens de nos jours

L’immeuble haussmannien préserve tout son prestige. Il ne manque pas de séduire les investisseurs et les professionnels de l’immobilier pour ses grands volumes et la versatilité de sa structure.

Aujourd’hui, il n’est pas rare d’y voir s’installer des bureaux. Ces immeubles représentent environ 60% des immeubles parisiens. En outre, la limite de 6 étages imposée par Haussmann a permis d’éviter l’édification de grands tours au centre de la ville. Ainsi, Paris est encore exempte de construction volumineuse qui pourrait impacter sur son paysage urbain.

Comment acheter un appartement haussmannien ?

Acquérir un appartement haussmannien en vue de s’y loger ou pour un investissement locatif constitue un projet intéressant. Toutefois, avant de s’y lancer, il convient de considérer les caractéristiques des logements, et notamment, leur emplacement.

Il faut rappeler que les immeubles haussmanniens donnent sur la rue. Et en ce sens, l’importance de la circulation pourrait engendrer des nuisances sonores. Afin d’être sûr d’acheter dans le bon secteur, il ne faut pas hésiter à s’informer sur le trafic dans les rues où vous envisagez de faire votre acquisition.

Le budget est également un critère essentiel. Pour avoir une idée des prix pratiqués dans le quartier où vous souhaitez investir, vous pourrez parcourir diverses annonces et de les comparer. Vous pouvez également demander au propriétaire le DTG (Diagnostic Technique Global).

Instaurer par la loi Alur, le Diagnostic Technique Global vient remplacer le diagnostic de mise en copropriété depuis le 1er janvier 2017. Pour de plus amples détails, renseignez-vous sur des sites spécialisés qui proposent des devis gratuits.

Sachez que du côté du 17^e arrondissement, un appartement haussmannien de 7 pièces de 250 m² et situé au deuxième étage coûte environ 2 700 000 euros. Et dans le même arrondissement, un appartement de 200 m se trouvant au cinquième étage et avec balcon est cédé pour le prix d’environ 2 millions d’euros.

Afin de trouver la perle rare, notamment l’appartement qui correspond à votre budget et vos attentes, n’hésitez pas à visiter plusieurs biens dans différents arrondissements. Prenez également le temps de discuter aux vendeurs et soyez attentif aux détails.

Afin d’éviter la perdre du temps de la recherche, l’intervention d’un chasseur de biens immobiliers s’avère pratique. Cet agent s’occupera de toutes les étapes de la recherche à votre place. Il saura également vous fournir des conseils pertinents, vu qu’il connaît très bien le marché. Il peut aussi vous mettre en relation avec différents professionnels, du déménageur aux artisans qui s’occuperont de l’aménagement.

• Mettre en valeur son logement haussmannien

Bien que vous ayez déjà en tête un style d’aménagement particulier, il est toujours pratique de connaitre quelques pistes pour faciliter le travail.

Tout d’abord, gardez en tête qu’un appartement haussmannien profite de grandes pièces ainsi qu’une hauteur sous-plafond importante. Et pour créer un contraste avec l’aspect 19^e siècle des corniches et des moulures, il ne faut pas hésiter à miser sur du mobilier contemporain design.

Vous pouvez opter pour des matériaux plus modernes tels que le PVC pour les chaises et les tables. Et pour les fauteuils et les canapés, utilisez du tissu à motifs ou coloré. Au sol, n’oubliez pas les accessoires comme les tapis. Pour plus de conseils sur les actualités de l’immobilier, nous vous recommandons Immo Feed.

Il faut également préciser que certains appartements haussmanniens bénéficiaient d’espaces dits «  d’intimité ». Si votre nouvel appartement en dispose, vous pouvez transformer ces espaces en cuisine ou en coin bureau. Sinon, rien ne vous empêche de conserver le rôle d’origine de la pièce et en faire un petit coin cosy pour lire ou tout simplement pour se reposer.

Lampes, miroirs et lustres rehausseront la décoration de votre appartement haussmannien. Ces différents éléments apportent de la profondeur à ce type de logement. En effet, ce sont les petits détails qui font la différence en termes de déco.

Et enfin, n’hésitez pas à inviter la nature chez vous en optant pour des plantes vertes posées à même le sol ou suspendues.