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La grande majorité des gens, quand ils veulent réaliser une opération immobilière, (une vente ou un achat) fait généralement appel à un professionnel, qui peut être une agence ou un agent immobilier. Dans ce cas, le bailleur ou le vendeur délègue à l’agent ou l’agence immobilière le pouvoir de le représenter durant une transaction.

Afin de permettre la vente du bien immobilier considéré, l’agent ou l’agence doit effectuer plusieurs opérations et perçoit des rémunérations. Le plus souvent, il ne s’agit pas de rémunération fixe mais proportionnelle.

D’habitude, les bailleurs propriétaires versent une commission à ceux qu’ils ont sollicités pour assurer la réalisation d’une transaction. De ce fait, nombreux sont ceux qui pensent que c’est uniquement en fonction des opérations réalisées que le professionnel perçoit un pourcentage.

Les honoraires de l’agent immobilier sont désignés sous le terme technique de « commission d’agence». Au titre de la mise en vente ou de la mise en location du bien immobilier, c’est cette commission qui est la principale rémunération perçue par un agent immobilier.

Dans le monde du travail, ce dernier, au même titre que pour d’autres professions libérales, touche des honoraires. Une prestation de service et des compétences sont, en effet, rémunérées par des honoraires. De nos jours, la FNAIM se bat pour que les termes, tels que Commission d’agence Incluse, CAI ou Frais d’Agence Inclus, FAI, ne soient plus utilisés.

Un agent ou une agence immobilière c’est quoi ?

D’une manière générale, c’est un professionnel qui a pour principal rôle de jouer l’intermédiaire entre un vendeur et un acheteur d’un bien, ou entre un propriétaire et un locataire. Dans toutes ses activités, que ce soit de vente, d’achat ou de location, ce professionnel est mandaté par ses clients. S’il s’agit d’un agent, c’est, généralement, au sein d’un réseau franchisé ou pour son propre compte qu’il  travaille.

L’agent immobilier, outre son rôle d’entremise entre les parties et  les actions commerciales servant à la vente du bien, doit assurer la régularité de la transaction et transmettre toutes les informations techniques nécessaires à l’acheteur. Il est également chargé de rédiger puis négocier l’acte.

Aussi, il doit veiller à ce que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention soient réunies. Les mentions qui figurent dans l’acte sont aussi sous sa responsabilité. Donc, la vérification du titre de propriété du vendeur, ainsi que la surface du bien, l’existence de servitudes et la véracité des diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le bilan énergétique, amiante et termites, qui incombent au propriétaire du bien, lui est attribué. Au cas où l’examen des lieux a montré la présence de ces vices, sa responsabilité est alors engagée.

Les conditions pour que des agences immobilières aient droit à des honoraires

Pour avoir droit à des honoraires, les professionnels de l’immobilier doivent remplir les conditions suivantes :

• Pour un agent immobilier, la possession de la carte professionnelle est la condition sine qua non pour pouvoir exercer. Quant au négociateur immobilier, une attestation professionnelle, délivrée par le titulaire de la carte professionnelle après visa du Préfet, est suffisante.
• La détention d’un mandat immobilier, écrit par la personne qui requiert le service appelée « mandant »,  permettra à l’agent de mener à bien sa mission.
• Une mission accomplie veut dire que toutes les activités nécessaires, telles que la diffusion des annonces, l’organisation des visites et des réunions, qui ont permis de trouver un cocontractant au mandant, étaient réalisées avec succès. Dans le cas où la mission consistait à négocier une vente, c’est son intervention qui est déterminante pour la conclure. Dans les cas contraires, où le rôle de l’agent s’est avéré insatisfaisant pour son client, ses honoraires devront être inférieurs à ceux indiqués dans le mandat.

Les frais d’agence c’est quoi ?

Dans une transaction, qui peut être un achat, une vente ou une location, l’intervention d’une agence immobilière est rémunérée par des honoraires. Sur le plan technique, ce sont ce que les gens du métier appellent les frais d’agence. En contrepartie de ces frais, l’agence est entièrement au service du vendeur comme de l’acheteur.

Ainsi, le service rendu par les agences immobilières, habituellement représentées par un agent immobilier, consiste à trouver un acquéreur prêt à offrir le meilleur prix net vendeur, et surtout réaliser la vente. Il doit obligatoirement, lors du processus de vente, mettre en œuvre différentes actions, qui vont de la rédaction de l’annonce jusqu’à la signature de l’acte de vente. Toutefois, il se peut que ses services s’étendent de l’estimation du bien immobilier, jusqu’à la réalisation d’un diagnostic.

Ces frais d’agence représentent un budget assez conséquent que ce soit pour les acheteurs que pour les vendeurs de biens immobiliers. Les frais de commission sont en pourcentage pour ceux qui ont sollicité l’aide d’une agence immobilière classique. C’est en pourcentage de la valeur du bien immobilier qu’ils sont calculés. Mais selon les agences, ils peuvent  fortement varier. À titre d’exemple, les frais d’agences pour un bien vendu à 200 000 € seront environ de 15 000 €.

En ce qui concerne la législation en matière d’honoraires, elle est assez souple pour la vente d’un bien. Dans la majorité des cas, plus exactement dans neuf cas sur dix, ces frais sont à la charge du vendeur. Selon la caisse de garantie Galian, la moyenne française constatée est de 4,87 %.

Mais en général, le montant des honoraires est dégressif. En effet, pour un prix de vente d’un montant important, le pourcentage appliqué sera moindre. Toutefois, si l’acquéreur passe par un chasseur d’appartement, les honoraires peuvent être à sa charge et constituent, dans ce cas, un montant fixe.

Chaque agence immobilière, contrairement à ce que l’on pourrait penser, est libre de fixer les commissions immobilières qu’elle entend. Toutefois, ces frais doivent obligatoirement figurer, de manière transparente, en pourcentage ou en numéraire et exprimés en TTC, sur les mandats immobiliers.

Pour que le prix d’achat du bien soit compétitif, il est nécessaire que le vendeur puisse négocier les frais d’agence. Il en est de même pour l’acquéreur. Pour arriver à un consensus sur la transaction du bien immobilier, il faut que ce dernier soit en mesure de négocier.

• Les frais d’agence en location et ses règles

Pour ses recherches d’un logement à louer, un particulier fait, généralement, appel à une agence immobilière. Dans le cas où le client trouve un appartement ou une maison qui lui convient, il dépose un dossier avant de signer un bail.

Le travail de l’agent immobilier est rétribué par les frais d’agence en location, qui sont constitués habituellement par un pourcentage du loyer que le signataire du bail devra s’acquitter.

Pour de nombreux locataires, les frais d’agence immobilière sont devenus un coût supplémentaire important pendant de longues années puisqu’ils n’étaient pas encadrés. Ainsi, ces frais représentaient un frein à l’accès à la location.

Mais depuis la mise en application de la loi ALUR le 15 septembre 2014, les honoraires d’agence de location sont encadrés. Les frais d’agence immobilière, ainsi que les documents à fournir pour la constitution d’un dossier de candidature et la rédaction d’un bail, sont plafonnés à un mois de loyer maximum.

En fonction du lieu de la transaction, la loi ALUR, pour faire baisser les frais d’agence immobilière, prévoit, dans le cadre des locations, des frais d’un montant compris entre 8 et 15 euros par mètre carré.

Dans les zones les plus accessibles, le frais est de 8 euros le mètre carré. Pour les zones tendues, il est de 10 euros, et dans des villes comme Paris, il peut atteindre 12 euros, voire plus. Au cas où c’est l’agent immobilier qui dresse l’état des lieux, il peut ajouter 3 euros par mètre carré.

• Quand et où sont payés les frais d’agence à la vente ?

Il a été mentionné au tout début que la possession de la carte professionnelle, également appelée carte “T”, est la seule condition qui permet le paiement des frais d’agence à la vente. La première chose qu’un professionnel devrait faire c’est de présenter cette carte au propriétaire. Cette carte comporte tous les documents officiels, tel que les mandats de vente, un numéro qui doit être reporté.

La contractualisation d’un accord entre le professionnel de l’immobilier et un tiers au travers un mandat de vente dûment signé par le vendeur et l’agent immobilier est également nécessaire pour que les frais soient payés. Les frais d’agence ne peuvent, en aucun cas, être réclamés s’ils n’ont pas été définis préalablement dans l’offre de vente.

En ce qui concerne le paiement, il faut savoir qu’aucun versement antérieur ni acompte ne pourrait être versé à l’agence immobilière ou au mandataire. Ce n’est qu’au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire que la rémunération sera payée. C’est cette signature devant un officier public (le notaire en l’occurrence) qui officialise la vente.

La vente est rendue officielle dès lors que l’acheteur et le vendeur ont signé l’acte authentique de vente devant un notaire. Le paiement des frais d’agence n’est pas justifié par la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Deux cas possibles sont à prévoir :

• Au cas où c’est l’acquéreur qui prend en charge les frais d’agence, le jour de la vente, chez le notaire, le preneur versera directement la commission à l’agence ou au mandataire. Il est dans l’intérêt de l’acheteur de prendre ces frais à sa charge. En agissant ainsi, il bénéficiera d’un prix réduit car le prix de vente retenu pour le calcul des frais de notaire constitue le prix hors honoraires ou prix net vendeur de l’appartement ou de la maison. En même temps, il pourra profiter du temps du professionnel pour les visites, la préparation des documents, et surtout pour ses conseils.
• Si c’est le vendeur qui va payer les frais d’agence, puisque c’est lui qui a sollicité l’aide d’un professionnel pour vendre son bien, il est tout à fait logique qu’il règle lui-même les honoraires de l’agence immobilière. Toutefois, c’est seulement quand ce dernier aura encaissé les fonds de la vente que le notaire va payer l’agence immobilière lors de la signature de l’acte authentique de vente à son étude. Dans le cas où cette signature n’a pas eu lieu entre le vendeur et l’acheteur, le versement de la commission à l’agent immobilier ne sera également pas réalisé.

Dans une transaction immobilière, le frais d’agence et le frais de notaire ne doivent pas être confondus. Le rôle principal d’un notaire est d’officialiser la vente, même s’il peut aussi agir en tant qu’agent immobilier de temps en temps. C’est en fonction du prix payé par l’acheteur, incluant éventuellement les frais d’agence, que les frais de notaire sont calculés.

Est-il possible de réduire les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?

• Pour le vendeur

Dans le cadre de la vente d’une maison ou d’un appartement, puisque les frais d’agence sont fixés librement, le vendeur peut les négocier. La baisse du pourcentage est devenue possible grâce à une forte concurrence entre les agences et la crise. Actuellement, certaines agences renommées pratiquent après négociation le même pourcentage qu’un mandataire.

Ainsi, avant de vendre, il est vivement conseillé de procéder à une comparaison au niveau de plusieurs agences. En demandant à ces dernières de s’aligner sur le pourcentage le plus bas, il est possible de faire jouer la concurrence.

Plutôt que de passer à côté d’une vente, une agence ou un mandataire préférera toujours baisser ses commissions. Cela se fait surtout dans les zones tendues où ceux qui sont à la recherche de biens à vendre sont nombreux.

Dans des cas spécifiques et des affaires spécifiques, les agences ont le droit de faire baisser leurs frais, malgré le fait qu’elles sont obligées de les afficher depuis 2017.

• Pour l’acquéreur

Il est recommandé de partir du principe qu’un vendeur prévoit toujours une petite marge de négociation sur son prix  et faire une offre d’achat plus basse que le prix demandé. Le rabais peut être supporté par le vendeur ou par le professionnel, ou même les deux, dans le cas où l’acquéreur potentiel fait une proposition inférieure au prix de vente.

S’il veut finaliser la transaction, le candidat acquéreur est conseillé de suggérer à l’agent immobilier de faire un effort sur sa commission. De nos jours, la réduction des frais est acceptée par presque tous les professionnels.

Il est également préconisé de demander à l’agent immobilier de fonctionner en “honoraires à la charge de l’acquéreur”. Ainsi, une réduction est permise au moment de payer les frais de notaire pour l’acquisition du bien.

• Est-il possible de se passer des agences traditionnelles ?

Pour ceux qui trouvent que les agences classiques sont hors de prix, des alternatives existent.

• Les mandataires immobiliers

Ces professionnels n’ont pas le statut d’agent immobilier. Ce sont des commerciaux qui travaillent en indépendant et à domicile pour des réseaux de mandataires. Leurs principaux avantages résident dans le fait qu’en plus de leur très bonne connaissance du terrain, ils possèdent une très grande liberté en termes d’horaires.

À travers un système de prévente, ce professionnel peut estimer le bien et mesurer l’attractivité de celui-ci. Il peut aussi se charger de la publication de l’annonce sur internet et d’organiser les visites. Il est même possible pour l’acheteur de tester le bien en question. Avec un niveau de services équivalent ou même supérieur, il perçoit les mêmes honoraires qu’une agence classique.

• Les agences « zéro commission »

Pour ces agences en ligne, une prestation au forfait remplace la traditionnelle commission au pourcentage. Ces agences proposent la prise en charge d’un bien pour un certain tarif forfaitaire, 10 à 15 fois moins cher qu’une agence traditionnelle.

• De particulier à particulier

Une grande partie des ventes, soit 40%, sont réalisées directement de particulier à particulier. Certain sites spécialisés dans ce type de transaction offrent une estimation gratuite des biens qui leur sont confiés.

Pour une très modique somme mensuelle, il est possible de bénéficier d’un accompagnement par un professionnel, de la diffusion de l’annonce et aussi d’une aide juridique. Ces sites prétendent vendre un bien immobilier en deux mois ailleurs sur tout le territoire français, tandis qu’à Paris, la vente est encore plus rapide car elle peut s’effectuer en moins d’un mois.

Les frais d’agence constituent la principale source de revenus pour les agents et les agences immobilières. Ils garantissent donc le bon travail des agents. Néanmoins, dans une transaction immobilière, ils constituent, dans la majorité des cas, un poste de dépense important.  Ainsi, la négociation des frais d’agence doit être entreprise avec un très grand sérieux.

En tant que facilitateur, l’objectif d’un agent ou d’une agence immobilière est d’aider le mandant à vendre rapidement son bien et au meilleur prix.  De ce fait, la prise en compte de la motivation induite pour l’agent immobilier ne peut être séparée de la négociation des frais d’agence.

Des commissions, qui représentent entre 1% et 3% du prix de vente du bien, sont proposées par certaines agences qui se disent low cost. La méfiance envers les services que ces agences offrent est de mise, car généralement, ces prix ne sont pas toujours gages de qualité.