Les grandes villes de France pour investir

Le placement dans la pierre figure indéniablement parmi les piliers qui supportent tous ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine. Afin de se créer un capital permanent, l’investissement immobilier se trouve parmi les pratiques les plus intéressantes et les plus courantes. Comparé aux autres produits financiers, les déprédations de la conjoncture ne le touchent que très rarement.

Du côté du retour sur financement, la pierre est également plus intéressante que les autres placements. Et par-dessus tout cela, elle présente de nombreux intérêts, dans la mesure où elle permet de percevoir des revenus complémentaires réguliers, et offre une solution de capitalisation pour la retraite.

L’investissement immobilier sert également de rempart contre l’inflation et protège la cellule familiale. Actuellement, grâce à ces différents avantages, cette pratique est adoptée par de nombreux français.

L’investissement immobilier, qualifié d’épargne évolutive, est, sans aucun doute, le placement le plus sûr. De ce fait, il séduit de plus en plus d’investisseurs nationaux ou internationaux. D’autant plus qu’actuellement, le taux d’emprunt est au niveau le plus bas.

L’intérêt d’un recours à un système de crédit réside dans le fait qu’il permet à ceux qui l’adoptent d’engendrer rapidement un capital. La seule condition consiste à disposer d’une aptitude d’endettement suffisante et d’avoir la capacité de ne toucher à l’épargne qu’après plusieurs années.

En général, si sous certaines conditions, un bien est mis en location pour une durée minimum de 9 ans fixée par les dispositifs de défiscalisation, le propriétaire est assuré de bénéficier au mieux de certains avantages fiscaux. Le bien immobilier laissé en location génère un revenu complémentaire une fois le prix d’achat amorti.

Si ce genre de placement est adopté comme un investissement retraite, il permet de bénéficier des réductions d’impôts, avec la possibilité de transmettre le patrimoine immobilier à sa descendance.

Pour venir en aide à ceux qui n’arrivent pas encore à déterminer où réaliser cet investissement, voici une petite liste non exhaustive.

La ville de Nantes

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Appelée aussi la cité des Ducs, la ville de Nantes est favorisée par son emplacement. Élue capitale verte Européenne en 2013, elle est située à seulement 50 kilomètres de l’océan Atlantique et à deux heures de Paris en TGV. Nantes, l’étoile montante des classements des villes où investir en 2019, est également une ville où il fait bon vivre.

Elle possède un patrimoine historique et culturel hors norme. Avec plus de 150 000 étudiants dans ses murs, elle fait partie des premières villes étudiantes de France.

Grâce à de grands projets d’aménagement urbain, c’est aussi une ville d’avenir. Tous ces atouts contribuent à l’augmentation de l’attractivité de la ville la plus importante et la plus dynamique du département de la Loire Atlantique, où la croissance démographique est en constante augmentation.

La dynamique locale y demeure positive car les prix au mètre carré des appartements ont connu une augmentation de +11,7% en 6 mois. Quant au rendement locatif moyen, il avoisine les 5%. Les délais de vente aussi y ont subi une importante réduction puisqu’en moins d’un mois, la vente d’un bien est effectuée.

Sur l’ensemble du marché immobilier nantais, certains leviers fiscaux, comme la loi PINEL, favorisent l’acquisition, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Mais dans le centre historique de la ville, ce sont les régimes du déficit foncier et de la loi Malraux qui permettent d’optimiser l’investissement.

Pour un investissement immobilier réussi dans n’importe quelle ville, Nantes comprise, la proximité avec toutes les commodités et les services utiles au quotidien, comme les transports en commun, les commerces,…, est très important. Ainsi, certains quartiers doivent être priorisés par rapport à d’autres.

Partout comme ailleurs, le centre-ville est l’un des quartiers à favoriser. À Nantes, l’hypercentre est très animé grâce aux nombreux centres commerciaux, les bars et restaurants, ainsi que les endroits culturels, sans oublier la mitoyenneté avec les transports en commun. Pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’une importante stabilité financière et une sécurité, le quartier comporte une très grande potentielle de locations et de ventes.

Les prix au mètre carré diminuent au fur et à mesure qu’on s’éloigne de l’hyper centre-ville. Cet éloignement permet d’augmenter le rendement locatif. C’est le cas des quartiers Saint-Félix et Hauts-Pavés qui sont bien desservis par les transports en commun, tout en  bénéficiant du proche voisinage avec le pôle universitaire et des grandes écoles.

Ces quartiers sont propices à un investissement dans les petites surfaces destinées aux étudiants. Pour une rentabilité attendue supérieure à 5%, il faut compter environ 3 000 € à 3 500 € le mètre carré.

D’autres quartiers sont aussi à prendre en compte, notamment l’ile de Beaulieu, où centre commercial, palais des sports et espaces verts sont regroupés. Idéalement localisé sur le cours de la Loire, le quartier fait actuellement l’objet de nombreux programmes de construction qui prévoient de recevoir pas moins de 30 000 habitants d’ici 2020.

Investir à Toulouse

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Toulouse est la quatrième ville de France en termes de population. Après Lyon, c’est la deuxième ville universitaire de province. La présence d’Airbus et EADS a fait d’elle la capitale européenne de l’industrie aéronautique et de la conquête spatiale, où le marché immobilier est très dynamique.

La ville est favorisée par une large superficie. C’est, en effet, la commune la plus vaste du territoire français. De nos jours, elle est en train de subir de nombreuses transformations, dont l’objectif est de rajeunir une partie de son parc immobilier vieillissant.

Toulouse est caractérisée par un statut particulier en matière d’investissement immobilier. Le marché immobilier y est accessible à tout le monde. Ce qui veut dire qu’à la différence de toutes les autres villes françaises, être propriétaire immobilier est possible sans capital. Ainsi, les personnes qui veulent investir dans leur première maison trouvent en Toulouse la ville idéale.

La capitale du rugby est devenue un pôle économique et scientifique important, et aussi un bassin d’emploi très actif dans des secteurs de pointe. Pas moins de 60 000 personnes sont venues renforcer sa population durant ces 10 dernières années.

Pour satisfaire la demande de main d’œuvre qualifiée, la ville a développé une offre universitaire de qualité. Ainsi, plus de 100 000 étudiants ont aujourd’hui choisi de vivre et de travailler dans la ville rose. De ce fait, sa démographie toujours à la hausse, attire de nombreux investisseurs potentiels. Le nombre toujours croissant de la population a une influence sur le marché immobilier.

Suivant la loi de l’offre et de la demande, ce dernier est tendu et doit faire face à une très forte demande qui concerne principalement le neuf. Cependant, cette situation ne constitue pas un blocage pour ceux qui veulent investir dans les vieilles pierres.

Les tarifs appliqués dans cette ville étudiante par excellence sont tout à fait raisonnables, et les taux d’emprunt y sont faibles. Tout ceci renforce son attractivité en matière d’investissement immobilier. Bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel y est également possible.

Le dynamisme économique et démographique, ainsi que les perspectives de développement sont des facteurs déterminants pour investir dans une ville. Mais pour que le projet réussisse, il est aussi judicieux de procéder à des recherches dans d’autres quartiers car certains secteurs jouissent du taux zéro. Ce qui favorise encore plus l’accès à un bien neuf ou ancien à rénover.

Le centre historique, formé par le quartier des Carmes ou de Saint Etienne, et autour du Capitole sont les secteurs les plus appréciés. Avec des prix qui avoisinent facilement les 4500 à 5 000 € le mètre carré, et des rendements locatifs qui oscillent entre 3 et 3,5%, ces quartiers sont les plus chers de la ville.

Ils permettent donc de réaliser un investissement locatif les yeux fermés. Au niveau du centre, les quartiers, tels que le bord de la Garonne, l’ile de Tounis, et Jean-Jaurès, sont aussi très recherchés, de même que les chalets, Esquirol et les Quais.

Au sud du centre-ville se trouve l’essor de Saint-Cyprien qui mérite bien son nom. Dans le but de dynamiser le marché de l’immobilier, de gros projets urbains, comme l’éco quartier de la Cartoucherie, y ont été récemment inaugurés.

Le quartier a donc subi de grandes transformations et est désormais desservi par le tramway et le métro.  Avec un prix au mètre carré de l’ordre de 3 400 € et un rendement supérieur à 4%, le quartier est propice pour un investissement locatif.

Le quartier de Rangueil mérite également d’être mentionné car un pôle universitaire avec plus de 30 000 étudiants, ainsi que l’un des plus grands centres scientifiques européens, notamment le CNES, CNRS, INSERm, etc. y sont localisés.

Le cadre de vie urbain qu’il présente fait de Rangueil un quartier très recherché et apprécié, donc idéal pour un investissement immobilier. Un 60 mètres carrés neuf s’y vend en moyenne aux alentours de 300 000 €.

Rennes

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Le magazine L’Express consacrait Rennes en 2012  « ville la plus agréable à vivre de France ».  En effet, monuments historiques, diversité culturelle et espaces verts s’y mélangent en parfaite harmonie. De plus, la ville est favorisée par sa situation. Elle est à seulement deux heures de Paris en TGV, tout en jouissant de la proximité de la mer et du voisinage avec les principaux sites touristiques de la région, notamment le Mont Saint-Michel, Saint-Malo, etc.

En étant un véritable bassin d’emploi, Rennes est également classée deuxième ville où il fait bon travailler, après Nantes. De nombreuses importantes entreprises et sociétés, comme Ubisoft Entertainment, France 3, et le groupe PSA, ont établi leurs sièges sociaux dans cette ville.

La ville de Rennes fait aussi partie des sites majeurs européens en matière de  recherche et de développement dans les domaines de l’agroalimentaire, de la biologie et de la santé. Elle dispose donc de nombreux campus universitaires, d’écoles de commerce et d’enseignement supérieur.

Pour tous ceux qui sont intéressés par le statut du loueur en meublé non professionnelle ou LMNP, la ville leur offre une grande opportunité.  À l‘heure actuelle, la ville de Rennes est en train de se tourner définitivement vers l’avenir. Pour faire face aux demandes de plus en plus croissantes de logement, et aussi pour renforcer son statut de métropole innovante et ouverte, la ville a massivement investi dans des infrastructures et des équipements.

La ville est ainsi prête à affronter l’augmentation de la population que l’INSEE prévoit d’ici 2040.

De nombreux projets urbains sont donc mis sur le chantier. Ce sont entre autres :

  • Le projet réalisé avec le concours de l’Agence Nationale de l’Habitat ou ANAH et Rennes Métropole : Dénommé projet de rénovation du centre-ville, ce projet a permis de réhabiliter, entre 2011 et 2016, 750 logements et 187 copropriétés accompagnées.
  • Le projet de la Courrouze qui prévoit l’arrivée de 10 000 nouveaux habitants et la création de 3 000 emplois. Il a été initié dans les années 2000. Il doit se terminer à l’horizon de 2020. Avec ce projet, le quartier de La Courrouze, situé au Sud-Ouest de la ville, est en train de se doter d’un nouveau territoire urbain.
  • Le projet d’Eurorennes : son objectif est la réhabilitation du quartier de la gare qui se trouve à l’Est de la ville de Rennes. Ce projet va consister à la construction aux normes des orientations du Programme Local de l’Habitat concernant la production de logements sur la métropole, 1 430 logements, environ 125 000 m2 de bureaux, 30 000 m² de commerces et services et environ 2 500 m² d’équipements. Avec cet important réaménagement, le quartier de la gare devient incontournable. Une sensible augmentation du prix moyen est déjà ressentie, tandis que le coût d’acquisition reste toujours abordable. Pour un appartement, le mètre carré est à environ 2 500 € et 3 400 € pour une maison.  Compte tenu de l’ampleur de ce projet, de belles perspectives d’évolution à la hausse sont attendues.

A part ces projets en cours, avec des prix modérés et une demande locative importante, Rennes constitue une zone particulièrement intéressante pour les investisseurs. La ville est effectivement localisée en zone B1 de la loi PINEL.

Le centre historique de Rennes offre de belles opportunités aux amateurs de vieilles pierres avec la loi Malraux. Dans ce secteur, suite aux variations de prix, le mètre carré peut atteindre 4 000 €.

Pour un investissement locatif dans des petites surfaces, le quartier Beaulieu, dont plus d’un tiers des habitants sont des étudiants, est tout indiqué.  En moyenne, le mètre carré s’y vend à 3 000 € minimum. Un rendement locatif supérieur à 5% est donc assuré.

Le quartier Villejean-Beauregard, situé un peu plus au nord, propose des tarifs plus raisonnables.  Le prix moyen au mètre carré y est d’environ 2 250 €.

Bordeaux

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Les investisseurs immobiliers ont, tout récemment, élu Bordeaux comme leur ville de prédilection. Idéalement située entre océan et montagne, au milieu des vignes, la ville symbolise l’art de vivre à la française. Cette ville, que ses amoureux ont surnommée la belle endormie, est réputée pour sa cathédrale de style gothique, ses échoppes et ses maisons bourgeoises, ses manoirs construits au XVIIIe et XIXe siècle, ainsi que ses musées d’art, ses jardins publics et ses quais. Le titre de « Meilleure destination européenne » lui fut attribué en 2015, et ce de « la ville la plus tendance du monde » en 2017.

Pour le client qui souhaite effectuer un investissement patrimonial, Bordeaux est toujours un endroit privilégié, malgré un coût d’acquisition un peu trop élevé. Dans le quartier très prisé du Jardin Public,  le mètre carré peut atteindre jusqu’à près de 10 000 €.

Toutefois, avec des dispositifs de défiscalisation immobilière, comme la loi Pinel, ou bien de la loi Malraux, et du Déficit foncier sur de l’immobilier patrimonial en cœur de la ville, il est possible d’améliorer la rentabilité d’un investissement.

Ainsi, à cause des prix très élevés, un investissement immobilier locatif est formellement déconseillé dans le centre historique et son fameux triangle d’or. Ses prix exorbitants entrainent inévitablement un très faible rendement locatif. Ce quartier est surtout destiné à l’achat de jouissance.

Strasbourg

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En matière d’investissement immobilier, cette ville aux mille et un charmes est la poule aux œufs d’or. Strasbourg, ville d’avenir, est l’emblème de la construction européenne. L’UNESCO a intégralement inscrit le centre-ville au patrimoine mondial de l’humanité. Elle est à la fois une ville étudiante à dimension internationale et un site touristique incontournable plongé dans d’importants projets d’aménagement.

Elle est caractérisée par des édifices remarquables, comme le Palais des Rohan, la Cathédrale Notre-Dame, et l’Hôtellerie du Corbeau. Ses jardins botaniques et ses espaces verts familiaux font également sa renommée.

Située à proximité de l’Allemagne et de la frontière suisse, elle jouit d’un important emplacement stratégique qui  lui donne une véritable attractivité. Pour une ville de cette ampleur qui dispose de nombreux atouts, elle a toujours su garder des prix très abordables.

À Strasbourg ou ailleurs, pour un  investissement immobilier, l’hypercentre est toujours une zone à privilégier. Pour acquérir un logement dans les quartiers historiques, comme Petite-France ou Cathédrale, le mètre carré peut s’acheter avec une fourchette variant de 3 000 à 5000 €.

Il est sûr que comparé à d’autres secteurs, le rendement attendu sera plus faible, probablement inférieur à 4%. Par contre, avec le bénéfice de la loi Malraux, l’assurance d’un investissement patrimonial peut être judicieusement optimisée.

Les primo-accédants et les étudiants préfèrent le quartier de l’Esplanade pour ses prix plus abordables. En moyenne, le mètre carré se vend entre 2 000 € et 3 300 €, avec un  rendement locatif qui avoisine les 6%.

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