Qu’est-ce qu’un bail précaire ?

Outre la location meublée ou la location à vide, il y a le bail précaire. C’est un concept de plus en plus réputé en France depuis quelques années. Mais si pour certains, c’est une source de revenus classique, d’autres sont encore novices en la matière. Alors qu’est-ce que le bail précaire ? Comment en profiter ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Voici quelques bons à savoir sur ce genre de location.

Qu’est-ce que c’est ?

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Est-ce légal ? Dans quel cas s’applique ce genre de bail ? Qu’est-ce exactement ? Plusieurs questions taraudent l’esprit concernant le bail précaire. Voici donc quelques précisions sur le sujet.

  • Un contrat bipartite

À l’image de n’importe quel autre contrat de location, le bail précaire est un contrat bipartite. C’est-à-dire qu’il engage la responsabilité de deux personnes, et ce, pour une durée déterminée dans le contrat.

  • Un engagement légal

Il s’agit d’un engagement légal et écrit. À l’instar de n’importe quel autre contrat, il relate les obligations et les droits de chaque partie ainsi que les conditions d’exécution des différentes prestations.

Fait par écrit, le document doit entre autres mentionner les différentes informations sur chaque signataire, la date et le lieu de signature ainsi que la durée de l’engagement. Il doit aussi être fait en autant d’exemplaires que nécessaire, à savoir au moins 2 : pour le locataire et pour le propriétaire.

  • Les différents types de bail précaire

Aussi appelé « bail dérogatoire », le bail précaire peut se décliner en plusieurs formes. En règle général, il s’applique pour la location d’un bien pour une courte durée non renouvelable. Mais il est toujours possible de déroger à ce principe dans certaines situations.

Le bail précaire classique n’est pas soumis à un délai minimum d’engagement comme c’est le cas pour les autres types de contrats de location : 9 ans pour le bail commercial, 6 ans pour le bail professionnel, et personnalisable pour le bail d’une résidence de particulier.

Mais il y a aussi le bail saisonnier, qui s’applique justement pour la location touristique d’une maison. Selon les envies et les besoins de chaque partie, ce contrat peut durer en moyenne 3 à 6 mois.

  • Un bail pour tout usage

Le bail précaire peut s’appliquer à différentes situations. En France, ce sont surtout les propriétaires de biens saisonniers qui en profitent. C’est une manière comme une autre afin de rentabiliser sa propriété tout en profitant de cette dernière plusieurs mois à l’année. Ce type de bail ne profite pas uniquement aux particuliers disposant d’une résidence secondaire. Les prestataires touristiques en profitent également.

Mais le bail précaire peut aussi s’appliquer pour la location d’un local, d’un terrain, voire d’un espace de vente. Attention cependant, selon le droit commun, pour une exploitation classique d’un commerce, il faudra un bail commercial qui devra au minimum durée 9 ans.

Dans la pratique, le bail précaire peut s’appliquer à différentes situations. Notamment, il peut prendre l’air d’un bail commercial si la location de l’espace de vente ne dure que quelques semaines. C’est le cas justement lors des animations diverses et variées et les PLV. Ces situations ne sont pas pérennes.

Pour lancer une nouvelle activité commerciale, un bail précaire peut aussi être une bonne idée. Le but étant de tester le marché et le produit avant de s’engager et minimiser ainsi les risques et les dépenses.

Le bail précaire, dans le cadre commercial, est souvent assimilé à un projet d’extension. Les prestataires testent en amont les différentes possibilités d’emplacement qui peuvent leur permettre de séduire davantage de clientèle. Pour éviter les frais supplémentaires dans une location classiques, ils préfèrent s’engager de manière éphémère dans un bail dérogatoire.

  • Quelle loi s’applique pour le bail précaire ?

Le bail précaire est régi par la loi Pinel du 18 juin 2014. Cette dernière protège les droits des locataires comme des propriétaires en imposant des conditions d’exécution précises à ce genre de contrat. C’est la source du régime un peu particulier du bail précaire.

L’article L145-5 du Code de Commerce peut également s’appliquer pour le bail précaire. C’est notamment le cas pour la location éphémère d’un espace ou bien commercial. Quand bien même le contrat de bail dérogatoire toucherait une propriété commerciale, les conditions d’application d’un bail précaire s’appliquent. Nous verrons ces dernières un peu plus bas.

  • Différence entre bail précaire et bail classique

Il y une énorme différence entre le bail précaire et le bail classique. Certes, ce sont deux contrats qui engagent la responsabilité de deux parties. Néanmoins, dans un contrat de location classique, le délai de location devra être mentionné dans le contrat. En outre, il est possible de reconduire tacitement la location.

Le règlement des loyers est également différent. Dans le cadre d’un bail précaire, il est question de régler ses DUES en une seule fois alors qu’un échéancier sera fixé pour une location classique.

Mais dans les deux cas, le prix du loyer dépendra de l’emplacement, des caractéristiques et de la taille des biens à louer. Pour un bail précaire, aucun plafonnement n’est imposé par la loi. Ce qui n’est pas le cas dans certaines régions de France pour le bail classique.

Enfin, le bail classique est un peu plus complexe à mettre en place que le bail précaire. Dans le second cas, seul l’état des lieux est obligatoire. L’enregistrement du contrat auprès d’un notaire est facultatif. La résiliation sera plus simple et se fera sans indemnité.

  • Différence entre bail précaire et bail commercial

Bien que le bail précaire puisse être assimilé à un bail commercial dans certains cas, les deux types de contrats sont très différents. Entre autres, la location d’un bien commercial doit durer minimum 9 ans. Cette dernière peut être renouvelée tacitement entre les deux parties. Alors que dans le cadre d’un bail précaire, seul un plafonnement de durée de location est imposé par la loi. Il s’agit d’un contrat d’un maximum de 3 ans.

Par contre, le bail précaire peut concerner un bien commercial. Comme susmentionné, c’est une technique efficace pour tester le marché à moindre coût avant de se lancer.

  • Différence entre bail précaire et bail professionnel

Il existe aussi le bail professionnel. Celui dit dure également 9 ans en moyenne et 6 ans au minimum. Il s’agit d’un contrat de location d’un local industriel ou commercial. Soumis à aucun plafonnement de loyer, ce type de bail coûte généralement plus cher qu’un bail classique et qu’un bail précaire.

Outre la durée de location et le prix du loyer, la finalité d’un bail précaire et d’un bail professionnel est différente. En tous les cas, le bail dérogatoire est voué à être résilié.

  • Bail précaire : bien choisir sa location est de mise

Pour les locataires, bail précaire ou non, le choix du bien à louer reste d’une importance cruciale. C’est d’autant plus le cas si vous comptez réaliser une exploitation commerciale. Dans ce cas, l’emplacement de l’espace à louer n’est pas à minimiser. Il en va de la réussite de votre projet professionnel. Un maximum de visibilité est entre autres nécessaire.

Pour ce qui est de la location saisonnière, outre l’emplacement et le quartier, il faudra aussi prendre en compte le confort des lieux. Un bien tout équipé sera toujours utile, et ce, même si vous ne comptez pas cuisiner. Vous pourriez ainsi faire facilement face aux imprévus.

Les avantages d’un bail précaire

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En France, le bail précaire a de plus en plus le vent en poupe. Il faut dire qu’il présente quelques avantages incontestables. Le point.

  • Facilité

En premier lieu, il est facile à faire. Ici, pas de passage obligatoire chez le notaire. L’établissement du contrat, ainsi que sa rédaction est à la portée de tout le monde. Les formalités administratives en général sont plus simples. Ce qui impacte également sur la rapidité des démarches et de la remise des clefs.

  • Engagement de courte durée

Pour les locataires, il s’agit d’un engagement de courte durée. Ce qui peut s’avérer pratique dans certaines situations. C’est le cas notamment en vacances où vous avez besoin d’un appartement classique pour quelques semaines afin de vous sentir bien à l’aise.

  • Aucune indemnité d’éviction

Pour les propriétaires, le bail précaire présente aussi quelques intérêts. Notamment, vous n’avez aucune indemnité d’éviction à payer en cas de résiliation du contrat.

  • La sécurité

Enfin, ce peut être un genre de test pour choisir le parfait locataire, notamment le bon payeur, celui de confiance et avec qui vous vous entendez le mieux. Vous pouvez proposer un bail précaire avant de signer un contrat de location sur plusieurs années. Ainsi, si vous ne vous entendez pas avec le locataire, vous n’aurez aucune pénalité à régler pour rompre vos engagements.

Les inconvénients d’un bail précaire

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Cependant, ce genre de contrat peut aussi présenter quelques inconvénients.

  • Aucun renouvellement

En règle générale, il n’est soumis à aucun renouvellement. Les risques de vacances locatives sont donc plus importants. En outre, dans certaines situations, ce peut ne pas être pratique pour les locataires.

Il est rare par exemple de voir des touristes renouveler leur contrat de location. Une fois les vacances terminées, ils repartent chez eux. Seule la mise en location des espaces commerciale pourra faire l’objet de renouvellement. Et encore, tout dépend de la qualité de l’emplacement du bien. Si les prestataires ne peuvent pas conquérir le marché, ils seront tentés d’aller voir ailleurs.

  • Aucune sécurité pour les locataires

La durée de l’engagement peut être de quelques semaines seulement. Les propriétaires ne sont pas soumis à un délai de préavis en cas de résiliation. Ce qui ne rassure pas les locataires. En outre, le propriétaire peut refuser la reconduction du contrat sans avoir à se justifier.

En règle générale, il n’existe aucun recours dans le cadre d’exécution d’un bail précaire. Les locataires peuvent être perdants. C’est d’autant plus le cas que si vous décidez de rompre en avance le contrat de location, vous serez tout de même tenu de payer la totalité du loyer. D’où l’importance justement de bien comparer les prestations des différents propriétaires.

  • Mise en location plus compliquée

Enfin, pour les propriétaires, trouver des locataires pour un bail précaire peut s’avérer compliquer, surtout en dehors de la saison touristique. Les locataires cherchent souvent une situation stable et des conditions de locations classiques pour s’établir. Ils évitent les situations dans lesquels ils risquent de perdre leur logement.

Les conditions d’application d’un bail précaire

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Cependant, si vous comptez tout de même réaliser un bail précaire, voici les conditions que vous devez respecter.

  • L’état des lieux

L’établissement de l’état des lieux reste obligatoire pour éviter les vices et pour s’assurer que le local en question respecte les normes en vigueur.

À l’instar d’un contrat de location classique, l’état des lieux devra également être fait à la fin du contrat. En cas de destruction des équipements ou non-respect des lieux, le propriétaire pourra demander des frais supplémentaires en guise de réparation.

L’état des lieux peut se faire en présence d’huissier si besoin est. Cependant, il faut noter que ce genre de démarche peut engendrer des frais supplémentaires.

Les honoraires de ce professionnel seront à la charge à la fois du propriétaire et du propriétaire. Mais cela peut présenter quelques avantages. Par exemple, vous serez sûr de l’objectivité du rapport et de la bonne protection de vos droits.

  • Aucune caution

Contrairement aux baux classiques, le bail précaire n’exige aucune caution. Par contre, le locataire pourra toujours être tenu de la destruction des biens. Si tel est le cas, l’état des lieux visera à mettre en exergue les dégâts et les travaux à envisager qui seront, comme susmentionné, à la charge de ce dernier.

Afin de se protéger contre les impayés, le propriétaire pourra toujours signer un contrat d’assurance loyer. Il s’agit d’une garantie pour les bailleurs qui peuvent se retourner contre leur assureur en cas d’impayés. Ce sera alors à l’entreprise d’assurance d’engager les démarches pour le recouvrement des dettes à la place du propriétaire à qui il versera la somme convenue dans le contrat.

L’assurance loyers impayée est disponible auprès de n’importe quelle entreprise d’assurance. Comparer les devis avant de signer pour être sûr de profiter du meilleur rapport qualité-prix.

  • La signature du document

Le contrat doit mentionner l’établissement d’un bail dérogatoire conclu par les deux parties avec leur consentement. Si le locataire ou le propriétaire n’a pas eu vent du délai éphémère de la location, le contrat sera frappé de vice et pourra être annulé.

Attention, comme pour n’importe quel contrat, signature vaut consentement. Prouver le contraire sera compliqué. Aussi, il est de mise de bien lire les documents que vous allez signer et les conditions d’exécution du contrat. Celui-ci vous tiendra jusqu’à parfait exécution.

  • La durée d’un bail précaire

Aucun délai légal n’est imposé pour l’établissement d’un bail précaire. Par contre, celui-ci ne doit pas dépasser les 3 ans. Le cas échéant, il entrera dans le cadre d’une location classique.

C’est un genre de location qui s’adapte aux besoins des loctaires. Le contrat peut durer seulement quelques semaines. C’est le cas justement pour les biens touristiques.

  • Comment renouveler un bail précaire ?

Le renouvellement n’est pas possible dans la majorité des baux précaires. Néanmoins, tout dépend de la situation. En tous les cas, chaque renouvellement imposera la négociation d’un nouveau contrat. Aucune reconduction tacite n’est possible. En outre, le renouvellement n’est possible que dans un délai maximum de 3 ans.

À chaque renouvellement donc, vous devez signer et établir un nouveau contrat. Une complication qui ne séduit pas certains locataires et propriétaires. Pourtant, ce peut être avantageux. Vous aurez ainsi l’occasion de négocier certaines parties du contrat.

  • Bail précaire et loyer

Le loyer est fixé selon le bon vouloir du propriétaire. Aucun plafonnement n’est possible pour ce genre de contrat. Néanmoins, on ne parle pas ici d’échéancier. Comme il s’agit bien souvent d’une location pour quelques semaines, le payement du loyer peut se faire en une seule fois. Ce peut être dès la remise des clefs.

Dans le cadre d’une location d’un appartement ou d’un hébergement de vacances, les propriétaires proposent souvent des propriétés tout équipées. Le loyer sera révisé en conséquence.

Comme d’habitude, le prix d’une location meublée sera plus important que la location à vide. Mais par comparaison, un bail précaire sera toujours plus attractif que les nuitées à l’hôtel selon les voyageurs aguerris.

  • Les conditions de résiliation

Pour ce qui est de la résiliation, elle se fera automatiquement à la fin du bail. Le propriétaire ne peut demander l’annulation par anticipation du contrat de location. Par contre, le locataire peut le faire. Et dans ce cas, il sera toujours tenu de payer la totalité du loyer.

Si vous ne comptez pas reconduire le contrat et que le locataire refuse de débarrasser les lieux, en tant que propriétaire, vous disposez d’un délai de 1 mois pour agir. Le cas échéant, le bail sera reconduit en bail commercial.

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