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Un agent immobilier a pour rôle de mettre en relation un vendeur de bien immobilier et un candidat à la location ou à l’achat. En tant qu’intermédiaire entre un acquéreur et un propriétaire d’une pierre, il doit accomplir certaines missions. En plus de la recherche de bureaux, de maisons, de commerces ou d’appartements à louer ou à vendre, il doit les faire visiter aux personnes intéressées.

Il recueille les offres d’achat et les dossiers des acquéreurs potentiels, et les présente au propriétaire. Une fois que ce dernier prend sa décision, il informe le locataire ou l’acheteur. Il accompagne les deux parties jusqu’à la signature du contrat de bail. Enfin, il a pour mission de remettre la/les clés au nouveau locataire ou propriétaire.

Pour accéder à cette profession d’agent immobilier, il faut impérativement avoir une carte professionnelle venant de la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI). Cette carte est réglementée par la loi en ce qui concerne les conditions de son obtention, son renouvellement,…

• A quoi sert la carte professionnelle d’agent immobilier ?

La carte professionnelle permet à un agent immobilier d’exercer légalement son métier, et de prouver ses aptitudes. A l’inverse, elle permet aux clients de vérifier les qualifications professionnelles de l’agent.

Il faut savoir que tous les professionnels de l’immobilier doivent impérativement être titulaires d’une carte professionnelle. Ainsi, cette carte est utile pour pouvoir exercer des activités, telles que les transactions immobilières, la gestion immobilière, la vente, l’achat et la souscription de parts ou d’actions de sociétés immobilières, etc. Il existe 2 types de cartes professionnelles :

• La carte T qui est liée aux transactions, et donc obligatoire pour les agents immobiliers. L’utilisation du titre d’agent immobilier sans avoir cette carte est passible d’une peine de prison de 6 mois et d’une amende de 7500 €.
• La carte G : elle est destinée aux personnes qui souhaitent se tourner vers la gestion immobilière.

Qui peut demander une carte professionnelle d’agent immobilier?

Toute personne physique qui souhaite devenir agent immobilier peut se faire délivrer une carte professionnelle après vérification de son aptitude professionnelle et son honorabilité. La loi Hoguet impose également la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle, et éventuellement une garantie financière et l’ouverture d’un compte séquestre, pour l’obtention de la carte professionnelle.

Une personne morale (Société Anonyme, Société à Responsabilité limitée, …) peut aussi obtenir une carte professionnelle. Dans ce cas, ce sont ses représentants légaux qui déposent la demande. Ils doivent remplir toutes les conditions d’accès à cette profession, comme toute autre personne physique désireuse d’y accéder.

C’est ce qui est prévu par l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 selon lequel : « La carte professionnelle ne peut être délivrée à une société que si les représentants légaux et statutaires satisfont aux conditions d’aptitude professionnelle et de moralité. »

• Les conditions de moralité du demandeur

Le demandeur, pour acquérir la carte, ne doit pas avoir été condamné pour crime ou emprisonné plus de 3 mois sans sursis, dix années avant l’introduction de sa demande, pour l’une des infractions dans l’article 9 de la loi Hoguet (fraude fiscale, blanchiment d’argent, corruption, faux et usage de faux, etc.). Il ne doit pas également avoir fait l’objet d’une mesure définitive d’interdiction ou d’une faillite personnelle.

La CCI est habilitée à voir le bulletin numéro 2 du casier judiciaire national pour vérifier que l’intéressé n’est pas frappé d’une interdiction d’exercer ou d’incapacité (article 3, II. du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972).

Pour les sociétés, la demande de carte professionnelle est irrecevable si les actionnaires ou les associés qui détiennent au moins 25 % des droits de vote ou des parts ont été condamnés depuis moins de 10 ans avant son introduction.

• L’aptitude professionnelle

Le demandeur remplit cette condition s’il a l’un des diplômes ci-dessous :

• Un diplôme de licence ou un master pro en droit, en économie, en commerce ou un diplôme équivalent.
• Un BTS en profession immobilière
• Une licence pro spécialisée dans l’immobilier

S’il n’a pas l’un de ces diplômes, il peut toujours mettre en avant son expérience professionnelle :

• S’il est titulaire d’un diplôme de Baccalauréat, une expérience de 3 ans dans un emploi subordonné qui se rattache à une activité de transactions est requise.
• S’il n’a pas de diplômes, il doit avoir une expérience de 10 ans dans un métier lié à une activité de transactions. Cette durée est de 4 ans s’il s’agissait d’un emploi public de catégorie A ou équivalent, ou encore d’un emploi cadre au sein d’une institution de retraite complémentaire.

• La garantie financière

En cas de détention d’effets, de fonds ou de valeurs des clients, il est impératif pour le demandeur de la carte de souscrire une garantie financière. Celle-ci doit obligatoirement être souscrite auprès :

• D’un établissement de crédit
• D’une compagnie d’assurance agréée
• Du Trésor public, de la Caisse de dépôts et consignations, des services financiers de la Poste ou de la Banque de France.

Le montant de cette garantie doit être supérieur ou égal à 30 000 € pour chaque activité exercée durant les deux premières années de leur exercice. Cette règle est applicable à toutes les personnes physiques et toutes les sociétés dont les représentants légaux n’ont pas encore exercé une activité immobilière. Ce montant est ramené à 110 000 € pour les années suivantes.

• Le compte séquestre

Au sens du décret du 15 avril 2008, tout agent immobilier qui compte détenir une valeur ou un fond de ses clients doit impérativement ouvrir un compte séquestre ou « compte article 55 ». Ce compte sert uniquement à recevoir les fonds provenant de son activité d’agent immobilier.

Pour conforter cette règle, le décret du 21 Octobre 2005 est venu préciser que les sommes représentatives de commissions ou de rémunérations ne doivent pas être versées sur ce compte.

Il est à rappeler que le séquestre s’agit d’une somme d’argent versée au moment de la signature de la promesse de vente d’un bien immobilier. C’est un élément du montant total à verser par l’acheteur pour l’acquisition du bien. Il prouve la capacité financière de l’acquéreur à acheter la pierre.

Le séquestre peut être bloqué sur le compte d’un agent immobilier ou du notaire. Il ne doit, en aucun cas, produire des intérêts pour ces derniers.

• L’assurance responsabilité civile professionnelle

L’assurance responsabilité civile professionnelle couvre les risques afférents à l’exercice de l’activité de l’agent immobilier (dommages matériels, corporels, immatériels, etc.). Ce professionnel peut, en effet, engager sa responsabilité dans les prestations fournies dans le cadre de son travail (oubli de procès-verbaux, d’un diagnostic, etc.).

• La création de la société

Cette condition concerne ceux qui veulent ouvrir une agence immobilière ou créer leur propre activité. Pour cela, il va falloir :

• Trouver une dénomination de la société ou un nom commercial de l’entreprise.
• Faire le choix du cadre juridique : société ou entreprise individuelle
• Constituer la société : cette étape consiste à définir le patrimoine qui va être affecté à l’activité professionnelle s’il s’agit d’une EIRL. Pour une future société, il s’agit de signer les statuts et de nommer les dirigeants.
• Immatriculer la société ou l’entreprise : pour effectuer les formalités nécessaires, il faut se rendre auprès du Centre de Formalités des Entreprises ou CFE de la Chambre de Commerce et d’Industrie concernée.

• Cas particulier : les ressortissants d’un autre Etat que la France

Le citoyen d’un Etat de l’EEE ou Espace Economique Européen peut aussi demander une carte professionnelle pour pouvoir exercer légalement le métier d’agent immobilier sur tout le territoire français. Il doit seulement remplir certaines conditions pour que sa demande soit recevable :

• Son établissement en France doit être légal
• Il doit bien connaitre la langue française
• Il doit avoir un diplôme ou un justificatif d’une formation dans le domaine immobilier d’au moins 1 an ou un diplôme équivalent permettant de devenir agent immobilier dans son pays d’origine. S’il n’est pas diplômé, il doit justifier qu’il a exercé cette activité durant 3 années consécutives si le travail était à temps plein, ou 10 ans si celui-ci était à temps partiel.

Il est à noter que le prestataire peut faire sa demande par voie électronique. La carte professionnelle aura une validité de 18 mois.

Il est aussi possible pour un agent immobilier européen d’exercer la profession d’agent immobilier de manière occasionnelle et temporaire en France. Pour cela :

• Il doit exercer son activité en toute légalité dans un pays faisant partie de l’Espace économique européen, selon la règlementation de son pays d’origine (autorisation, qualifications professionnelles, etc.).
• Une déclaration préalable auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) française est également nécessaire. Elle doit être faite par le demandeur lui-même pour une personne physique, et par le dirigeant de la société, de l’agence, du bureau ou de la succursale s’il s’agit d’une personne morale.

Les démarches pour l’obtention d’une carte professionnelle d’agent immobilier

La demande de carte professionnelle peut être déposée à la Chambre de Commerce et d’industrie, ou envoyée par voie électronique ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit être adressée au Président de la CCI du lieu du principal établissement du demandeur si celui-ci est une personne physique, ou du lieu du siège du demandeur dans le cas d’une personne morale. Seuls les demandeurs de la carte sont aptes à introduire cette demande.

La recevabilité de celle-ci est conditionnée par la fourniture de quelques pièces, à savoir :

• Les documents originaux attestant la Responsabilité Civile Professionnelle du demandeur.
• Une copie certifiée du diplôme requis ou de tout document qui atteste l’expérience professionnelle.
• L’attestation de garantie financière et d’ouverture de compte séquestre si le demandeur souhaite recevoir des fonds ou des valeurs de ses clients. Dans le cas contraire, il doit fournir une attestation sur l’honneur qu’il ne détient ni reçoit, directement ou indirectement, dans le cadre de ses activités pour lesquelles il demande cette carte, aucun effet, fonds ou valeur.
• le bulletin numéro 2 du casier judiciaire attestant l’absence d’incapacité d’exercer ou d’interdiction.
• Une photocopie de pièce d’identité
• L’imprimé CERFA de demande de carte professionnelle

Pour les sociétés, les représentants légaux doivent présenter, en plus :

• Un extrait K ou Kbis de moins d’un mois qui atteste l’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). C’est le greffe concerné qui fournit cette pièce.
• Les statuts de la société
• Les pièces d’identité des associés détenant au moins 25 % des parts sociales. Si les associés sont des personnes morales, la pièce d’identité de son représentant légal est requise.

Il est bon de savoir que les cartes professionnelles sont payantes. Elles coûtent 120 Euros à la délivrance.

La durée de validité de la carte professionnelle d’agent immobilier

Cela dépend de la date de délivrance de la carte professionnelle. On distingue 3 cas :

• Si la carte professionnelle a été délivrée avant le 1^er juillet 2008, sa durée de validité est de 10 ans.
• Si elle a été délivrée entre le 1^er juillet 2008 et le 1^er juillet 2015 (le 1^er juillet 2015 étant exclu), elle a une durée de validité de 3 ans à partir du 1^er juillet 2015.
• Pour les cartes professionnelles délivrées à partir du 1^er juillet 2015, elles sont valables pendant 3 ans à compter de leur date de délivrance.

Deux mois avant l’expiration de sa carte professionnelle, l’agent immobilier doit impérativement demander le renouvellement de celle-ci s’il veut continuer à exercer son activité d’agent immobilier.

Jusqu’à la date d’expiration de la carte, ce professionnel doit informer la CCI qui la lui a délivrée, tout changement :

• L’identité des représentants statutaires ou légaux
• La forme de la société
• La dénomination sociale
• Son principal établissement ou l’adresse du siège social de la société
• L’assureur auprès duquel l’agent a souscrit l’assurance Responsabilité Civile et Professionnelle.

Cette déclaration de changement donne lieu à la délivrance par la CCI d’une carte professionnelle mise à jour. Celle-ci est valable pour la durée qui reste à courir. Pour cette modification, l’agent immobilier doit payer 50 €.

Le renouvellement de la carte professionnelle d’agent immobilier : conditions et procédure

Les conditions de renouvellement de cette carte ont augmenté depuis la loi Alur. En effet, en plus des conditions spécifiques, la CCI oblige chaque agent immobilier à faire une formation professionnelle continue.

• L’obligation de la formation professionnelle continue

Selon la loi Alur, il n’y a pas que les agents immobiliers qui doivent suivre une formation, ses collaborateurs sont aussi tenus d’en faire une. La durée exigée est différente selon la date d’expiration de la carte professionnelle.

• La formation est facultative pour les cartes expirant avant le 31 décembre 2016
• Pour les titulaires d’une carte professionnelle expirant en 2017, ils doivent justifier d’une formation continue de 14 heures.
• La durée de la formation exigée est de 28 heures pour les cartes expirées en 2018.

L’agent immobilier est libre de choisir la formation qu’il va suivre. La seule condition c’est que celle-ci doit avoir un lien direct avec sa profession, avec 2 heures de formation sur la déontologie. Ainsi, la dite formation doit avoir trait aux domaines économique, commercial, juridique, et aux domaines techniques en relation avec l’urbanisme, l’habitation, la transition énergétique et la construction.

• Les pièces nécessaires pour la demande de renouvellement

L’agent immobilier doit joindre à sa demande :

• Sa carte professionnelle originale
• Une copie de l’attestation d’assurance Responsabilité Civile Professionnelle
• Un document attestant la garantie financière pour ceux qui reçoivent des fonds ou des valeurs des clients. Si ce n’est pas le cas, une déclaration sur l’honneur affirmant la non-détention de fonds, autres que sa rémunération et sa commission
• Une copie certifiée d’une pièce d’identité
• Une pièce justifiant la suivie d’une formation professionnelle continue.

• La sanction en cas de retard de renouvellement de la carte professionnelle d’agent immobilier

Les demandes de renouvellement des agents immobiliers qui n’ont pas respecté la date butoir sont irrecevables. Ils devront alors demander une nouvelle carte professionnelle et remplir les formalités exigées à cette fin.

Jusqu’à présent, il n’existe aucune disposition légale qui sanctionne les agents qui ne se font pas contrôler. Cependant, il est interdit d’exercer le métier sans carte professionnelle, sous peine d’amende et d’emprisonnement.

Les obligations des collaborateurs de l’agent immobilier

Tout comme l’agent immobilier, ses collaborateurs ont des conditions à remplir pour pouvoir exercer légalement leur métier.

• Le directeur de point de vente

La personne désignée par l’agent immobilier pour assurer la direction d’un bureau, d’une agence, d’une succursale ou d’un établissement doit remplir, tout comme l’agent immobilier, les conditions d’honorabilité et d’aptitude professionnelle prévues par la loi Hoguet. Elle doit également et obligatoirement suivre une formation professionnelle continue.

Par ailleurs, avant d’exercer son activité, le directeur doit impérativement faire une déclaration préalable de celle-ci auprès de la CCI. Il obtiendra en retour une attestation d’habilitation.

• Les collaborateurs habilités

Si l’agent immobilier veut mandater une personne à négocier pour son compte, il doit fournir à celle-ci une attestation d’habilitation.

Ce collaborateur doit répondre aux conditions de moralité et de compétence professionnelle. Il doit également remplir l’obligation de formation continue imposée par la loi Alur.