Tout savoir sur le droit de passage avec servitude 30 ans

Dans la vie quotidienne, surtout en matière de voisinage, il arrive qu’un propriétaire, pour accéder à son terrain, demande à son voisin un droit de passage. Cette situation constitue, dans la plupart des cas, une source de querelles.

Puisque c’est une servitude légale,  il n’est théoriquement pas nécessaire d’obtenir l’accord du voisin. Toutefois, il est plus sage de se mettre d’accord sur ce sujet.

Une propriété est dite enclavée s’il n’y a aucun accès ou que cet accès existe mais celui-ci est insuffisant pour atteindre la voie publique. Il en est de même si le chemin qui y mène est impraticable, trop pentu ou trop étroit.

Dans ce cas, pour pouvoir accéder à la voie publique, le propriétaire est amené à demander à son voisin un droit de passage. D’après l’article 682 du code civil, cette demande doit faire l’objet d’une indemnité. Le 30 mai 1996, la cour de cassation a tranché que même si le terrain est inconstructible, cette servitude s’applique toujours.

Si la voie de desserte ne présente, par contre, que des inconvénients mineurs faciles à corriger, ou seulement incommode, le terrain est proclamé non enclavé. Au cas où c’est le propriétaire, par l’intermédiaire de travaux d’aménagement, est à l’origine de l’enclavement de son terrain, il n’est pas en mesure d’exiger un droit de passage.

Selon l’Article 701 du Code civil, le propriétaire du fonds servant doit laisser la servitude s’exercer sans y apporter d’entrave. Son attitude doit être strictement passive. Tandis que l’article 702 du même code prévoit que rien, de la part du propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude, ne doit aggraver la situation du fonds servant.

En fonction de l’état des lieux, seuls les juges ont le pouvoir absolu pour apprécier l’enclavement ou non d’un terrain.

Une servitude c’est quoi exactement ?

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La servitude peut être définie comme étant une contrainte imposée au propriétaire d’un bien au profit d’un autre propriétaire. Pour le propriétaire du fonds bénéficiaire, la servitude est dite active. Elle est passive pour le propriétaire du fonds qui la supporte.

C’est dans le Code civil, notamment dans les articles 637 à 710, que les servitudes trouvent leur principale source, ainsi que dans des textes spéciaux, tels que le Code de l’urbanisme, le Code rural, le Code forestier, …

  • Les différentes catégories de servitudes

Trois grandes catégories de servitudes sont définies par le Code civil. Ce sont:

  1. Les servitudes qui proviennent de la situation naturelle des lieux. Elles sont citées dans les articles 640 à 648 du Code civil. C’est le cas de l’écoulement des eaux ou du bornage.
  2. Les servitudes d’urbanisme et d’utilité publique qui sont imposées par la loi : Elles sont mentionnées par les Articles 649 à 685-1 du Code civil.
  • Les servitudes d’urbanisme trouvent leur fondement et leur partie réglementaire dans le Code de l’urbanisme, aux articles L 112-1 à 17. Ce sont des limitations administratives au droit de propriété, et c’est dans un périmètre de protection des biens et des personnes qu’elles peuvent être instituées.
  • Les servitudes d’utilité publique ou SUP sont instituées par des lois ou règlements particuliers d’intérêt général. Pour préciser leur existence, lorsqu’elles sont susceptibles d’avoir une incidence sur l’occupation des sols, les servitudes sont citées dans les plans locaux d’urbanisme (Article 1151-43 du code de l’urbanisme) et la carte communale (Article L161-1 du même code). C’est sur une liste dressée par décret en Conseil d’État qu’elles sont figurées.

La notion de fond dominant et de fond servant n’existe pas en matière de servitude d’utilité publique. En effet, dans un intérêt public et en application d’un texte légal, elle concerne uniquement un immeuble, sans se soucier de l’utilité ou de l’avantage d’un autre fonds.

Les services de distribution, tels que l’eau, le gaz, l’électricité et la télécommunication, ainsi que les servitudes de halage et de marchepied le long des cours d’eau domaniaux bénéficient de telles servitudes.

Une charge imposée sur un héritage constitue la servitude. C’est l’article 637 du Code civil qui le mentionne. Toute propriété immobilière privée est désignée par le terme héritage en ancien droit.

Donc, au sens de cet article, une servitude peut être établie sur un immeuble bâti ou non bâti mais qui fait l’objet d’une propriété privée. Elle est également possible sur des immeubles qui dépendent du domaine privé de l’État ou des collectivités locales.

Les servitudes conventionnelles qui sont évoquées par les Articles 686 à 689 du Code civil : La seule condition requise c’est qu’elles ne doivent pas être contraires à l’ordre public. D’après l’article 686 du Code Civil, il est possible pour les propriétaires d’établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, les servitudes qui leur plaît. Cependant, ces dernières doivent toujours concerner une charge imposée à un fonds mais qui est utile pour un autre fonds. En général, elles sont établies en dehors de l’existence d’un terrain enclavé, donc non réglementées par la loi.

Lorsque la servitude est attachée à la propriété dont elle constitue l’accessoire, on dit qu’elle présente un caractère réel. En conséquence, tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir car elle suit le fonds. En principe, une servitude est perpétuelle. Cependant, la jurisprudence permet la constitution des servitudes temporaires. Ainsi, en cas de vente, la servitude sera vendue avec le bien.

L’acte de vente doit mentionner toutes les servitudes que le propriétaire a en sa connaissance. L’article 1638 du Code civil oblige le vendeur à déclarer dans le contrat de vente les servitudes non apparentes ou occultes. L’acquéreur est en droit de demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages et intérêts au cas où cette obligation n’est pas respectée.

Dans le cadre de son droit à l’information, l’obligation du vendeur est étendue par la loi aux servitudes non apparentes d’origine légale ou administrative, notamment les servitudes d’urbanisme, ainsi qu’aux servitudes conventionnelles et apparentes.

Comment établir une servitude ?

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La servitude est attachée au bien et non à la personne du propriétaire. Ainsi, elle constitue un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété.

Dans le cadre d’un acte authentique notarié, une convention rédigée par le notaire et sa mention au Service de la publicité foncière constitue la garantie de sa transmission et sa connaissance lors d’une mutation immobilière. Ainsi, les servitudes conventionnelles inscrites dans les titres antérieurs pourront être facilement vérifiées par le notaire chargé de la vente.

Il y a trois moyens pour établir les servitudes:

  • La convention à l’amiable entre voisins ou par titre. C’est le titre qui fixe définitivement l’étendue et les modalités d’exercice des servitudes conventionnelles. Aucune modification ne peut être apportée sans un commun accord des deux parties, les propriétaires des fonds dominant et servant.
  • La prescription trentenaire : ce sont les servitudes continues et apparentes, prévues par l’article 690 du Code civil, qui sont concernées.
  • La destination du père de famille si à la date de division d’une propriété, un signe de servitude, tel qu’un chemin empierré ou tout autre ouvrage permanent et apparent, existe déjà, et qu’aucune stipulation contraire à son maintien ne figure sur l’acte de division. 

Comment faire pour arrêter une servitude ?

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Selon les Articles 703 à 710 du Code civil, il y a quatre façons de stopper les servitudes:

  • L’impossibilité de les utiliser ;
  • La confusion des fonds ;
  • Le non utilisation pendant 30 ans ;
  • La renonciation du propriétaire du fonds dominant ou une modification de la convention.

Le droit de passage c’est quoi ?

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Pour accéder à la voie publique, le propriétaire d’un terrain enclavé est autorisé à réclamer à son voisin un droit de passage (article 682 du Code civil). Dans ce cas, il est alors question de servitude de passage.

Ainsi, le droit de passage est constitué par la servitude légale d’une propriété (le fonds servant), au profit d’une autre (le fonds dominant). Dans le cas où la loi ne reconnait pas un droit de passage, mais les deux  propriétaires, celui du fonds servant et du fonds dominant, se sont mis d’accord, ce droit de passage est alors appelé servitude conventionnelle.

Celle-ci doit être établie et signée par les deux parties avant son enregistrement auprès d’un notaire. En effet, à la conservation des hypothèques, ce sont uniquement les actes authentiques qui peuvent faire l’objet d’une publicité foncière.

Ainsi, l’acte doit également faire l’objet d’une publicité foncière, et donc opposable aux tiers. Ce terme veut tout simplement dire que seules les personnes qui ont signé la convention peuvent jouir de ce droit.

En ce qui concerne l’entretien, c’est le propriétaire de l’endroit inaccessible qui se charge de cette tâche. Le droit de passage doit être le plus court possible. Et en aucun cas, il ne doit provoquer des dommages sur le chemin qui dessert la propriété.

Pour un droit de passage, le délai est de 30 ans d’usage continu. Une fois ce délai passé, si le passage n’est plus utilisé par le propriétaire du fonds dominant, le propriétaire du fonds servant peut le remettre en cause. Pour cela, il doit prouver le non utilisation du droit de passage.

  • La largeur minimum du droit de passage

C’est selon la revendication du demandeur, qui peut être un simple passage à pied ou un  besoin de circulation pour de gros engins industriels ou agricoles, que la largeur du passage est fixée. Afin de respecter la largeur réglementaire de l’accès, la consultation du plan local d’urbanisme à la mairie est vivement conseillée.

Le chemin de passage doit permettre l’accès de tous les véhicules, ceux des services de secours compris, au fonds dominant. Si c’est une maison qui doit être désenclavée, une largeur minimum de 4 mètres est nécessaire. Si le fonds dominant comporte plusieurs habitations, la  largeur minimum sera alors de 6 m car un passage de véhicules dans les deux sens sera prévu.

Les frais d’entretien et l’indemnisation  

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Il est évident que suite aux dommages occasionnés par ce  passage, celui qui en bénéficie le droit doit verser une indemnité au propriétaire du terrain traversé. Selon l’article 682 du Code civil, le montant doit être proportionnel au préjudice que le droit de passage peut occasionner. Les dommages sont dus, généralement, à la construction du passage, à son utilisation, à la moins-value que le terrain subit, etc.

Le mode de calcul de l’indemnité n’est soumis à aucune règle légale. Pour la définir, il est plus sage de solliciter les conseils d’un notaire. Au cas où les deux parties n’arrivent pas à s’entendre sur le montant, la décision finale appartient au tribunal de grande instance.

Au cas où il y a utilisation commune par le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant, la cour de cassation du 22 mars 1989 prévoit le partage des frais d’entretien et de réparation.

La légalité du droit de passage  

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Le propriétaire de n’importe quel type de bien immobilier, ainsi que tout acquéreur d’une propriété mal desservie, selon la jurisprudence, peut demander le droit de passage. Afin d’éviter l’enclavement d’une maison, d’un immeuble ou d’un terrain, le propriétaire a également le droit de demander un chemin de passage vers la voie publique.

  • Est-ce que les modalités du passage peuvent être modifiées ?

Les conditions de passage peuvent subir une modification ultérieure. Cela peut se faire dans le cas où il y a changement d’usage du terrain enclavé. C’est le cas d’un terrain qui a toujours servi comme jardin d’agrément que le propriétaire avait décidé d’y construire une maison. Au lieu d’un chemin piéton, le bénéficiaire demande alors un passage pour voitures. Seul le tribunal de grande instance a le droit de trancher si cette situation génère un quelconque conflit.

Le bénéficiaire de la servitude peut obtenir l’élargissement du passage s’il s’avère que, du fait des progrès techniques réalisés dans les modes de transport, la largeur de celui-ci est devenue insuffisante. Un réel besoin pour son bénéficiaire doit justifier l’extension si la servitude est aggravée par la modification.

Dans ce cas, c’est au tribunal d’arbitrer sur les intérêts des parties, et de vérifier si l’effet de la modification ne va pas entraver ou rendre le passage impossible.

  • Quand le droit de passage s’arrête-t-il ?

D’après l’article 685-1 du Code civil, le droit de passage peut disparaître si, suite à la création d’une route ou d’un chemin, le terrain vient à être désenclavé. Toutefois, cela ne se fait pas de manière automatique. Le propriétaire du terrain qui supporte le droit de passage doit faire une demande à celui qui en bénéficie. En cas de refus de ce dernier, le propriétaire du terrain où se trouve le passage peut avoir recours au tribunal de grande instance.

Lorsque la servitude légale de passage disparaît, le propriétaire du terrain est également autorisé à demander la suppression des canalisations et câbles enfouis sous son assiette. Toutefois, il faut savoir que même si le passage n’est pas utilisé pendant plus de 30 ans, le droit de l’utiliser pour cause d’enclave ne s’éteint pas.

  • Le droit de passage suite à la division d’une propriété

Si, suite à la décision du propriétaire de morceler son terrain, une des parcelles se trouve enclavée, selon l’article 684 alinéa 1er du Code civil, le désenclavement ne peut être demandé que sur l’un des terrains issus de la division.  

Ainsi, à l’occasion d’un partage, d’une vente, d’un échange, …, la propriété est fractionnée en plusieurs terrains afin de prévoir le désenclavement des lots créés et un droit de passage doit être aménagé sur l’un de ceux-ci.

Au cas où rien n’est prévu à cet effet, celui qui reçoit la partie enclavée peut exiger un droit de passage, qui sera obligatoirement sur l’un des lots issus de l’opération de division.

  • Servitude de passage légale et litiges  

C’est le tribunal de grande instance qui est le seul compétent au niveau territorial de régler un contentieux sur l’exercice du droit de passage. La décision sur l’existence et l’emplacement de la servitude de passage, son mode d’exercice, ainsi que l’extinction de la dépendance appartient au juge. Ce dernier peut également intervenir s’il arrive que les deux parties ne trouvent aucune entente sur le montant de la contrepartie financière qui doit être versé au propriétaire du fonds servant.

Il se peut aussi que, pour refuser le droit de passage, le propriétaire du terrain à traverser prétende que ce tracé lui sera très dommageable et que d’autres alternatives sont possibles. Ce cas aussi doit être tranché en justice. Pour cela, le demandeur de passage doit obligatoirement prendre un avocat.
Le tribunal va trancher en fonction de la situation des lieux, des dommages prévisibles et des contraintes d’urbanisme ou environnementales.

Selon les considérations de l’article 683 du Code civil, si la solution n’est pas satisfaisante, le juge peut désigner un expert. Ce dernier se chargera de proposer le meilleur parcours possible.

Pour réparer artificiellement le préjudice subi par le propriétaire du fonds servant, la loi a prévu une indemnité. Ce qui fait que d’un fonds à un autre, la servitude de passage constitue un exemple d’asservissement pur.

La servitude est un acte qui sera, par la suite, attachée aux fonds et pour les propriétaires à venir. C’est pourquoi elle doit faire l’objet d’une publicité à la conservation des hypothèques.

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