Comment avoir un complément de loyer ?

L’été 2015 a été marqué par l’instauration d’importants changements dans le domaine de l’immobilier. Ces réformes se portaient sur plusieurs points et concernent surtout les propriétaires et les locataires.  Le décret qui mentionne la liste des équipements obligatoires en location meublée, ainsi que l’entrée en service de l’encadrement des loyers étaient alors publiés.

À partir de cette période, la fixation des loyers dans les locations meublées est désormais établie entre le bailleur et le locataire, dans certaines villes françaises, dans la limite du loyer de référence majoré que l’arrêté préfectoral a déterminé. Ainsi, les propriétaires sont tenus de respecter cet encadrement malgré le fait qu’ils aimeraient louer leur bien à un prix largement supérieur.

Par définition, un complément de loyer est constitué par le surplus du loyer compris entre le loyer de référence majoré et le loyer souhaité. La loi prévoit qu’en raison des caractéristiques particulières du logement, un complément de loyer peut être appliqué.

Le dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers, selon le décret du 10 juin 2015, prévoit qu’il est possible d’appliquer un complément de loyer. L’existence des caractéristiques essentielles, comme la localisation ou le confort, mais qui n’ont pas été prises en compte lors de la fixation du loyer de référence, conditionne cette application.

Les villes concernées par le complément de loyer

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Dans le cadre de la loi ALUR, les loyers pour un logement vide ou meublé sont encadrés à Paris depuis le 1er août 2015. Ce dispositif sera bientôt étendu à plus de 400 communes d’Ile-de-France, ainsi qu’à Lille et Grenoble. Ainsi, pour les nouveaux contrats de locations et les renouvellements de baux, le loyer est encadré dans les zones géographiques concernées. Il est dorénavant possible pour les propriétaires bailleurs d’appliquer un loyer plus élevé sous certaines conditions.

  • Comment fonctionne le dispositif d’encadrement des loyers ?

 Au cas où le dispositif d’encadrement des loyers est appliqué dans une ville, un arrêté préfectoral fixe annuellement le niveau de loyers. Cette fixation se fait sur la base des recommandations d’un observatoire statistique que le ministère du logement a agréé.

Ce loyer dit « de référence » correspond à la moyenne des loyers constatés localement. C’est ensuite à partir de ce loyer de référence que sont calculés les loyers «de référence majoré » et «de référence minoré ». Comparés au loyer de référence, ils sont respectivement de 20 % supérieur et de 30 % inférieur.

Ainsi, lors de la signature d’un ou des contrats de bail, les propriétaires sont tenus de ne pas dépasser ce loyer.

Que ce soit pour une nouvelle location ou à l’occasion d’un renouvellement, le loyer de référence majoré ne devra en aucun cas être surpassé, sauf complément de loyer.  Toutefois, au moment du renouvellement, si le loyer pratiqué est inférieur à celui de la référence minorée, une proposition d’augmentation est possible. Cependant, elle ne doit pas excéder celle-ci.

  • Les éléments justificatifs d’un complément de loyer en location meublée

 Selon l’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 et dans le cadre de la location meublée, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.

De son côté, le décret du 31 juillet 2015 stipule qu’un logement meublé doit impérativement comporter des éléments, tels que du matériel d’entretien ménager, des ustensiles de cuisine, des plaques de cuisson, un four ou un four micro-ondes, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, ainsi que des tables et des chaises et réfrigérateur avec freezer. Il y a également la literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres, des étagères de rangement et les luminaires.

Au cas où des équipements et des services ne figurent pas dans cette liste mais qui sont déterminants pour le locataire, le complément de loyer est justifiable pour le propriétaire.

En plus des critères, tels que la localisation, l’année de construction et le type de biens, qui sont retenus pour fixer les loyers de référence, une liste non exhaustive des éléments susceptibles de justifier un complément de loyer est également établie.

Cette liste comporte entre autres, la proximité des écoles, des commerces et des moyens de transport en commun. La présence d’ascenseurs, de piscines, de systèmes d’alarme ou de climatisation, d’une cheminée, ainsi que la disponibilité de caves, de parkings ouverts, de boxes terrasses, de balcons, de jardins, sans oublier le service des gardiens, et la mise en place d’interphones et des digicodes sont aussi pris en compte. Concernant le logement lui-même, l’exposition, la vue, l’état de la construction et celui des parties communes et la performance énergétique sont aussi déterminants.

Il en est de même pour le nombre des chambres, des salles d’eau et des toilettes séparées, et éventuellement une offre de prestations aux personnes ayant des capacités de déplacement limitées.

Néanmoins, malgré l’existence d’une liste établie, aucune liste légale ou grille tarifaire concernant les caractéristiques pour un complément de loyer n’a pu être prouvée.

Un complément de loyer peut être simplement justifié par des éléments singuliers, tels qu’une vue très recherchée, la proximité des transports, une grande terrasse, etc. Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit préciser le montant du supplément de loyer, ainsi que les caractéristiques du logement qui le justifient dans le contrat de bail.

Le locataire a la possibilité de contester le complément de loyer s’il estime que les arguments du bailleur sont discutables. Pour ce faire, il doit s’adresser auprès de la Commission Départementale de Conciliation.

Quels logements sont concernés par le complément de loyer ?

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Si après comparaison avec des logements similaires, localisés dans le même secteur géographique, il est observé que le logement en question comporte des caractéristiques de confort ou une localisation exceptionnelle qui permettent de justifier un dépassement du loyer de référence majoré applicable, le complément de loyer est possible. 

Il y a des cas où les conditions nécessaires à l’application d’un complément de loyer ne sont pas remplies. Toutefois, des possibilités de surpasser le plafonnement existent.

  • Si au cours des 12 mois précédant la signature du bail, aucune révision du montant du loyer n’a été effectuée, le plafonnement peut, dans ce cas de figure, être surpassé.
  • Si depuis la signature du bail précédent ou sa reconduction, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes ont été réalisés au cours des 6 derniers mois, le plafonnement des loyers peut également être évité. Il en est de même si le montant total des travaux est supérieur ou égal à une année de loyer.
  • Afin d’être en accord avec le marché immobilier local, le loyer peut être revalorisé si le montant précédent était sous-évalué.

Il faut savoir que des logements mis en location pour la première fois ou après une vacance d’une durée d’au moins 18 mois, même s’ils sont situés dans un quartier concerné par l’encadrement des loyers, ne sont pas concernés.

En effet, selon le décret n° 2015-931 du 29 juillet 2015 relatif à l’évolution des loyers, au moment de la relocation, les propriétaires bailleurs de logements inoccupés depuis plus de dix-huit ans sont exonérés de l’obligation de fixer le loyer à son niveau antérieur. En accord avec le locataire, le loyer peut être déterminé librement. Toutefois, le bailleur n’est pas dispensé de son obligation de respecter les plafonds définis.

Quelles sont les règles à respecter pour que le complément de loyer soit valable ?

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  • Une obligation de transparence

Les locataires ont un droit inaliénable à l’information. De ce fait, le bailleur est obligé d’informer ses locataires d’un possible supplément de loyer, dont le plafond est fixé par la loi, ainsi que les raisons qui l’ont poussé à l’appliquer.

La loi ALUR ou Accès au Logement et Urbanisme Rénové est un texte officiel du gouvernement français qui permet de faciliter l’accès au logement et favorise en même temps un urbanisme rénové. Ce texte prévoit un devoir de transparence pour le bailleur. Selon cette loi, le montant du complément de loyer, ainsi que les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être mentionnés dans le contrat de bail.

Cette mesure permet au locataire de bénéficier d’une protection, tout en offrant une garantie au propriétaire. Finalement, on peut dire que les deux parties sont gagnantes en étant conscientes de la portée de leur engagement.

  • Le loyer de référence respecté

Les arrêts des tribunaux administratifs de 2017 ont forcé les propriétaires à respecter le loyer de référence. L’encadrement des loyers était, en effet, ignoré par plus de 40% des bailleurs parisiens avant ces arrêts.

La loi ALUR c’est quoi?

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Appelée aussi loi Duflot II, cette loi porte l’appellation officielle de loi n°2014-336 du 24 mars 2014. Elle a été promulguée en 2014. Avec ses 171 articles, elle constitue un véritable arsenal législatif qui vise l’atteinte des quatre principaux objectifs suivants :

  • L’amélioration de la relation entre les locataires et les propriétaires, ainsi que l’équilibre entre les professionnels de l’immobilier et les bailleurs propriétaires ;
  • La protection des populations vulnérables grâce à l’amélioration de l’accès au droit de logement décent et le développement de l’offre de logements ;
  • L’encadrement des pratiques abusives par la régulation du marché immobilier du pays ;
  • Le développement de l’innovation et de la transparence.

La loi ALUR, en encadrant le montant des loyers, protège à la fois le locataire et les propriétaires négligents. Elle a également développé des mécanismes de traitement des impayés et a permis d’établir le contrôle des professions de l’immobilier. Elle offre ainsi une protection supplémentaire aux propriétaires bailleurs. Par cette loi, la souscription à une assurance responsabilité civile, dont l’assurance PNO, est devenue obligatoire.

  • Des mesures concernant les locations

 Le permis de location d’un bien immobilier est instauré depuis le 1er janvier 2017. C’est le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 qui a marqué son entrée en vigueur. Dorénavant, tout propriétaire qui désire louer un bien doit demander préalablement une autorisation de mise en location. En accord avec le texte, le bailleur peut également faire une déclaration de mise en location à la signature du contrat.

L’obtention de l’autorisation de mise en location constitue l’unique condition qui permet de conclure un contrat de location. En effet, la demande d’autorisation peut être refusée si l’administration compétente, la commune en l’occurrence, constate ou juge que l’état de l’immeuble ou du logement est indigne.

Au cas où l’autorisation est accordée, sa validité est de deux ans après sa délivrance. Si le logement a été acquis par un nouveau propriétaire, un transfert d’autorisation et une déclaration auprès de la commune concernée ou de l’EPCI suffisent.

Selon les arrêtés du 27 mars 2017, la désignation et la consistance du logement ou de l’immeuble en question, sa localisation, ainsi que l’identité du bailleur et la date de signature du contrat doivent figurer dans une déclaration de mise en location d’un bien immobilier.

Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours qui suivent la signature du nouveau contrat de location. Un récépissé consignant la date de dépôt, ainsi que toutes les informations inscrites sur le document est remis au bailleur, à la réception de sa déclaration.

Ces arrêtés définissent également les modèles de formulaires de déclaration ou d’autorisation préalable de mise en location. Le modèle de formulaire pour le transfert d’autorisation préalable de mise en location y est aussi fixé. Toutefois, ces dispositions ne concernent pas les baux commerciaux et les locations de tourisme.

Ce dispositif entre dans le cadre du renforcement de la lutte contre la mise en location d’habitations jugées indignes par la loi. Une amende administrative, qui peut aller jusqu’à 5000 €, est prévue pour le non-respect de cette procédure. En cas de récidive, cette amende peut s’élever jusqu’à 15000 €.

C’est quoi un habitat indigne ?

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 Un « habitat indigne » est défini par la loi du 31 mai 1990 comme une installation ou un local utilisé comme habitation, mais qui ne convient pas à cet usage. Sont aussi considérés comme habitat indigne les logements qui présentent des risques d’insécurité ou de santé pour leurs occupants. La lutte contre l’habitat indigne est renforcée par la loi Élan qui prévoit que tout propriétaire qui propose ce genre d’habitation à ses clients s’expose à des sanctions.

Les communes volontaires, ainsi que les établissements de coopérations intercommunales ont le droit de vérifier la qualité des logements en location sur tout le territoire français. C’est la loi ALUR qui leur donne ce droit. Ils sont également autorisés à délibérer et à définir les zones géographiques concernées au cas où une déclaration ou une autorisation de mise en location est requise.

Cette mesure est appliquée au moins 6 mois suivant la date de délibération.

  • Les implications de la loi ALUR

 Cette fameuse loi a apporté d’importants changements dans le domaine du marché immobilier. Elle a, en effet, établi des règles et des obligations, que toutes les parties concernées, des agences immobilières, aux locataires et aux bailleurs, en passant par les syndics et les professionnels de l’immobilier, doivent respecter.  

  • Les implications pour le locataire

Favoriser l’accès au logement figure parmi les objectifs de cette loi. De ce fait, elle offre des avantages aux locataires. Toutefois, elle prévoit quelques dispositions à ces derniers.

À la demande du propriétaire, le locataire est tenu de présenter un dossier de location, dont le contenu est défini par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Ce document doit contenir notamment les justificatifs de revenus.

La loi ALUR a réduit le délai de préavis pour la résiliation du bail de 3 à 1 mois seulement. De ce fait, les locataires qui louent un logement dans une ville en zone tendue doivent quitter leur logement un peu plus tôt que prévu.

  • Les implications pour le bailleur

Par souci de transparence et pour la sécurité des locataires, le bailleur doit respecter les mesures suivantes.

Le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 ordonne à chaque bailleur propriétaire d’établir une demande de permis de louer. Pour le faire, le bailleur a le choix entre l’autorisation au préalable ou la déclaration de location.

Le propriétaire doit également réaliser les diagnostics obligatoires prévus par la loi et remettre les documents relatifs à ce diagnostic au locataire le plus tôt possible. Cette disposition est obligatoire depuis le 1er juillet 2017.

Il doit obligatoirement établir une notice d’information où les obligations et les droits des deux parties sont inscrits. Ce document, dont le contenu est défini par l’arrêté du 29 mai 2015, doit être annexé au contrat de location lors de la conclusion du contrat de bail.

Comme pour le délai de préavis pour la résiliation du contrat, la loi ALUR a également réduit la durée du délai de prescription sur le paiement des loyers impayés et des charges. Etant avant 5 ans, ce délai est actuellement de 3 ans. Le délai pour la réévaluation annuelle du loyer est désormais fixé à un an.

Concernant la trêve hivernale, elle a subi une prolongation du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, aucune mesure d’expulsion contre un locataire ne peut être prise.

La loi ALUR a aussi réduit à un mois le délai de restitution du dépôt de garantie quand l’état des lieux de sortie est jugé conforme à l’état des lieux d’entrée.  Pour chaque mois de retard, une pénalité de 10 % sur le montant du dépôt de garantie sanctionne le non-respect de ce délai.

Enfin, pour les propriétaires qui louent un logement à de jeunes salariés de moins de 30 ans ou en situation précaire, la mise en place d’une garantie des loyers impayés est aussi obligatoire.

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