Comment bien estimer sa maison ?

Vendre un bien est une démarche qui nécessite un certain savoir-faire. Non seulement vous devez trouver les bonnes plateformes où publier vos annonces, mais vous devez aussi fixer le bon prix pour votre bien. Il en va de la réussite de la rapidité de la vente.

Faire estimer sa maison est le meilleur moyen pour vendre sans se faire léser. En effet, se baser uniquement sur le prix du marché n’est pas une bonne idée. Et pour cause, votre bien peut avoir quelques caractéristiques qui peuvent faire augmenter, ou baisser, sa valeur. La question étant : comment bien estimer sa maison ? Voici les bons à savoir sur le sujet.

  • L’importance de bien estimer sa maison

Pourquoi est-ce si important de faire estimer votre maison ? C’est en effet une démarche pour le moins fastidieuse et coûteuse si vous passez par un expert. Ne pouvez-vous pas en échapper ? La réponse est non ! Le diagnostic immobilier, en outre d’être obligatoire, présente quelques avantages.

  • Trouver le bon prix pour vendre rapidement

En premier lieu, cette étape impacte sur la rapidité des transactions. Il n’y a rien de tel qu’un bien vendu trop cher pour décourager les potentiels acheteurs. Et vous ne pouvez pas non plus brader le prix de vente de votre maison au risque d’y laisser votre chemise. Passer par une estimation est le seul moyen afin de trouver le juste prix au m2.

  • Pour attirer plus d’acquéreurs

Une estimation immobilière rassure également les acquéreurs. C’est la preuve qu’aucun vice caché ne viendra mettre en péril son confort s’il décide d’investir dans votre bien. En effet, le diagnostic est une technique afin de non seulement mettre en valeur un bien, mais aussi de trouver les éventuels travaux à faire qui sont d’ailleurs déductibles du prix de vente final de ce dernier.

  • L’évaluation immobilière : une démarche obligatoire

Dans le cadre d’une vente immobilière, et même d’une mise en location, le diagnostic immobilier est obligatoire. Le but étant de protéger les acheteurs des divers abus des propriétaires. L’établissement de l’évaluation doit d’ailleurs être mentionné dans les annonces. Si cette dernière n’a pas encore été faite, il sera porté, sur l’annonce,  la mention « diagnostic en cours ».

  • Estimer sa maison en cas de donation ou de succession : c’est aussi nécessaire !

L’évaluation immobilière n’est pas uniquement nécessaire dans le cadre d’une transaction immobilière. Elle est aussi utile en cas de donation ou de succession, voire même de divorce. Le but étant toujours de protéger toutes les parties concernées par l’acte, mais aussi de fixer la bonne assiette fiscale sur la propriété.

Les différentes estimations immobilières à faire

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Il existe plusieurs diagnostics immobiliers à faire afin de trouver le bon prix pour votre bien immobilier. En voici quelques-uns.

  • Le DPE : un incontournable

LE DPE ou Diagnostic de Performance Immobilière est le plus connu d’entre tous. C’est la démarche qui consiste à mettre en valeur la performance énergétique de la maison. Ce dernier peut influencer grandement le prix de vente d’une propriété. Les maisons vertes se vendent à des prix plus importants. Ils attirent pourtant toujours plus d’acheteurs à cause de leur confort et de leur modernité.

  • Le diagnostic plomb

Mais outre le DPE, il existe encore quelques évaluations à faire, dont notamment le plomb. Certaines propriétés, surtout les anciennes constructions, ont une forte exposition au plomb. Ce qui peut faire diminuer sa valeur. En effet, il faudra entamer quelques travaux de rénovation pour remettre le bien aux normes.

  • Le diagnostic gaz

Une forte exposition aux gaz peut également impacter sur le prix de vente d’un bien immobilier. Il faudra un appareil spécial pour faire cette estimation.

  • Le diagnostic amiante

L’amiante est présent dans les anciennes propriétés, ou les nouvelles constructions possédant des zones sombres. Elle représente un danger pour les futurs propriétaires du bien. Une évaluation en la matière est donc obligatoire avant une cession.

  • Le diagnostic insectes et champignon

Enfin, il y a également le diagnostic insectes et champignon. Pour ce genre d’évaluation, il faudra passer au crible chaque cm2 de la propriété. Les insectes et les champignons peuvent en effet se cacher dans les bois ou sur la toiture. Le coût des travaux de rénovation à faire pour s’en débarrasser devra être déduit du prix de vente dudit bien pour ne pas léser les futurs acheteurs.

L’environnement de votre maison : un détail qui peut faire pencher la balance

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En outre de ces caractéristiques techniques du bien, il faudra également prendre en compte l’environnement de celui-ci afin de trouver le juste prix au m2. Voici entre autres les détails d’une telle estimation.

  • Un quartier en vogue

La valeur de la bulle immobilière varie en fonction du quartier. Selon la saison, certaines zones sont plus attractives que d’autres. Ce qui peut faire augmenter le prix de votre propriété. A contrario, si votre maison ou appartement se trouve dans une zone peu renommée, sa valeur peut baisser.

Les courtiers immobiliers sont les plus susceptibles de vous informé sur la tendance du moment. Le cas échéant, vous pouvez aussi faire quelques recherches sur le Net. Généralement, les centres-villes sont toujours les plus prisés.

Pour information, le marché immobilier peut également varier selon la région. À Paris entre autres, le prix du m2 peut atteindre les 10 000 € , alors que dans les autres régions de France, les biens immobiliers se négocient en moyenne entre 2 000 et 8 000 €  le m2.

  • L’emplacement

Vous devez aussi prendre en compte l’emplacement dudit bien. La proximité avec les commerces, les établissements de soins, les établissements scolaires, les transports en commun, etc. sont des avantages. Ils peuvent impacter sur la valeur vénale de votre appartement ou maison. Mais tout dépend aussi du public que vous ciblez.

  • Vente d’un bien en copropriété : prendre en compte les charges

Si vous avez un bien en copropriété, les charges doivent faire partie des données à prendre en compte lors d’une estimation. Si les participations annuelles d’un copropriétaire sont très importantes, il convient de réduire davantage le prix de vente de votre appartement pour convaincre davantage d’acheteurs.

À titre de rappel, les charges de copropriété sont fixées en Assemblée Générale et selon la quote-part de chaque copropriétaire. Elles servent entre autres à assurer l’entretien du bien et sa bonne marche. Leur gestion est de la prérogative des syndics professionnels ou non.

Estimer sa maison soi-même : et si c’était possible !

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Il est tout à fait possible de faire estimer votre maison vous-même. Cette technique présente quelques avantages, dont notamment la réduction des dépenses à faire pour la mise en vente de la maison. En outre, en utilisant vos propres moyens, vous économiserez du temps dans la réalisation des démarches. Attention cependant, pour être sûr de trouver le bon et le juste prix pour votre maison, vous devez vous attarder sur quelques détails. Focus.

  • Prendre en compte les variations de la bulle immobilière

Par exemple, vous ne devez pas uniquement vous baser sur le prix auquel vous avez acheté le bien précédemment. La bulle immobilière varie fréquemment. En fonction de la saison, de l’entretien du bien, de son emplacement et de bien d’autres détails, vous pourriez vendre en faisant des bénéfices ou brader le prix du m2 de votre bien.

Le prix des biens immobiliers peut être plus rentable pour les acheteurs dès la rentrée. En proposant votre bien vers la fin de l’année, vous pourriez réussir une transaction vers le mois d’avril ou juin. Ce qui tombe pile dans les normes du marché.

Pour vendre au meilleur prix, voire profiter de la hausse de la valeur du marché, vendre au printemps peut également être une bonne idée. Les prix sont généralement en hausse pendant cette saison.

  • Faire la part des choses

Vous ne devez pas faire dans le sentimentalisme pour bien estimer votre bien. Certes, vous y avez des souvenirs et votre propriété possède une certaine valeur sentimentale. Néanmoins, cela n’entre pas en compte dans une évaluation immobilière. Vous devez savoir faire la part des choses.

D’ailleurs, pour les visites, vous devez vous débarrasser de certains de vos éléments de décoration afin de mieux convaincre les visiteurs. Les souvenirs trop personnels, les photos de famille en abondance et bien d’autres ne sont pas idéaux pour un style neutre et chic.

  • Visiter d’autres biens du même style et dans le même quartier

Afin de vous faire une meilleure idée de la valeur potentielle de votre bien sur le marché, il est également préférable de visiter d’autre bien du même style et dans le même quartier. C’est une technique qui est souvent utilisée d’ailleurs par les courtiers afin de trouver le meilleur prix pour les biens qui leur sont confiés.

Tous les détails comptent pour le choix de la propriété à visiter : le nombre de chambres, la superficie vénale totale, les caractéristiques, etc. Selon que le vôtre présente moins de travaux à faire ou un meilleur emplacement, il suffira d’adapter le prix en conséquence.

  • Lire les annonces immobilières en ligne

Une autre technique pour estimer la valeur de votre appartement ou maison serait aussi de consulter les annonces immobilières en ligne. Vous avez sur ces dernières toutes les informations dont vous avez besoin afin de fixer un prix approximatif pour votre propriété. Outre les photos, il y a sur entre autres la superficie, l’emplacement, l’année de construction, etc.

Les annonces immobilières en ligne peuvent être postées par un courtier ou les propriétaires directement. Dans le premier cas, il faudra faire attention aux frais d’agence qui peuvent augmenter le prix proposé. Vous devez vous baser sur le « prix net vendeur » pour l’estimation. Les frais d’agence variant d’un prestataire à un autre.

  • Quels sont les avantages de votre bien ?

Mais comme susmentionné, le prix au m2 ne se vaut pas toujours d’un bien immobilier à un autre. Tout dépend des caractéristiques de votre bien. Si le vôtre présente plus d’avantages que les autres propriétés du même genre disponibles sur le marché, et notamment dans votre région, vous pouvez le proposer à un prix plus élevé. Par exemple, un DPE positif peut influencer le juste prix de votre immeuble. Tel peut aussi être le cas de l’absence de travaux de rénovation à faire.

Pour être sûr de vendre à bon prix, prenez le temps de lister tous les points positifs de votre bien. Ce peut être en vous basant sur les résultats des diagnostics immobiliers ou encore sur l’emplacement de votre propriété. Toutes ces informations sont notamment à entrer dans votre annonce immobilière. Sachez que même l’année de construction peut avoir des incidences sur le prix.

  • Y-a-t-il des travaux de rénovation à faire ?

Bien évidemment, l’existence de travaux à faire afin de remettre le bien aux normes en vigueur peut avoir des conséquences sur le prix de votre maison ou appartement. La loi exige d’ailleurs aux propriétaires de déduire les devis desdits travaux du prix de vente total de la propriété. Quand bien même les maisons avec des chantiers en cours seraient plus modestes, elles attirent rarement les potentiels acheteurs. Et pour cause, cela implique de lourdes responsabilités et des années d’inconforts. En outre, la gestion de travaux n’est pas à la portée de tout le monde. Un conseil donc, pour vendre à bon prix et rapidement, réalisez les travaux avant de proposer votre bien.

  • Comment calculer la valeur vénale d’un bien ?

La valeur vénale est le prix de vente effectif d’un bien. Elle est calculée au m2. Il faudra prendre en compte la superficie habitable de la propriété si l’on se base sur la loi Carrez. Vous devez donc déduire les cages d’escaliers, les rangements et les différents équipements de la maison.

Comme susmentionnée, la valeur vénale d’un bien se basera sur son emplacement, ses différentes caractéristiques et son respect des normes en vigueur. Mais pourront aussi être pris en compte les revenus possibles proposés par ledit bien. Tel est le cas par exemple des locaux professionnels ou industriels, des commerces ou encore des investissements locatifs.

  • Prendre une marge

Bien évidemment, comme dans toutes transactions, les acheteurs seront tentés de négocier le prix proposé. Ainsi, pour ne pas être lésé, on vous conseille de prendre une certaine marge lors du calcul du prix de vente de votre propriété. 

  • Quelques banques de données en ligne qui peuvent vous aider

Enfin, pour vous aider dans l’estimation de votre bien, vous avez quelques banques de données en ligne.

  • PATRIM

PATRIM, par exemple, fait fureur dans ce domaine. C’est la norme en matière d’estimation immobilière depuis 2007. Cette banque de données est utilisée aussi bien par les professionnels que les particuliers afin de fixer le juste prix d’un bien en fonction de différentes caractéristiques de la propriété. Elle est notamment prisée pour sa précision. Elle prend entre autres en compte l’étage de votre appartement pour vous proposer une fourchette de prix dans les normes.

  • PERVAL et BIEN

Il y a également PERVAL et BIEN. Ces dernières proposent différentes fourchettes de prix en fonction des critères et des normes de votre appartement ou maisons à vendre. Il s’agit toutefois d’une simple indication.

PERVAL et BIEN ont l’avantage de proposer des prix en fonction de la localisation des biens. Ce qui peut s’avérer pratique, surtout pour les amateurs.

  • Des sites d’estimations immobilières en ligne gratuits pour vous aider

Enfin, pour gagner du temps dans l’estimation de votre propriété à vendre, vous pouvez aussi compter sur les plateformes dédiées. Il vous suffit de remplir un formulaire pour ce faire. La démarche se fera gratuitement et rapidement.

Passer par un professionnel pour estimer son bien

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Toutefois, le moyen le plus sûr afin de trouver le juste prix pour votre maison reste encore de faire appel à un professionnel. En ligne, vous avez plusieurs alternatives en la matière.

  • Les avantages

Un professionnel dispose non seulement de l’expérience, mais aussi des équipements requis pour réaliser le diagnostic. En outre, il n’y a rien de tel qu’un rapport officiel venant d’un expert pour rassurer les potentiels acheteurs. Sans compter que vous gagnez ainsi du temps dans la réalisation des démarches de préparation de la mise en vente.

  • Les inconvénients

Cependant, un professionnel vous demandera une commission en échange de ses services. Les frais peuvent varier d’un prestataire à un autre. Mais en tous les cas, ce sera une dépense en plus à prendre en compte lors de l’établissement de votre prêt immobilier.

En outre, la profession de diagnostiqueur immobilier s’est largement démocratisée depuis quelques années. Faire le bon choix n’est donc pas facile. Il en va pourtant de la réussite de votre démarche.

  • Comment trouver le bon prestataire ?

Pour trouver le meilleur prestataire, vous pouvez compter entre autres sur les comparatifs en ligne. Prenez en compte les années d’expérience et sur la réputation des diagnostiqueurs. Un conseil : les entreprises d’estimation immobilière sont plus intéressantes que les prestataires indépendants.

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