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Il s’agit d’une proposition de loi initiée par le député Gilles Carrez en date du 18 décembre 1996. Plus tard, la proposition a été adoptée et la loi Carrez est entrée officiellement en vigueur en 1997.

Elle a pour objectif d’apporter une amélioration en ce qui concerne la protection des acquéreurs de lots de copropriété, puisqu’elle oblige les vendeurs à mentionner explicitement la superficie privative, que l’on appelle également superficie Carrez, dans les actes de vente.

Les biens concernés par la Loi Carrez 

La loi Carrez concerne exclusivement les biens qui appartiennent à une copropriété. Les maisons ne sont pas sujettes à cette loi. Dans le cas d’une vente d’un bien individuel, le vendeur n’est pas obligé de réaliser ce diagnostic.

Dans ce cas, il est même possible pour le vendeur de mettre une clause qui exclut toute garantie  de superficie dans l’avant-contrat. La Loi Carrez ne s’applique pas exclusivement à l’achat. Elle s’applique également en matière de location si celle-ci fait office de résidence principale.

Comment la superficie Carrez doit-elle être calculée ?

La mesure de la surface des planchers des locaux couverts et clos permet d’obtenir la surface privative du bien. Cette mesure ne tient pas compte des surfaces occupées par les murs, les cages d’escaliers, les embrasures des fenêtres et des portes, ainsi que  les gaines. Dans le cas où il y a des parties dont la hauteur sous plafond ne dépasse pas les 1,80 m, le calcul n’en tiendra pas compte.

Cependant, certains meubles ou pièces ont des dispositions particulières. En effet, on considère le placard sous plafond si sa hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m. Il faut toutefois noter que cette disposition est valable, à condition que le niveau du sol est similaire à celui dans toute la pièce.

Une mezzanine qui est légère et qu’on peut démonter ne sera donc pas prise en compte dans le calcul de la surface Carrez. Il en est de même pour une chambre mansardée car si une partie de la chambre présente une hauteur inférieure à 1,80 m,  elle ne sera pas comptée, tout comme les terrasses, ainsi que les balcons qui n’entrent pas dans la superficie Carrez.

Les bureaux et les locaux à usages commerciaux qui se trouvent dans une copropriété doivent être comptabilisés dans le calcul en cas de vente.

• En matière de vente immobilière, que faut-il savoir à propos de la superficie Carrez ?

Lors d’une vente de logement en copropriété, une obligation d’information pèse sur le propriétaire. Effectivement, le propriétaire vendeur doit faire connaître à son acheteur la surface privative habitable.

La réalisation de la mesure doit se cadrer sur la superficie Carrez. Le métrage qui y est d’une précision incontestable peut être effectué personnellement par le propriétaire ou par un diagnostiqueur-géomètre.

• En quoi cette mesure de superficie en Loi Carrez sert-elle réellement ?

D’une manière très concrète, la superficie Carrez permet le calcul de la superficie privative habitable au sein d’un logement en copropriété. Nombreuses sont les méthodes pour calculer la superficie d’un logement et chacune d’entre elles dispose d’une application légale déterminée.

Afin d’éviter une quelconque divergence d’interprétation, la Loi Carrez est stricte dans la réglementation du métrage des lots de copropriété au cours d’une vente immobilière.  Elle permet de mettre fin à une certaine confusion et contraint les propriétaires à l’utilisation d’une méthode unique dans le calcul de la superficie privative d’un logement, celle qui sera en mesure d’être utilisée à l’habitation. La mention du métrage obtenu doit obligatoirement figurer dans l’ensemble des documents officiels qui sont liés à la transaction, que ce soit une promesse de vente, un acte de vente ou autres.

• À quel moment la superficie Loi Carrez s’applique-t-elle ?

Une vente immobilière de copropriété fait automatiquement appliquer la loi Carrez, que ce soit un lot à usage commercial, résidentiel ou d’activité. On a tendance à évoquer la notion de copropriété horizontale, étant donné que les logements en copropriété d’appartements, ainsi que les maisons en lotissements sont concernés.

Par contre, l’obligation du propriétaire en ce qui concerne le métrage de la superficie en Loi Carrez ne touche pas les maisons individuelles. Il en est de même pour les logements en « VEFA », autrement dit, en vente en l’état de futur achèvement. Cela, parce que ce genre de propriété dispose de sa propre législation qui prévoit déjà que le promoteur a une obligation  de faire connaître une superficie réglementée.

Comment doit-on s’y prendre pour le calcul d’une superficie en Loi Carrez ?

Comme on vient de le dire, la superficie Loi Carrez regroupe toutes les surfaces privatives destinées à être habitées et qui ont au minimum 1,80 m de hauteur sous plafond. On mesure uniquement la surface des pièces, c’est-à-dire que la mesure des gros œuvres n’entre pas dans le calcul.

Quelles sont les surfaces considérées comme impropres à l’habitation ?

Une copropriété qui fait moins de 8 m² n’est pas concernée par ce calcul de superficie habitable. Cependant, dans le cas où une vente se porte sur de nombreux lots accolés qui font moins de 8 m², ceux-ci seront quand même pris en compte.

Aussi, les surfaces que la Loi Carrez considère comme impropres à l’habitation sont les greniers non aménageables, les garages, ainsi que les places de parking, les annexes et les boxes, les caves, et enfin, les jardins. En outre, on peut dire que la Loi Carrez ne prend pas en compte les locaux qui ne sont pas fermés en dur. C’est la raison pour laquelle les terrasses et les balcons ne sont, eux aussi, pas pris en compte.

Si l’on se réfère à ces critères, le calcul de la superficie en Loi Carrez est nettement plus proche de la surface habitable « Loi Boutin ». Les deux peuvent parfois être confondues. Cependant, par rapport à la Loi Carrez, la Loi Boutin est beaucoup plus stricte dans la mesure où elle rejette toutes les remises, les vérandas, sans oublier tout ce qui peut constituer un volume vitré.

Que dit la loi Carrez sur la personne capable d’effectuer la mesure de superficie ?

La Loi Carrez n’impose aucunement que le diagnostic de superficie doit obligatoirement être effectué par un professionnel. Cependant, on vous le conseille vivement.

Mais il est tout à fait possible qu’un propriétaire réalise son propre métrage et l’inscrire sur l’ensemble des documents officiels de la vente. Il doit juste être rigoureux, méthodique et lire attentivement les actes officiels. La mesure présente encore plus de complexité dans les pièces mansardées.

Pour ces nombreuses raisons, énormément de propriétaires préfèrent recourir au service d’un professionnel pour la réalisation d’un diagnostic de superficie en copropriété. Pour l’obtention d’un métrage fidèle à la réalité, rien ne peut remplacer l’expertise d’un géomètre-diagnostiqueur.

De plus, la responsabilité civile du professionnel est engagée. Ce qui permet de vous couvrir en cas de litige. La marge d’erreur tolérée par la loi est de 5%. Si elle est dépassée, l’acquéreur aura la possibilité de se retourner contre la personne qui lui a vendu le bien et de faire une demande d’indemnisation, à condition que l’erreur commise soit en sa défaveur.

L’autre avantage de faire appel à un professionnel est que la validité d’un diagnostic Loi Carrez est illimitée, c’est-à-dire qu’il sera valable jusqu’à ce que la vente immobilière soit réalisée si les travaux n’endommagent pas la superficie.

Le service d’un géomètre-diagnostiqueur permet de vous garantir une certaine précision dans le métrage. Ce professionnel va procéder, en plus des mesures à effectuer, l’étude de tous les actes de propriété, ainsi que le règlement de copropriété. Après son intervention, vous aurez une « attestation de superficie privative Loi Carrez » qui aura une validité illimitée.

À quoi doit-on s’attendre en cas de litige ?

En principe, si un vendeur ne mentionne pas la superficie Loi Carrez sur l’acte de vente, l’acheteur peut demander l’annulation de ce dernier. Il sera pleinement en mesure d’intenter une action en nullité de l’acte de vente. Pour cela, il disposera d’un délai de un mois à partir de la signature du contrat officiel.

En l’espèce, un notaire accepte très rarement un avant-contrat ou encore un acte de vente sans indication de la superficie Loi Carrez. Cela permet de réduire, d’une manière très nette, l’apparition de ce genre de litige.

Par ailleurs, les litiges qui portent sur une divergence de plusieurs mètres entre la superficie réelle et la surface mentionnée sont plus courants. La marge d’erreur minimale tolérée par la loi n’est cependant pas négligeable au grand détriment de l’acheteur.

Mais si l’erreur est supérieure ou égale à 5%,  l’acquéreur a le droit d’exiger qu’on procède à la révision du prix de vente.  Ce dernier risque alors de baisser, en prenant en considération les mètres carrés qui n’ont pas été comptabilisés de manière juste. Cette fois-ci, l’acquéreur a un an pour faire valoir ses droits, à compter de l’acte de vente.

Pour ce qui est de la révision du prix de vente, elle varie souvent entre quelques milliers et des dizaines de milliers d’euros. Afin d’avoir plus de précision, il est toujours préférable de faire appel à un professionnel pour le diagnostic loi Carrez.

Dans le cas contraire, c’est-à-dire si l’erreur de métrage Loi Carrez était un plus pour l’acquéreur, le vendeur ne pourra pas demander la révision du prix.

Quand est-ce qu’on doit faire un diagnostic de superficie en Loi Carrez ?

La validité illimitée de l’attestation de surface fait qu’il n’y a pas de moment adéquat pour la réalisation d’un diagnostic Loi Carrez par un professionnel. Cependant, il est important que vous sachiez que l’attestation en question est nominative.

En d’autres termes, le contrat légal qui permet l’engagement de la responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur ne peut pas être transmis au nouveau propriétaire. Si vous disposez d’un diagnostic Loi Carrez ayant appartenu aux précédents propriétaires des lieux, il vous est possible d’utiliser la mesure de surface obtenue. Cependant, en cas de litige, vous ne pourrez plus invoquer la responsabilité civile du géomètre.

Si des travaux favorisent l’altération des résultats du diagnostic, on vous conseille également de refaire une toute nouvelle mesure de surface Loi Carrez. Ici, les travaux d’agrandissements ne sont pas les seuls concernés puisque les modifications du gros œuvre peuvent aussi faire que la superficie soit modifiée de plusieurs mètres.

En cas d’erreur, quelle est la responsabilité de l’agent immobilier ?

Dans le cas où une erreur est constatée dans le calcul de la surface privative d’un logement, vous devez savoir que la responsabilité revient au professionnel qui a effectué la mesure. Vous ne pourrez, en aucun cas, vous retourner contre l’agent immobilier.

Et même si le vendeur a la possibilité de s’adonner au calcul de la surface privative du bien mis en vente, rien ne vaut le savoir-faire d’un professionnel. Si une erreur est constatée, l’acquéreur a un an pour saisir la justice. Ce délai commence  au moment de la signature de l’acte notarié.

• Que risque le vendeur s’il ne respecte pas les dispositions de la Loi Carrez ?

Si le vendeur n’indique pas la surface habitable du bien, l’acheteur peut demander la nullité de la vente. Un vendeur oublie rarement de mentionner cette information capitale, surtout si un professionnel encadre la signature du compromis.

Cependant, si le vendeur effectue des calculs exagérés, l’acheteur pourra toujours demander la révision du prix après la transaction. Il y aura alors remboursement, qui est également possible d’être appliqué sur les frais de notaire.

Face à la vigilance accrue des acquéreurs, le vendeur a intérêt à bien respecter les règles prévues par la Loi Carrez. Et c’est aussi la raison pour laquelle on vous conseille de toujours faire appel à un professionnel pour une sécurité dans la réalisation de ce diagnostic.