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Peu connue du grand public, la vente domaniale peut s’avérer intéressante, en ce qu’elle permet de mettre la main sur un bien rare. Un autre avantage de cette vente également c’est que la rédaction de la vente est gratuite.

Mais de quoi s’agit-il exactement ? Comment se déroule une vente domaniale ? Qui peuvent y participer ? Dans cet article, vous trouverez tout ce qu’il faut savoir sur la vente domaniale.

Définition de la vente domaniale

La vente domaniale est la vente d’un bien qui fait partie de la propriété de l’État, des établissements publics ou des collectivités publiques. Il peut s’agir d’un bien mobilier ou immobilier. Ainsi, on peut trouver en vente domaniale des maisons, des appartements, des terrains, des châteaux, des propriétés agricoles, des véhicules, des bateaux, des yachts, des bijoux, des livres, des objets d’arts, etc.

Ces biens peuvent provenir d’une confiscation judiciaire ou d’une succession sans héritier. Il peut également s’agir d’un objet trouvé non réclamé, ou tout simplement d’un bien dont l’État ou une collectivité publique n’utilise plus et qu’il/elle veut s’en séparer.

Pour votre information, un bien, mobilier ou immobilier, qui n’est plus affecté à l’usage du public ou à un service public doit être déclassé avant sa vente. C’est le Code général de la propriété des personnes publiques dans son article L2141-1 qui prévoit ce principe.

Ce déclassement a pour objet de faire sortir le bien en question du domaine public. Pour ce qui est des biens immobiliers faisant partie du domaine privé de l’État, les conditions dans lesquelles ce dernier peut les vendre sont prévues par les articles L3211-1 et suivants du même Code.

Qui peut acheter les biens en vente domaniale ?

Il convient de noter que l’État propose tout d’abord les biens aux collectivités locales qui bénéficient d’un droit de priorité. C’est seulement si celles-ci ne sont pas intéressées que la vente domaniale est ouverte aux entreprises et aux particuliers.

En d’autres termes, toute personne physique ou morale peut participer à cette vente, à l’exception des mineurs et les personnes frappées d’interdiction de prendre part aux ventes domaniales.

Selon l’article L3211-11 du Code général de la propriété des personnes publiques : « ne peuvent pas participer à une vente domaniale les personnes notoirement insolvables. »

•  La préparation de la vente domaniale

Les dates des ventes domaniales sont publiées préalablement dans les journaux d’annonces légales, au moins un mois à l’avance. Ces annonces comportent tous les détails concernant le bien vendu : sa description, les conditions de sa visite, les frais compris, etc.

• Le déroulement de la vente domaniale

La vente domaniale peut se faire par :

• Appel d’offres
• Cession amiable
• Vente aux enchères

Elle se fait sous la supervision de la DNID ou Direction Nationale d’Interventions Domaniales.

L’état peut lui-même vendre son bien, et dans ce cas, il sera représenté par France Domaine. Ce dernier fait partie de la direction générale des finances publiques du Ministère de l’Économie. Il peut également sous-traiter la vente. Il mandate donc un office notarial ou une agence immobilière, qui doit respecter à la lettre le cahier des charges venant du service des domaines.

En général, les biens mis en vente, tout particulièrement les biens immobiliers, ne sont pas exposés au moment de la vente. Il existe des cahiers des charges particulières dans lesquels vous pourrez trouver des précisions sur la vente. Chaque candidat a également la possibilité de visiter préalablement le bien.

• La vente domaniale par appel d’offre

Le principe est simple. Le Domaine annonce que l’État a quelque chose à vendre. Puis, les personnes intéressées se manifestent. Le bien est, généralement, vendu au candidat qui propose la meilleure offre. Cependant, l’État est libre dans son choix, sans avoir à le justifier.

Si vous souhaitez participer à ce type de vente domaniale, vous devez suivre les 2 étapes suivantes :

• L’estimation de la valeur du bien

Il est bon de savoir que dans le cas d’une vente de bien immobilier, le responsable de la vente doit, lui aussi, faire une estimation sur la base de la surface habitable au mètre carré. Cette surface sera multipliée par le prix au mètre carré du bien selon sa situation géographique.

S’il s’agit d’une maison, son état général sera pris en compte. La valeur estimée par ce responsable ne sera, cependant, pas dévoilée. Chaque acquéreur potentiel doit estimer le bien en question.

Votre estimation doit être supérieure ou égale à celle du professionnel. Et puisque ce sera le meilleur offreur qui gagnera, le prix que vous allez proposer doit dépasser ce des autres participants à cette vente. La réalisation de cette tâche ne doit donc pas être prise à la légère.

Pour obtenir un prix plus ou moins correct, prenez comme référence le prix moyen du bien au mètre carré selon son emplacement, sa superficie et son état. Multipliez ensuite ce prix par la surface de l’immeuble. Puis, ajoutez 15 % du résultat et 5 euros.

• La proposition de l’offre

Une fois l’estimation faite, vous devez envoyer un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception au service de France Domaine. Cette lettre doit contenir votre offre. Il est également possible de remettre l’offre en main propre. Dans ce cas, vous obtiendrez, en retour, un récépissé.

Aucune condition suspensive n’est acceptée, comme l’achat conditionné par l’obtention d’un prêt immobilier par exemple. Une fois votre offre transmise, il n’est plus possible de revenir dessus.

Pour prouver votre bonne foi, vous êtes tenu de déposer chez un notaire un séquestre. Celui-ci équivaut à 10% de l’offre. Si vous êtes le bénéficiaire de l’appel d’offre, le notaire recevra l’ordre de votre part de donner cette somme à France Domaine. Vous disposerez alors de 2 ou 3 mois pour la signature de l’acte authentique.

Enfin, en ce qui concerne la vente domaniale par appel d’offre, vous devez savoir, qu’en plus du prix d’achat du bien, vous devez payer une taxe domaniale de 6% de celui-ci. Il arrive aussi parfois que la TVA est due.

• La vente domaniale par cession amiable

Dans ce cas, le bien est vendu à une catégorie de personnes ou une personne en particulier. Autrement dit, elle peut se faire avec ou sans concurrence. La vente ne passe donc, ni par un appel d’offre, ni par des enchères, elle se fait de gré à gré.

Le choix de la vente domaniale par cession amiable peut se justifier par des raisons de rapidité.

Comme exemple de cession amiable, on peut citer les biens ayant le logo RP, signifiant « Réservé aux Professionnels ».

• La vente aux enchères

C’est la modalité de vente domaniale la plus répandue. Elle répond à des règles spécifiques.

• Comment se déroule une vente aux enchères domaniale ?

Elle se déroule, soit dans les hôtels des impôts, soit dans les préfectures de département. Aucune inscription n’est à faire au préalable. Il suffit de se présenter avec les documents requis le jour de la vente pour y participer.

Vous pouvez également vous faire représenter en donnant une procuration écrite et votre pièce d’identité à la personne qui vous représente. Il est aussi possible d’envoyer tout simplement un ordre d’achat écrit et 20% du montant de l’offre.

Pour pouvoir participer à une vente aux enchères domaniale, vous devez vous munir d’une pièce d’identité et d’un justificatif de domicile. Pour toute mise à prix plus de 7500 €, le dépôt d’un chèque de consignation, qui représente 5% de la valeur du bien, est exigé.

Donc, vous devez également avoir avec vous un chèque de banque pour cette consignation. Après présentation de ces documents, un badge numéroté vous sera remis. Celui-ci sert à vous identifier lors de la vente aux enchères.

Au cours de la vente, les enchérisseurs, c’est-à-dire les acquéreurs potentiels, doivent enchérir à partir du prix de départ annoncé. Lorsqu’il n’y a plus de nouvelle enchère, le maitre de séance déclare que le bien est adjugé au dernier enchérisseur.

Ce dernier deviendra alors l’adjudicataire du bien. Ce qui signifie qu’il est le nouveau propriétaire du bien mis aux enchères. Pour finaliser la vente, il devra, à la fin de la séance, signer l’acte de vente.

Il est porté à votre information que si ce n’est pas vous qui avez remporté les enchères, le chèque de consignation que vous avez donné au tout début de la séance vous sera remis.

• Que se passe-t-il à l’issue de la vente ?

Si vous êtes l’adjudicataire du bien, vous n’en serez pas immédiatement le propriétaire. Vous devez, tout d’abord, dans un délai de 8 jours suivant la vente, prendre un rendez-vous avec un notaire pour le paiement du solde du prix. Ce n’est qu’après le versement de ce montant que vous deviendrez officiellement propriétaire du bien.

Votre avocat devra alors publier le procès-verbal d’adjudication au centre de publicité foncière, avec le cahier des charges, dans le délai légal. Ce sont ces 2 documents qui vont constituer votre titre de propriété. Sans cette publication, l’acquisition ne sera pas opposable à tout le monde. Le non-respect du délai légal conduit à l’annulation de la vente et le bien sera remis en vente.

En cas de non-paiement dans le délai imparti, il y aura aussi des pénalités. La vente sera annulée et vous ne pourrez plus participer à ce genre de vente. En plus, l’acompte que vous avez versé ne vous sera pas rendu, l’administration le conservera.

• Comment préparer une vente aux enchères domaniales ?

Si la vente aux enchères domaniales ne nécessite aucune inscription au préalable, il est indispensable de bien la préparer.

• La visite du bien immobilier : une étape cruciale

Un bien immobilier est un bien qu’on utilise durant de nombreuses années. Son choix ne doit donc pas se faire à la légère lors de son achat. Il est important de le visiter avant de prendre la décision de l’acquérir. Dans le cas d’une vente domaniale, la personne à qui l’État confie la vente détermine les heures de visite.

Il ne vous sera donc pas possible de venir à l’improviste pour visiter le bien, les visites sont déjà programmées. Deux ou trois visites sont généralement organisées pour que les personnes intéressées puissent venir sur les lieux. Cependant, en général, elles ont lieu durant les jours ouvrables et en journée.

• La consultation du cahier des charges

Le cahier des charges contient toutes les informations capitales concernant la vente : le délai de paiement du solde de prix, les frais à votre charge, les caractéristiques du bien : sa surface, son descriptif, les charges de copropriété s’il y en a, etc. Pensez donc à bien le consulter.

• La prise de rendez-vous avec la banque

Sachez qu’une fois devenu adjudicataire d’un bien immobilier vendu aux enchères domaniales, il ne vous sera plus possible d’annuler la vente. Vous serez ainsi tenu de payer le prix de celui-ci. La règle est la même que celle de l’appel d’offre : aucune condition suspensive n’est acceptée. Donc, vous devez avoir un cash disponible le jour de l’enchère. Vous pouvez faire un prêt immobilier pour l’achat du bien.

Cependant, dans ce cas, n’attendez pas le jour de la vente pour vous renseigner sur les conditions posées par la banque, ainsi que le montant maximum que vous pouvez emprunter. Vous saurez ainsi la somme maximum que vous pourrez dépasser lors de la vente aux enchères.

Il est aussi plus judicieux de faire la demande de crédit bien avant la vente aux enchères si le bien vous intéresse vraiment. Si vous en devenez, en effet, l’adjudicataire, vous serez tenu de payer le prix, sous peine de sanctions (annulation de la vente et perte de la consignation).

Il est à souligner, qu’en plus du prix d’achat du bien, vous devez obligatoirement prévoir :

• Les frais de mise en vente : sont inclus dans cette charge les frais de préparation et d’organisation de la vente aux enchères et les frais de publicité.
• Les frais d’achat : l’achat aux enchères domaniales engendre des droits et des taxes de mutation. Ils sont destinés au Trésor Public. Pour la taxe domaniale, elle est de l’ordre de 11% du prix d’achat du bien.
• Le débours : il s’agit de la somme que le notaire avance pour le traitement de votre dossier.
• Les frais pour la préparation de votre dossier : pour l’obtention du titre de propriété.

Vente domaniale : Comment s’effectue le paiement du bien ?

Que vous achetez en enchère ou par appel d’offre, si le prix du bien ne dépasse pas les 300 €, il vous sera possible de payer en espèce. Au-delà de cette somme, vous devrez fournir un chèque de banque. Sont aussi autorisés la carte bancaire et le virement.

• La vente domaniale constitue-t-elle une bonne affaire ?

Pour pouvoir répondre à cette question, il va falloir tout d’abord savoir : pourquoi l’État vend-il ses biens, particulièrement les biens immobiliers, alors que les conserver est une bien meilleure option ? La conservation permet, en effet, de les mettre en valeur, les exploiter et en tirer des bénéfices. Ce profit qui pourrait alimenter le budget de l’Etat.

Sachez que l’État paie aussi des taxes s’il garde ces biens. Il ne faut pas également oublier les travaux d’entretien de ceux-ci qui doivent être pris en compte. S’il les vend, il sera libéré de toutes ces charges. Il est aussi à rappeler que s’il les met en vente c’est qu’il n’en a plus besoin. Il doit adapter son parc immobilier selon ses besoins.

Par ailleurs, en ce qui concerne les immeubles en vente domaniale, ils sont, le plus souvent, délabrés et ne sont plus conformes aux normes énergétiques et électriques. Pour éviter les frais occasionnés par les travaux de rénovation, L’État préfère les vendre. Pour votre information, l’acquéreur prend le bien mis en vente en état et aucune garantie n’est offerte.

L’investissement dans un bien en vente domaniale peut donc être une bonne affaire, tout comme il ne peut pas l’être. Cela dépend de son prix selon son état. Si l’immeuble est dans un état de délabrement avancé, n’oubliez surtout pas de penser à la somme que vous devrez débourser pour les travaux de rénovation.

Attention à la clause d’intéressement aux plus-values

Plusieurs acquéreurs sont parvenus à revendre les biens immobiliers qu’ils ont acquis en vente domaniale avec une plus-value. Tel est le cas d’un fonds d’investissement qui a acheté l’imprimerie nationale en 2004 pour un montant de 85 millions d’euros.

En 2007, c’est-à-dire, 3 années plus tard, le Ministère des affaires étrangères a racheté l’immeuble pour 376,7 millions d’euros. Après cela, l’État a mis en place la « clause d’intéressement aux plus-values ».

Selon cette nouvelle disposition, en cas de revente du bien 2 ans après son achat, l’acquéreur doit verser une somme à l’État. Celle-ci qui peut aller jusqu’à 50 % de la plus-value réalisée. En d’autres termes, si vous avez vendu le bien dans les 2 années qui ont succédé l’acquisition et que vous avez obtenu un bénéfice par rapport à son prix d’achat, vous devez donner une part de celui-ci à l’État.