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La surface habitable désigne l’ensemble de la superficie disponible pour construire une maison. Elle est tout à fait différente de la superficie privation Loi Carrez. Elle n’implique pas les balcons, les escaliers, les caves et sous-sols, ainsi que les autres endroits non habitables. Voici tout ce qu’il faut savoir à propos de la surface habitable, ses intérêts et son mode de calcul.

Qu’est-ce qu’une surface habitable ?

La surface habitable aussi appelée SH représente la somme de la superficie de plancher de chaque pièce consacrée à l’aménagement directement vivable. C’est une notion légale stipulée dans le code de la construction et de l’habitation définie à l’article R.111-2. Cependant, les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escaliers, les embrasures de portes et de fenêtres ainsi que les gaines n’y sont pas incluses. La SH concerne tous les types de logements en passant par les maisons jusqu’aux appartements.

• Les intérêts de la surface habitable

Avoir recours à la valeur de la surface habitable est indispensable particulièrement dans la relation contractuelle entre l’acquéreur et le vendeur. En général, elle est indiquée sur le plan de vente avec tous les détails de chaque pièce. Elle doit figurer dans la description du bien maintenue dans le contrat de réservation et dans le contenu de l’acte notarié et ses annexes.

D’ailleurs, l’acquéreur potentiel en aura besoin pour savoir la superficie exacte de son futur appartement. Grâce à ce document, il connaîtra toutes les répartitions entre les pièces. Dans le cadre d’un financement logement, la surface habitable est aussi indispensable. En effet, le banquier s’en servira pour définir le prix au m².

• La surface minimale de l’habitation

Qu’elle soit vide ou meublée, la maison à louer doit être convenable. Au minimum, elle doit comporter une chambre principale avec une superficie habitable de 9 m2, une hauteur sous plafond de 2,20 m et un volume habitable de 20 m3. Cependant, la jurisprudence ne prend pas en compte une maison ayant un volume habitable de moins de 20 m3 et qui ne présente pas une surface habitable de 9 m2 au minimum. Il est strictement interdit de louer ce genre de micrologement.

Engager des personnes compétentes pour calculer une surface habitable 

Vous avez deux options pour calculer la surface habitable, soit vous faites appel à un professionnel de la mesure de surface habitable, soit vous réalisez vous-même le travail. Il existe plusieurs manières d’effectuer le calcul et chaque méthode est différente selon l’opération projetée.

Pour faire simple, il suffit de métrer les dimensions internes des pièces en multipliant la longueur par la largeur. Une chambre de 4 m de largeur par 5 m de longueur fera en tout 20 m2. Cependant, vous pouvez faire des erreurs de calcul sur les zones à inclure et à exclure puisque c’est assez technique. Vous risquez de verser une indemnité ou d’appliquer une ristourne sur le loyer.

Le professionnel, quant à lui, réalise un diagnostic de surface habitable loi Boutin. De préférence, faites appel à un diagnostiqueur certifié comme un expert-géomètre, par exemple. Il délivrera une attestation de la valeur légale de la surface habitable. De plus, cet individu engage une responsabilité civile. Vous serez couvert en cas de litige. Réservez entre 50 à 100 € pour la prestation. Le coût dépend de la localisation de la maison et de l’étendue de la surface à mesurer.

Certaines personnes font appel à un intermédiaire telles qu’un notaire, un mandataire immobilier ou encore une agence immobilière pour effectuer le travail. Ce conciliateur s’engage à rechercher un professionnel dans son réseau pour métrer la superficie de votre logement.

Ce calcul ne prend pas en compte : les combles non aménagés, le garage, les terrasses, les balcons, les loggias, les sous-sols, les caves, les remises, les vérandas, les séchoirs extérieurs, les locaux communs, les volumes vitrés, les autres dépendances des logements ou encore les locaux qui ne dépassent pas les 1,80 m de haut.

Pour quelles raisons calculer la surface habitable d’un logement ?

Connaître la valeur exacte de la surface habitable est utile lors d’une opération immobilière liée au mesurage de la surface d’un logement. Elle est exigée en cas de location vide ou meublée à titre de résidence principale du futur locataire, selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, la surface habitable doit être égale à 9 m². Si jamais la superficie ne correspond pas à ce chiffre, le locataire peut demander une baisse de loyer.

Elle doit figurer dans les contrats de vente de logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ainsi que dans le contrat de réservation. Le promoteur doit la préciser. Et avant de procéder à une construction ou un aménagement, l’acquéreur signe ce contrat de vente avec tous les détails (état d’avancée des travaux, le prix au mètre carré, la surface habitable, etc.). Cela facilite mieux la comparaison des prix par rapport à un appartement neuf.

La SH permet aussi de calculer la surface utile. Cette dernière correspond à la surface habitable, augmentée de 50 % des surfaces annexes. Et pour terminer, elle permet de définir la taxe d’habitation et la taxe foncière.

• La loi Boutin : un diagnostic obligatoire pour une surface habitable

Depuis le mois d’avril 2017, le mesurage de la surface habitable doit figurer dans les annonces immobilières. Les professionnels utilisent le diagnostic Boutin pour mesurer la superficie habitable d’une résidence principale non meublée. Cette opération ne concerne pas les locations meublées ainsi que les appartements touristiques.

L’objectif de cette loi est de protéger les intérêts des locataires à plusieurs titres : dans la comparaison du montant des loyers pratiqués au m² habitable et dans les factures en énergie ou Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Depuis l’arrêté du 10 janvier 2017, la surface habitable loi Boutin, permet de comparer le montant des honoraires de l’agence immobilière.

• Les conséquences et sanctions du mesurage Loi Boutin

Si les mesures Loi Boutin ne figurent pas dans le libellé des annonces, le bailleur ou l’agence qui s’occupe du projet doit payer une amende. En effet, depuis le 1^er avril 2017, la valeur exacte de la superficie habitable d’un appartement de location doit s’afficher sur les supports numériques ou papiers.

L’absence de cette mention peut annuler le locataire lors de la signature du bail. En cas d’erreur de mesurage ou de défaut, l’acquéreur dispose d’une année pour contester la surface habitable de sa maison.

• Les différences légales de la surface habitable et la Loi Carrez

La surface habitable se différencie complètement de la superficie privative loi Carrez. Du point de vue légal, le calcul de la première option se fait dans tous les cas tandis que la seconde alternative ne se calcule qu’en copropriété. C’est pour cette raison que la loi Carrez est également connue sous le nom de : surface privative. De plus, les logements vendus sur plan et les maisons individuelles ne sont pas inclues dans la loi Carrez.

La superficie habitable est obligatoirement mentionnée dans un bail alors que la surface Carrez est visible dans un acte de vente lorsque la pièce dépasse les 8 m2. Ainsi, les futurs acheteurs pourront voir la superficie exacte du lot qu’ils acquièrent.

• Les différences techniques de la surface habitable et la Loi Carrez

D’un point de vue technique, la surface habitable correspond à la surface du plancher construite après avoir déduit toutes les dimensions occupées par les embrasures de portes et fenêtre, les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines sans oublier les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m. En fait, c’est la définition technique semblable à la loi Carrez.

Il y a tout de même une certaine différence entre les deux. La surface habitable ne prend pas en compte : les superficies des combles non aménagés, les sous-sols, les remises, les terrasses, les locaux communs, les vérandas, les séchoirs extérieurs au logement, les balcons, les loggias ainsi que les autres dépendances des logements.

Pour être plus explicite et claire, voici un tableau qui résume la prise en compte de ces deux superficies :

Désignations	Superficie privative « CARREZ »	Superficie habitable « BOUTIN »
Terrasses, balcons	Non	Non
Caves, garage, parking	Non	Non
Grenier	Oui	Non
Sous-sol et autre que caves, garage, parking	Oui	Oui
Combles aménagés	Oui	Non
Combles nonaménagés	Oui	Non
Réserve	Oui	Non
Remises	Oui	Non
Véranda	Non	Non

 

• La superficie loi Carrez peut prendre la place de la superficie habitable ?

La superficie loi Carrez est inscrite dans l’acte de vente de la maison. Son attestation est commandée par le vendeur lui-même. Par contre, l’attestation de la superficie habitable est réalisée au nom du propriétaire bailleur. Ainsi, les règles de calcul et les résultats sont tout à fait différents l’un de l’autre.

La loi Carrez implique toutes les ventes de logements, d’une surface moins de 8 m2, classées en copropriété. Elle touche principalement les locaux commerciaux ou professionnels, les appartements, les chambres de service, les pavillons en copropriété horizontale et quelques maisons au moins égales à 8 m2.

Comment optimiser une surface habitable ?

Pour améliorer la qualité d’usage d’un logement neuf, vous pouvez essayer d’organiser la surface habitable en jouant sur la position des portes et des fenêtres, par exemple. De ce fait, vous aurez plusieurs possibilités de meubler les pièces et de créer un coin de vie agréable et bien pensé. Vous pouvez aussi minimiser les cloisons utiles ou complètement inverser le sens d’ouverture de certaines portes intérieures. Mettez un placard sous l’escalier est aussi une bonne idée.

Vous avez un grenier inutilisé à la maison ? Pourquoi ne pas le transformer en une pièce à vivre pour optimiser l’espace ? Vous pouvez y aménager la chambre d’enfant, installer un petit salon ou encore mettre une cabine de douche bien encastrée sous la pente. Ce sera un véritable gain de place et une touche moderne à la décoration intérieure.

Si vous n’avez pas assez d’espace pour fonder une extension dans le jardin, pensez à une autre technique. Le but est d’agrandir la maison soit en hauteur soit en profondeur. Pour éclairer votre lanterne, aménagez un sous-sol qui deviendra une salle de jeux pour les enfants ou bien installez-y votre home cinéma personnel.

La surélévation est aussi une solution adéquate pour optimiser la surface habitable. De plus, elle donne une touche plus moderne et jeune à votre vieille maison traditionnelle. En ce qui concerne les matériaux et les styles, vous avez un large choix devant vous. Toutefois, avant de commencer les travaux, faites appel à un architecte professionnel. D’ailleurs, ce genre de projet demande l’acquisition de la mairie. Alors, n’oubliez pas de prendre un permis de construire.

• Les démarches préliminaires pour agrandir sa maison

La première chose à prendre en compte est l’évolution du Code de l’urbanisme en allant chez la mairie. Une fois arrivée sur place, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ainsi que le texte qui en tient lieu. Vous verrez dans ce document toutes les règles communales en ce qui concerne l’aménagement d’une maison (aspect extérieur, hauteur maximale, modalités d’extension, distances vis-à-vis des voisins, etc.). Il précise également toutes les contraintes applicables aux parcelles ou aux lotissements sans oublier les obligations liées à la réglementation parasismique.

Si vous voulez faire une extension d’une annexe, il faut aussi vérifier le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) communaux. De ce fait, vous connaîtrez toutes les informations nécessaires et les actes administratifs auxquels il faut se soumettre.

Les autres diagnostics obligatoires pour une location

Voici une liste des divers diagnostics que vous devez établir avant de louer votre logement en tant que résidence principale.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : englobe la valeur à payer des dépenses énergétiques qui attendent les futurs locataires.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : est un examen de tous les éléments qui peuvent contenir du plomb, notamment dans les vieilles habitations. Il permet d’avertir les locataires des risques à prendre.

L’état des risques naturels et techniques (ERNT) : expose les dangers en rapport avec l’environnement externe de la maison. En général, ces renseignements sont fournis par la préfecture.

Depuis le 1^er juillet 2017, un diagnostic gaz et un diagnostic électrique sont également obligatoire avant de signer un contrat de location.