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Un coefficient multiplicateur, quel que soit le domaine où il est appliqué, est appelé indice. Généralement, quand l’indice est fixé par voie réglementaire, il est alors imposé comme référence. Ceci, afin de faire évoluer son domaine d’application. De ce fait, le domaine de l’investissement immobilier, en vue de son évolution, dispose de son propre indice. Il s’agit de l’Indice de Référence des Loyers, plus connu sous l’abréviation IRL. C’est l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques ou INSEE qui le calcule et le publie tous les trois mois. Pour réaliser le calcul, l’INSEE tient compte des autres indices, notamment celui des prix à la consommation et celui du coût de la construction.

C’est la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 qui a permis la mise en œuvre de l’IRL. Avant cela, c’est l’indice du coût de la construction ou ICC qui était utilisé pour réévaluer les loyers d’habitation.

Pour votre d’information, sachez que les logements soumis à loi de 1948 sont régis par des règles spécifiques. Ils ne sont donc pas indexés selon l’IRL.

L’IRL publié par l’INSEE permet d’effectuer la révision des loyers des baux d’habitation. En effet, cet indice constitue la base sur laquelle le montant du loyer hors charges est calculé par le bailleur.

Généralement, c’est dans les cas de contrats de location qui prévoient une clause de révision annuelle du loyer que l’IRL est utilisé. Dans ce cas, l’utilisation concerne aussi bien une location nue ou vide qu’une location meublée.

À quoi sert l’Indice de Référence des Loyers ?

Avant toute chose, vous devez savoir que le montant fixé par le contrat de location peut être sujet à une révision.  Il n’est donc pas figé. Cette révision du montant fixé figure parmi les droits les plus stricts du bailleur. Pour lui permettre d’anticiper l’évolution du montant de son loyer,  il doit se baser sur l’IRL qu’il doit utiliser comme un plafond de revalorisation.

Il est donc indispensable, à la fois pour le locataire et pour le bailleur, de connaître le principe de la révision du loyer sur la base de l’IRL.

• Pour le locataire, ce renseignement lui sera utile afin de lui permettre d’anticiper l’impact du poste de dépense lié au logement, et surtout pour une bonne gestion de son budget domestique. L’IRL constitue donc une protection contre les hausses brutales du loyer.
• Cette connaissance permettra au propriétaire de respecter la règlementation. En même temps, elle lui permet de se rapprocher de l’inflation. Effectivement, il n’est pas possible pour les propriétaires bailleurs d’ajuster leur loyer sur la hausse du coût de la vie, car comparée aux loyers, cette dernière est beaucoup plus rapide.

Au cas où la possibilité de révision du loyer est mentionnée dans le contrat de bail, le propriétaire peut procéder à la révision par le biais d’une clause d’indexation. Et puisque c’est un droit inaliénable, il peut également réviser le loyer même en l’absence de cette clause. L’existence d’une clause d’indexation dans le contrat permet tout simplement de faciliter la révision.  En effet, les deux parties, en l’occurrence le bailleur et le locataire, n’ont plus qu’à préciser, sous réserve de respecter la réglementation en la matière, les modalités de la modification.

Les différents cas de révision de loyer

Dans le domaine de l’investissement immobilier, on distingue trois principaux cas de réévaluation de loyer.

• Cas 1 : Par insertion d’une clause d’indexation

Une clause d’indexation doit comprendre une date précise où le bailleur va procéder à la réévaluation. Le trimestre qui sera utilisé comme référence pour cette augmentation doit également y figurer.

S’il n’y a aucune précision concernant ces deux points, ceci veut tout simplement dire qu’une clause d’indexation n’est pas incluse dans le contrat de location. Dans ce cas, c’est la date d’anniversaire de la signature du contrat qui sera prise comme date de révision. Pour ce qui est du trimestre de référence, ce sera le dernier trimestre que l’INSEE a publié lors de la signature du bail de location.

Pour permettre au propriétaire de procéder à la révision du montant de son loyer, il doit prendre en compte les trois éléments suivants :

• Le montant du loyer hors charge qu’on va désigner par la lettre « L ».
• Le dernier IRL du trimestre de référence de l’année de signature du contrat de bail. La lettre « N » sera utilisée pour représenter cet indice.
• L’IRL correspondant à l’année de la révision sera désigné par la lettre « P ».

En possession de ces trois importants éléments, on peut obtenir le montant d’un loyer révisé. Ce montant est égal au produit du montant hors charges du loyer en cours et l’IRL du trimestre de référence de l’année de signature du contrat de location, divisé par L’IRL du trimestre de référence correspondant à l’année de la révision.

Pour illustrer ce cas, on va prendre un logement dont la location mensuelle avant l’augmentation est de 650 €, hors charges. I = 650. Le bail a été signé le 1^er mai 2017.  C’est donc l’indice de référence du 1er trimestre 2017, N = 125,90, qui est appliqué. Quant à l’indice de l’année de la révision, ce sera celui  du 1er trimestre 2018 qu’on va prendre, c’est-à-dire P=127,22,

Donc, au 1er mai 2018, le montant du loyer révisé sera de (L x N) / P= (650 x 127,22) / 125,90. Ce qui donne la somme de 656,81 €.

Au cas où il y a une clause d’indexation établie, le bailleur peut procéder à l’augmentation du montant de son loyer de location à la date convenue. S’il n’y a pas de clause d’indexation, l’augmentation du loyer peut avoir lieu à la date d’anniversaire de la signature du contrat après avoir informé le locataire au préalable.

En tant que bailleur, vous êtes vivement conseillé d’informer votre ou vos locataires par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si vous êtes propriétaire, sachez que selon la loi « Alur », article 112, si vous n’avez pas respecté les délais convenus pour la réévaluation de votre loyer, vous devez attendre l’année prochaine. En effet, à compter de la date de la révision annuelle, vous disposez  d’une année entière pour agir. Ainsi, le bénéfice de la clause d’indexation est perdu pour vous si vous n’agissez pas à temps, la rétroactivité de la révision de loyer n’est plus possible.

Il faut rappeler que c’est le 1er août 2015 que la nouvelle loi « Alur » est entrée en vigueur. 177 articles concernant les rapports locatifs et l’urbanisme, ainsi que la copropriété et les intermédiaires de l’immobilier composent cette loi.

Le locataire, s’il jouit d’aides au logement, peut communiquer le montant du loyer révisé à la caisse. Cela lui permettra d’actualiser sa situation, ainsi que le montant des aides allouées.

• Cas n°2 : À cause d’une sous-évaluation du loyer

Vous pouvez également procéder à la réévaluation de votre loyer si après avoir fait des comparaisons avec les loyers de logements près de chez vous, vous trouvez que celui de votre logement est trop faible.

Toutefois, il n’est pas possible pour vous d’effectuer une augmentation du loyer que lors du renouvellement du bail. En cas de litige, vous pouvez saisir un juge de loyers de Tribunal de Grandes Instances ou TGI.

Si vous avez pris la décision d’entreprendre la réévaluation de votre loyer, vous devez alors le faire savoir à votre locataire. Pour cela, vous devez lui envoyer une demande. Votre locataire doit être informé de votre décision au moins 6 mois avant la fin du contrat de location.

Votre demande doit comporter les informations suivantes :

• Dans votre dossier, si vous habitez dans une agglomération de plus d’un million d’habitants, vous devez indiquer  à titre de référence au moins six logements dont les loyers sont plus élevés que le vôtre. Pour les autres zones géographiques, seulement trois logements suffisent.

• Les logements que vous avez cité comme référence doivent être localisés dans un même groupe d’immeubles, ou à défaut, dans un autre groupe d’immeubles similaires.
• La description de chacun de ces logements doit être conforme avec les informations mentionnées dans l’article 1 du décret n° 90-780 du 31 août 1990.
• Votre logement devrait être occupé depuis plus de 3 ans par le même locataire. Pendant tout ce temps, ce dernier doit avoir investi  au moins les deux tiers du logement.

Il se peut que le locataire refuse votre demande. Dans ce cas, vous êtes conseillé de vous adresser à la commission départementale de conciliation ou bien, de solliciter le soutien d’une association de consommateurs.

Si après avoir effectué cette démarche, et malgré le fait que vous avez appuyé votre demande par une bonne argumentation, vous êtes toujours dans l’impossibilité de faire valoir votre droit, vous êtes alors conseillé d’intenter une action en justice et de vous tourner vers le Tribunal d’Instance.

• Cas n°3 : En cas de travaux d’amélioration

Il est aussi possible de réviser le montant du loyer si des travaux d’amélioration ont été effectués dans le bien que vous louez. Cela est possible même en cours de bail.

Ces travaux d’amélioration doivent concerner ceux qui permettent d’apporter de nouveaux éléments de confort, tels que l’aménagement des combles, l’installation d’une climatisation ou d’une cuisine équipée. Ce cas vous prévient de bien agir car les travaux d’entretien du logement, ainsi que toutes les réparations, qui, normalement incombent au bailleur, ne peuvent faire en aucun cas l’objet d’une révision du loyer.

Pour être valable, le montant du coût des travaux en cours de réalisation doit figurer dans votre demande. Ce montant doit au moins être l’équivalent d’une année de loyers.

En ce qui concerne l’augmentation annuelle, le rééchelonnement peut être étalé sur 3 ans si l’augmentation ne dépasse pas les 10 %. Au cas où les 10 % sont dépassés, l’étalement se fera sur 6 ans.

L’information de votre locataire par écrit constitue le premier pas avant la réalisation des travaux. Votre lettre doit indiquer les dates de début et de fin des travaux, ainsi que leur nature. Les éventuels désagréments qui pourraient survenir pendant la durée du chantier doivent également y figurer.

Comment calculer la révision dans le cadre d’un bail commercial?

Deux types d’indices peuvent être utilisés pour calculer la révision des baux commerciaux.

• Avec l’indice des loyers commerciaux (ILC)

Les activités exercées dans des bureaux, des entrepôts et d’industrie ne sont pas concernées par ce genre de calcul. L’ILC est utilisé uniquement pour calculer la révision de loyer des baux commerciaux.

Dans ce cas précis, pour pouvoir bénéficier d’une révision de loyer, il faut que vous soyez enregistré au Répertoire des Métiers ou RM, ou être inscrit dans  le registre du commerce ou RCS.

C’est par soucis de modernisation de l’économie que la révision de loyer de d’ILC a été créée. Un accord interprofessionnel entre les bailleurs commerciaux et les représentants des locataires commerçants l’a entériné vers la fin de l’année 2007.

Le calcul de l’ILC est effectué en tenant compte de l’indice des chiffres d’affaires du commerce en détail avec un taux de 25%, du prix des constructions neuves, avec un taux égal à 25%, et de l’évolution du prix à la consommation dont le taux est à 50%.

• Avec l’indice de la construction ICC

Depuis septembre 2014, l’ICC n’est plus utilisé pour les baux conclus ou renouvelés.  Néanmoins, son application est encore possible pour la révision de loyer des commerçants enregistrés au RCS, ainsi que pour les artisans enregistrés au RM.

L’Indice de Référence des Loyers est l’indicateur qui permet de calculer le montant de la révision annuelle du loyer pour une location nue ou meublée.

Au cas où la révision du loyer est prévue dans le contrat de location d’un logement d’habitation,  c’est tous les ans, à la date convenue entre les deux parties, que la révision aura lieu. Si aucune date n’est précisée, cela se fera au terme de chaque année du contrat.

Quoi qu’il en soit, c’est l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE qui détermine  l’augmentation du loyer.

Pour tenir beaucoup plus compte du coût de la vie, l’IRL a subi une modification à travers la mise en application de la loi du 8 février 2008 qui est relative au pouvoir d’achat.