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Après la signature d’un bail pour la location d’un appartement ou d’une maison, il se peut que le propriétaire demande une caution qu’une tierce personne apporte sous la forme d’un acte de cautionnement.

Cet acte, plus connu sous l’appellation d’acte de caution solidaire, est un document écrit.  Le « Garant », qu’on appelle également « tiers »,  ou même « caution », qui signe ce document, s’engage de payer le loyer au cas où le locataire se retrouve en défaut de paiement. La signature que la personne qui se porte garant appose sur l’acte formalise cet engagement. Ainsi, si le locataire ne pourra pas s’acquitter de son loyer, le propriétaire peut se retourner contre le « tiers » signataire de l’acte pour récupérer les mois de loyers impayés. S’il arrive que ce tiers garant n’honore pas les dettes locatives, tout ce qu’il possède, ses biens personnels, tout comme ses biens immobiliers, ainsi que ses revenus peuvent être saisis à la demande du bailleur.

Pour les locataires qui ne disposent pas de niveaux de revenus suffisants pour prétendre à une location, la caution solidaire constitue une sérieuse garantie. Ceci, à une seule condition qui est la solvabilité du garant.

L’acte de caution solidaire constitue une sûreté personnelle pour le propriétaire. En effet, même sans passer par une procédure judiciaire, l’acte assure la garantie de l’exécution du contrat de bail.

Ce document, malgré le fait qu’il soit gratuit, revêt une grande importance. Il est différent du contrat de location, tout en étant indissociable de ce dernier. Habituellement, c’est pour les locations de longue durée que cet acte de caution est demandé.

• À quoi sert un acte de caution solidaire ?

On retrouve généralement un acte de caution solidaire dans les dossiers de location. À travers cet important document, il y a une autre personne qui se porte « caution solidaire » du locataire. D’habitude, cette personne qui s’engage à payer le loyer et les charges à la place du locataire, au cas où celui-ci se trouve dans l’impossibilité de s’acquitter de ses obligations, est un membre de la famille ou un ami très proche.

L’acte de caution solidaire sert donc en premier lieu à rassurer le propriétaire. L’acte constitue une assurance qui lui garantit de percevoir son loyer quel que soit le cas.

Le poids de cet engagement requiert une entière confiance entre celui qui s’engage et le locataire.

Au cas où une personne veut se porter caution solidaire, elle doit, avant tout, prouver sa capacité à assumer le paiement du loyer. Sa feuille d’imposition, ainsi que ses derniers bulletins de salaire et son contrat de travail seront éventuellement utilisés comme preuve de cette capacité. C’est seulement après qu’elle peut mentionner de manière claire et distincte son engagement. Elle peut donc rédiger le document où elle mentionne son engagement à verser, pour une durée déterminée ou non, le loyer à la place du locataire. Elle doit également certifier être en connaissance des clauses et conditions stipulées dans le contrat de location.

Comment établir l’acte de caution ?

Avant, les garants étaient obligés de recopier à la main toutes les indications que l’acte comporte. Ceci, afin que celui qui se porte caution lise entièrement le document et qu’il puisse ainsi mesurer l’importance de son engagement. Un article de loi qui rappelle les règles à ce sujet joignait également ce travail d’écriture. Mais tout cela c’est de l’histoire ancienne.

Depuis le 25 novembre 2018, la loi « Elan » est entrée en vigueur. Le travail de la caution, jugé trop lourd, a donc subi d’énormes simplifications. Désormais, il suffit au garant de signer un formulaire d’acte de caution car toutes les indications y figurent déjà.

Les indications suivantes doivent obligatoirement figurer sur l’acte de caution solidaire.

• L’identité de toutes les parties prenantes, à savoir le garant, le ou les locataires, ainsi que le bailleur, sans oublier le bien objet du contrat ;

• La date où le contrat a été signé ;
• Les moyens de révision du loyer, ainsi que le montant du loyer et des charges;
• Le garant doit aussi indiquer la durée de son engagement. Au cas où cette durée fait défaut,  on peut considérer l’engagement comme indéterminé. Il est alors possible pour le garant de procéder lui-même à la résiliation. Dans ce cas, c’est à la fin  du contrat de location, qui peut être initial, reconduit ou renouvelé, que la résiliation prend effet. C’est donc au terme du contrat de location que le bailleur est informé de la résiliation.
• Une mention qui indique que le garant, qu’on appelle aussi communément « la caution », est en pleine connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement ;
• Une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 doit également figurer sur l’acte de caution solidaire. Cette partie rappelle que le garant peut résilier son engagement s’il n’est pas limité dans le temps. Pour votre information, sachez que toutes les règles pour la location de logements loués en tant que domicile principal des locataires ou avec un bail mobilité se trouvent dans la loi du 6 juillet 1989 ;
• Afin de déterminer la durée totale de l’engagement du garant, Il est possible de souscrire la caution solidaire pour la durée initiale du bail ou pour un nombre précis de reconductions tacites.

La somme maximale que le garant s’engage à payer à la place du locataire doit être également mentionnée sur l’acte en question. Il est donc vivement conseillé de présenter sur le document le montant total des charges et les loyers à payer pour au minimum deux années consécutives. Tout ceci, pour que la caution soit pleinement consciente du poids de son engagement.

En ce qui concerne le nombre de l’acte de caution solidaire, celui-ci doit être produit en double exemplaire. Un pour le bailleur et un autre pour le garant. Puisque c’est à partir du contrat de bail que l’engagement s’appuie, il ne faut pas oublier de remettre une copie au locataire.

• Pourquoi établir un acte de caution solidaire ?

Rédiger un acte de caution solidaire présente plusieurs avantages.

• Par cet acte, même les personnes considérées comme fragiles du point de vue financière peuvent se permettre de louer un logement. Si le garant se trouve dans la possibilité de régler le loyer en cas de problème, avec ce document en main, le propriétaire peut en toute tranquillité, louer son bien immobilier sans avoir à se préoccuper de l’état financier de son locataire.
• Avec cet acte à sa disposition, quoi qu’il arrive, le propriétaire est rassuré du paiement des loyers. En effet, celui-ci peut se trouver dans une situation très délicate en cas de non-paiement du loyer, surtout s’il loue dans le cadre d’une petite retraite.
• Ce document garantit au propriétaire la récupération des loyers impayés quoi qu’il arrive. La procédure pourrait changer suivant le type de caution exigé, mais la finalité est toujours la même. L’acte constitue également un guide qui, en cas de litige, indique ce qu’il convient de faire.

Les différents types de caution

La durée de la caution dans le temps peut varier, mais on peut distinguer généralement la caution simple de la caution solidaire.

• La caution simple :

Pour ce type de caution, c’est seulement après la constatation de l’incapacité du locataire que le propriétaire pourra se retourner contre la personne qui se porte caution.  Pour ce faire, le propriétaire doit d’abord, en cas d’impayés du locataire, envoyer à celui-ci un commandement de payer avec accusé de réception, tout en prenant soin de faire parvenir une copie au garant.

Pour avoir plus de valeur juridique, cet ordre doit être rédigé par un huissier de justice. C’est seulement après une procédure qui s’est soldée par un échec qu’il peut avoir recours à la personne qui se porte caution. Cette dernière sera alors informée par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ce courrier, le propriétaire fait savoir au garant que la procédure entamée  vis-à-vis du locataire n’a pas abouti. Pour le cas d’une caution simple, le garant est privilégié par le bénéfice de discussion. En effet, tant que le locataire n’a pas été inquiété, cette mention lui permet de refuser de payer.

• La caution solidaire :

Dans ce cas, dès le premier loyer impayé, le bailleur est dans son droit le plus strict de se tourner directement vers le garant, sans qu’il soit nécessaire de constater la solvabilité ou non du locataire. Ici, la notion de « solidarité » signifie que l’occupant des lieux, en l’occurrence le locataire, et le garant sont tous les deux responsables du paiement des sommes dues.  Pour faire valoir l’acte de caution solidaire, il n’est pas nécessaire pour le propriétaire d’intenter une action en justice, ni même de faire parvenir au locataire un commandement de payer.

Pour ce qui est de la durée, la caution peut s’étaler sur toute la totalité de la durée du bail, tout comme elle peut être limitée dans le temps.

En ce qui concerne la caution financière, elle peut également être déterminée ou non. Donc, elle peut couvrir la totalité des loyers exigibles ou seulement une partie. Au cas où la caution concerne une partie seulement, elle peut être déterminée à hauteur d’un montant ou d’un nombre de mois de loyers.

Dans la grande majorité des cas, ce sont les garanties les plus fortes que les propriétaires ont tendances à exiger. Cela sous-entend une caution solidaire, un montant et bien sûr une durée indéterminée.

Quand le garant doit  régler la dette ?

Le montant du loyer et des charges dues par le locataire doit être réglé par le garant dès qu’il est informé de la situation. Le loyer est considéré comme payé si et seulement si toutes les  dettes sont réglées en temps et en heure.

Au cas où il est constaté que le manquement de la part du locataire est passager et involontaire, il est possible pour le locataire de continuer à louer le bien si le propriétaire le désire. Cependant, une résiliation du bail est vivement recommandée s’il y a récidive.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous avez choisi de faire louer celui-ci, vous devez savoir que l’étude des documents que le garant vous présente est aussi importante que la vérification de la solvabilité que vous avez réalisée pour le locataire. Vous devez donc surtout vous assurer qu’avec ses revenus mensuels, le garant pourra couvrir sans aucun problème le montant du loyer de votre locataire.

Ce garant peut également aller auprès du Tribunal d’Instance pour demander un délai de paiement au cas où il ne peut pas régler les sommes en attente. Si malgré les délais de paiement accordés, sa situation financière ne lui permet toujours pas de régler les dettes, le garant est alors conseillé de  saisir la commission de surendettement du département de son lieu de résidence.

• Quand faut-il porter l’affaire devant la justice ?

Le plus tôt sera le mieux si vous constatez qu’après avoir entamé les procédures d’usage, il y a accumulation de loyers impayés. Cela veut peut être dire que le garant se trouve dans l’impossibilité de les régler.

Pour obliger le locataire à payer et en même temps entamer la procédure d’expulsion, la saisie du Tribunal de Grande Instance constitue la voie à suivre.

Cependant, il est préférable pour vous, en tant que propriétaire, de récupérer les sommes dues avant d’avoir recours au tribunal. En effet, il se peut que votre locataire bénéficie encore de délais, aussi bien pour payer que pour quitter le logement.

Afin d’éviter tout ce désagrément au propriétaire, il doit inclure dans le bail une clause résolutoire. Ainsi, en cas de manquements graves du locataire, cette clause résolutoire va mettre automatiquement le bail à terme, tout en accélérant la procédure d’expulsion. Elle constitue donc une garantie supplémentaire qui permet de mettre fin au contrat de location même s’il ne vous permet pas de récupérer immédiatement les loyers dus. Il est possible pour vous de recouvrir ces derniers plus tard, par voie judiciaire ou par règlement à l’amiable.