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Avant de procéder à tout acte de vente immobilière, le vendeur et l’acquéreur passent par certaines démarches administratives visant à formaliser leurs ententes. Le contrat dit compromis de vente régit toutes conditions liées à leurs accords de transaction, y compris des délais à respecter. S’ils sont dépassés, il peut y avoir une situation de caducité de la vente. Cette situation peut nécessiter l’intervention des autorités concernées.

Lors d’une transaction immobilière, le vendeur et l’acheteur formalisent leurs ententes dans un avant-contrat. Cet accord prend la forme d’un compromis de vente engageant les deux parties à assumer respectivement leur responsabilité dans l’arrangement. Ainsi, le vendeur promet de respecter son intention de vendre et l’acquéreur garantit qu’il va acheter.

La promesse de vente est régie sous certaines conditions auxquelles les deux parties ont consenti. Ces contraintes dites suspensives regroupent des alternatives envisageables s’il y a dépassement du délai prédéterminé pour la vente. Ce qui pourrait entraîner la caducité du contrat. Si le cas se présente, des actions en justice peuvent être entreprises.

Les principaux facteurs entraînant ce retard sont, le plus souvent, liés au délai d’obtention d’un crédit bancaire ou d’un permis de construire. La législation en vigueur autorise néanmoins la réitération de la vente par acte authentique dans le cas d’une promesse de vente caduque.

La promesse synallagmatique de vente

Le vendeur et l’acheteur sont tenus de s’engager dans un accord écrit avant de conclure une vente immobilière. Le document à émarger est ce qu’on appelle compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente. Cette procédure contraint les deux parties prenantes à respecter mutuellement leurs obligations. Plus précisément, la formalité engage le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter.

Pour que l’entente soit recevable, il faut que le bien et le coût soient stipulés dans le contrat. Les deux intervenants dans la transaction doivent au préalable négocier le bien en vente, le tarif et les modalités à respecter. En général, les conditions suspensives sont assorties à la promesse de vente. Celles-ci servent à retarder la réalisation de la vente jusqu’à ce que surviennent des événements telle que l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construction.

Bien évidemment, elles ne sont valables que si elles figurent dans le contrat signé. En guise de garantie, l’acheteur peut verser un acompte ou un dépôt initial au propriétaire. Le montant de ce versement représente généralement à hauteur de 5 à 10% du coût total du bien. Cette initiative est tout bonnement une preuve de bonne foi de la part de l’acquéreur puisqu’aucune législation ne l’exige.

Certains délais à respecter

Le délai de rétractation de l’acquéreur s’étend sur dix jours après la signature. S’il exerce son droit en respectant le délai exigé par la loi, il n’aura aucunement besoin de justifier d’un motif. Le vendeur n’a pas le droit de rétracter son offre. Si les conditions requises pour la rétractation sont remplies, le compromis de vente sera résilié entraînant l’annulation de la transaction.

Le délai d’engagement des deux parties concernées prend effet à l’issue de la matérialisation de l’accord par la réitération de l’acte de vente. Cette procédure est enclenchée lors de la signature d’un acte authentique devant un notaire. Cette démarche permet le renouvellement des ententes à la transaction immobilière. Suite à la réitération, le contrat de vente devient irréversible. Un délai à la réitération peut être fixé au préalable.

Le délai entre la signature de la promesse de vente et la conclusion de la transaction s’étend généralement sur un trimestre complet. Celui-ci sert à donner une marge d’intervention à l’acquéreur pour la préparation de toutes les démarches nécessaires afin de remplir l’intégralité des conditions suspensives requises. Cela évitera une situation de caducité du compromis de vente.

• Les conséquences d’un dépassement de délai

Si le dépassement concerne le délai de rétractation, le dépôt de garantie peut être encaissé par le vendeur. Ce montant servira d’indemnité pour le non-respect de l’entente qui contraint l’acquéreur à se rétracter dans les dix jours, suivant la signature de l’accord. Si c’est le délai de réitération qui n’est pas respecté, les procédures sont plus spécifiques. Et il y a plus de possibilités d’aboutir à un compromis de vente caduque.

Dans les détails, les contractants peuvent faire de la démarche de réitération de l’acte de vente une des conditions de validité de la promesse de vente. Dans ce sens, l’application de cette procédure devient obligatoire. Sinon, la promesse n’est pas valable. Une date limite sera prédéfinie et mentionnée dans le contrat.

C’est à partir du dépassement de cette échéance que le compromis de vente est considéré comme caduc. Cette situation désengage les deux parties prenantes de leurs responsabilités respectives. Si un des contractants est en tort, certaines sanctions sont applicables. Plus précisément, le fautif sera pénalisé de dommages et intérêts qu’il devra verser à l’autre partie en guise de dédommagement pour la gêne occasionnée.

• En cas de non-respect du délai pour les conditions suspensives

Les conditions suspensives concernent surtout l’acheteur. Le plus souvent, ils consistent en l’obtention d’un permis de construire ou d’un crédit bancaire visant à financer des projets d’investissement dans la pierre. Si ces contraintes ne sont pas réalisées dans les temps impartis, il peut s’agir d’une promesse de vente caduque. Dans ce contexte, la caducité du compromis est due au dépassement du délai pour les obligations suspensives.

Dans ce sens, l’acheteur peut écoper de certaines pénalités légales consistant à dédommager la partie opposée pour le non-respect des ententes. Ces compensations se présentent sous la forme d’indemnité d’octroi de dommages et d’intérêts conformément à la législation en vigueur.

Il est important de les prendre très sérieusement en compte. Le but est d’éviter d’éventuelles sanctions à l’avenir. Sinon, assurez-vous de pouvoir les remplir dans les délais déterminés. La stratégie gagnante est de s’y prendre bien à l’avance. Une préparation préalable peut largement contribuer à vous faire gagner du temps dans l’attente de la validation ou non de votre prêt ou de votre permis de construire.

Régulariser une situation de caducité non officielle

Si le délai n’est pas précisé dans le compromis, la promesse synallagmatique de vente ne peut pas être dite caduque. L’entente demeure alors valable malgré la fixation verbale d’une échéance à respecter. La première action possible est d’inviter la partie défaillante à s’acquitter de ses engagements dans les meilleurs délais. Une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception peut faire l’affaire.

Les conséquences du dépassement de délai devront être mentionnées dans cet appel. Cela concerne exclusivement les sanctions pénales. Après cette démarche, plusieurs cas de figure peuvent se présenter. Si la partie en tort se présente chez le notaire, il y aura procès-verbal de carence. Dans le cas où elle ne répond pas à la convocation, il y aura procès-verbal de difficultés. Dans les deux situations, les seules options se résument :

• À l’exécution forcée de la vente
• À l’octroi de dommages et intérêts

Si le vendeur est sollicité pour une réitération forcée de la transaction, il est en son droit de demander la caducité du compromis bilatéral de vente. Pour ce faire, il est recommandé d’éditer une clause avec précaution. De toute façon, il est toujours possible de sommer la partie défaillante à s’exécuter très rapidement. Et ce, même si les termes du contrat ne précisent pas l’implication entre le respect du délai et la caducité de la promesse.

Miser sur votre bonne foi

Si vous faites partie du groupe des futurs acquéreurs, sachez que votre rôle se résume au suivi des procédures nécessaires à la réalisation des conditions suspensives durant le délai légal. Les autorités concernées se chargeront de trancher de votre sort. Cela est par exemple valable lorsque vous accusez un refus de votre demande de crédit. Vous pourrez profiter d’un traitement de faveur à la seule et unique condition que vous n’avez pas été notifié de l’acceptation ou non de votre requête.

Vous êtes alors libéré de toutes charges. Les juges vous déclarent non fautif puisque vous avez entrepris toutes les démarches à suivre pour la réalisation des conditions suspensives précisées dans votre contrat de vente d’un bien immobilier. En cas de litige, préparez les preuves et rapportez-les en cas d’affront devant le tribunal. Cette initiative influencera de manière considérable sur le jugement des décideurs.

Toujours dans le cas où l’acheteur a complété sa part de responsabilité dans les procédures d’octroi de prêt. La date limite est dépassée, mais votre dossier semble prometteur. Et on vous demande de patienter en attendant l’examen de vos documents. Le temps de latence durant l’attente des réponses des enseignes financières impliquera une prorogation de la promesse de vente.

À l’issue d’une décision de prolongation du contrat de vente, les législateurs s’occuperont de rédiger un avenant qui définira le nouveau délai imposé. Celui-ci servira à donner une marge de temps à l’acheteur pour la réalisation des conditions suspensives consenties. Vous récupérez la somme initiale que vous avez versée au vendeur en guise de dépôt de garantie.

De lourdes conséquences pour les blâmables

L’acquéreur est considéré comme étant fautif s’il a contribué à la non-obtention d’aide financière visant au soutien de son projet immobilier. Le refus d’une offre correspondante à son profil et aux critères requis par le contrat de vente est vu comme un acte de mauvaise foi. Ce qui n’est pas très bien vu auprès des professionnels de la loi. Ceux à l’origine des mésententes devront se préparer pour les pénalités prévues en cas d’inexécution contractuelle.

Il est alors du droit du vendeur de passer au niveau supérieur en entreprenant des actions en justice pour obtenir réparation des dommages qui lui ont été causés. Les alternatives possibles sont l’octroi de dommages et intérêts (indemnités de dédommagement) ou la vente judiciaire du bien immobilier au profit de l’entité dit vendeur. Les pénalités seront prédéterminées si les contractants ont préalablement défini leur propre clause.

En outre, certains acheteurs se désistent à la dernière minute pour effectuer la transaction. Sauf durant le délai de rétractation, cette option n’est plus concevable. Le vendeur a dans ce sens la possibilité de tolérer ce manque de sérieux et de réclamer de simples dommages et intérêts en dédommagement. Sinon, il peut aller plus loin et demander la poursuite du contrat de vente en obligeant la réalisation de la transaction.

Prévoir une clause pénale

Les deux parties prenantes de la transaction peuvent préalablement prévoir une clause pénale dans la promesse synallagmatique de vente. Celle-ci est applicable en cas de litige entre les intervenants de la vente immobilière. Ainsi, elles déterminent à l’avance le montant des dommages et intérêts relatifs à toute inexécution de leurs obligations respectives. Cette régulation peut servir en cas de violation de l’entente consentie.

Pour que la clause pénale soit valable, il faut que la demande de mise en application soit appuyée de justifications pertinentes et tangibles de l’inexécution contractuelle de la partie défaillante. C’est uniquement à ce moment-là que le requérant peut espérer une réponse favorable à sa sollicitation. Bien évidemment, le montant appliqué sera celui précisé dans le contrat de vente établi ensemble par les deux entités concernées.

La mise en demeure de la partie défaillante est à privilégier. Il est même recommandé de toujours passer par cette étape avant de demander la mise en place de la clause pénale. Si le sujet à la mise en demeure ne répond pas favorablement, l’appel aux autorités juridiques compétentes restera l’unique alternative envisageable. Le Tribunal de Grande Instance s’occupe des litiges supérieurs à 10 000 euros et ceux en dessous de cette somme seront traités auprès du tribunal d’Instance.

À retenir qu’en tant qu’accord formel, les exigences rattachées à un compromis de vente sont à tenir. Comme vu plus haut, les conséquences peuvent être néfastes et irréversibles. Pour éviter des cas de litiges irrévocables, mieux vaut respecter les ententes consenties. Si vous pressentez des défaillances à votre niveau, engagez la rétractation dans les dix jours suivant la signature de l’accord ou assumez votre décision jusqu’à la conclusion de la transaction.