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Un mandat de gestion locative, aussi appelé « procuration », est un contrat par lequel le propriétaire d’un logement (le mandant) confie la gestion de son bien immobilier à une autre personne qui sera donc le mandataire du contrat de gestion locative. Ce mandat précisera l’étendue du pouvoir de ce dernier qui s’occupera alors de l’administration du bien du mandant.

Le pouvoir de cet administrateur de biens peut se limiter à la gestion courante du logement, comme la perception des loyers et des charges, la révision du loyer, la déclaration des revenus locatifs auprès du fisc, etc. Mais ses tâches peuvent également aller au-delà de la gestion locative courante.

Ainsi, le propriétaire du logement peut dire au gestionnaire de le représenter aux assemblées générales de copropriété, de souscrire une assurance sur le logement, de payer les impôts et les charges, … Le mandat de gestion locative peut être résilié mais suivant des règles strictes posées par la loi. Cette résiliation mettra fin au pouvoir conféré au mandataire par le contrat de gestion.

Découvrez dans ce dossier les règles concernant la résiliation d’un mandat de gestion locative : les conditions, les procédures, … Mais avant, il convient de noter les éléments que doit contenir le mandat de gestion pour être valable.

Les conditions de validité d’un contrat de gestion locative

Elles ont été mises en place afin d’éviter les conflits qui peuvent survenir entre le mandant et le mandataire dans le cadre de la gestion d’un bien immobilier confié à ce dernier.

• Le mandat de gestion locative doit être écrit

L’existence d’un écrit est obligatoire. Le contrat de gestion locative doit même être numéroté, puis inscrit au registre des mandats de l’administrateur de bien choisi par le propriétaire. Il doit également contenir le nom, le numéro de la carte professionnelle du mandataire et le lieu de sa délivrance, la raison sociale et l’indication que le gestionnaire a adhéré à une caisse de garantie financière.

Ce sont les articles 1984 du code civil, la loi Hoguet et son décret d’application qui ont prévu ces obligations. L’administrateur ne peut rien entreprendre ni prétendre à une rémunération tant que ce contrat écrit n’est pas établi et que les deux parties l’ont signé.

• La carte professionnelle du gestionnaire doit être valide

Pour pouvoir exercer valablement son activité, le gestionnaire doit détenir une carte professionnelle qui porte la mention « gestion immobilière ». C’est la préfecture qui délivre cette carte. La validité de celle-ci est de un an. Il est donc indispensable pour le propriétaire de vérifier bien si elle est valide.

Cette vérification a son importance car si le mandataire n’a pas renouvelé sa carte professionnelle, le mandant risque de ne pas être remboursé des sommes que le gestionnaire lui doit si jamais celui-ci fait faillite. En effet, la caisse de garantie financière qui devra normalement payer la somme ne remboursera rien dans ce cas.

Si le gestionnaire assure aussi la fonction d’agent immobilier, il doit être titulaire d’une autre carte professionnelle « transactions sur immeuble et fonds de commerce », en plus de la carte professionnelle de gestionnaire immobilier.

• Le mandat de gestion doit être limité dans le temps

La durée du contrat de gestion doit obligatoirement figurer dans le mandat. Il convient également de mentionner dans celui-ci le délai du préavis si l’une des parties veut rompre le contrat. Ces durées seront très utiles lors de la résiliation.

Il est bon de savoir qu’il est possible de prévoir dans le contrat la possibilité de le résilier de manière anticipée. Cependant, dans ce cas, l’administrateur exigera, sans nul doute, une pénalité que le propriétaire devra négocier.

• Les missions du mandataire doivent être précisées dans le mandat de gestion

Il ne suffit pas de mentionner dans le contrat de gestion que le gestionnaire s’occupera de la gestion courante de l’immeuble. Il faut bien détailler ces tâches car si jamais il y a litige concernant celles-ci, il sera plus facile de le régler.

Le propriétaire peut consulter les types de contrat de gestion pour savoir ce qui relève de cette gestion courante en général. Toutefois, cette liste n’est pas exhaustive et le mandant peut ajouter d’autres missions qu’il juge être utile pour la bonne gestion de son immeuble. Le plus important c’est que les deux parties soient d’accord sur le pouvoir conféré à l’administrateur. Il ne faut pas également oublier de préciser les biens concernés par le contrat.

Les raisons valables pour résilier un mandat de gestion locative

Le contrat de gestion locative peut être mis fin dans quatre cas. La cause normale de la fin du mandat de gestion locative est l’arrivée de celui-ci à terme. Cependant, il existe quelques exceptions qui permettent également de résilier ce contrat.

• L’arrivée de l’échéance du contrat

Le mandat de gestion locative est limité dans le temps. Chacune des parties peut demander la résiliation lorsque le mandat de gestion arrive à son terme, à condition de respecter le délai de préavis prévu dans le contrat même. Celui-ci peut varier de un à trois mois. La partie qui souhaite résilier doit obligatoirement envoyer une lettre de résiliation à l’autre partie.

Si aucune des deux n’exerce son droit de résiliation du contrat à la date d’anniversaire du mandat, celui-ci est reconduit, c’est-à-dire que le contrat est renouvelé pour la même durée prévue par les parties dans le mandat de gestion. Elles n’auront donc plus, en principe, le droit de résilier le contrat qu’une fois ce nouveau délai écoulé. C’est ce qu’on appelle reconduction tacite.

• Le changement de l’administrateur

Il est possible de prévoir une « clause de substitution » dans le mandat de gestion locative. Cette clause signifie qu’en cas de décès ou de vente du fonds de commerce du mandataire, son successeur poursuivra le contrat. Toutefois, dans ce cas, le mandant ne sera pas obligé d’accepter le successeur comme gestionnaire de son bien. Il aura tout le droit de résilier le mandat un mois après le changement si jamais il ne veut pas confier la gestion de son bien au nouveau gestionnaire.

• La faute grave de l’administrateur de biens

En cas de faute grave ou de manquement du gestionnaire dans le cadre de sa gestion du bien, le propriétaire mandant peut dénoncer le mandat dans le but de le résilier. Pour ce faire, il doit faire un recours en justice. La loi n’a pas établi une liste de ces fautes. Il faut se retourner vers la jurisprudence pour connaitre les motifs qui peuvent constituer un manquement ou une faute grave, qui aboutira donc à la résiliation du mandat de gestion si le mandant en fait la demande.

On peut citer par exemple le manquement du mandataire à son obligation de demander une caution solidaire à un locataire en CDD, de vérifier si le locataire respecte ses obligations en cours de bail et de s’assurer de l’authenticité des pièces justificatives que le locataire présente. Constitue également une faute grave une mise en vente par le mandataire du bien immobilier du mandant, sauf si ce dernier a donné son consentement. Dans le cas contraire, la mission du gestionnaire se limite à la gestion de l’immeuble. Il n’a aucun droit de disposition sur le logement qu’il gère.

Il importe de noter que les motifs qui peuvent être une faute grave ne sont pas tous contenus dans la jurisprudence. D’ailleurs, celle-ci évolue dans le temps. Le mandataire pourra contester les faits qu’on lui reproche devant le tribunal. Ce qui rend cette procédure de résiliation de contrat de mandat de gestion difficile des fois.

• Le non avertissement par le mandataire du renouvellement du mandat de gestion

Selon la loi Chatel, le gestionnaire est tenu d’informer le propriétaire de son droit de résilier le mandat de gestion trois mois au plus tôt et un mois au plus tard avant la fin de la période qui autorise le rejet de la reconduction tacite du contrat. Il doit faire cette notification via un courrier électronique dédié ou une lettre nominative. Cette information doit être compréhensible et claire. Elle doit également mentionner la date limite de la résiliation dans un encadré apparent.

Si le gestionnaire n’accomplit pas cette obligation, le mandant peut passer à la résiliation du mandat à tout moment et sans pénalités, à partir de la date de la reconduction. Il doit, dans ce cas, envoyer un courrier de résiliation au gestionnaire en le motivant par le non avertissement du renouvellement du contrat de gestion si le propriétaire ne résilie pas celui-ci à temps.

Il est à souligner que quel que soit le motif de la résiliation, l’autre partie doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit contenir plusieurs informations pour être conforme à la réglementation.

Parmi celles-ci, on peut relever :

• Les dénominations du mandant et du mandataire.
• La date d’échéance du contrat
• La date du jour
• Le numéro du contrat
• Le délai du préavis conformément à ce prévu dans le mandat
• Toutes les informations qui concernent le bien objet du contrat (caractéristiques, adresse,…).
• Le motif de la résiliation du contrat de gestion : c’est très important afin que la résiliation du mandat se fasse correctement.

Les obligations des parties lors de la résiliation du mandat de gestion locative

Le propriétaire de l’immeuble et son mandataire sont tenus par la loi de respecter certaines obligations vis-à-vis de l’autre partie, ainsi que des locataires qui sont tiers au contrat de gestion locative, lorsqu’ils décident la résiliation d’un commun accord, ou si la demande de l’une des parties de mettre fin au mandat de gestion a été reçue.

• Le respect de la durée du contrat de gestion avant la résiliation

Par le mandat de gestion, le gestionnaire s’engage à accomplir les missions prévues dans ce contrat. Il doit donc respecter son engagement durant la période de préavis. Ainsi, il doit effectuer les tâches qu’on lui a confiées pendant ce temps. Il sera libéré de son engagement à l’arrivée du terme du mandat.

Par ailleurs, aucune des deux parties n’a le droit de résilier le contrat jusqu’à la date d’anniversaire de celui-ci, sauf en cas de faute grave ou de changement de l’administrateur.

• Les obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire

Après la dissolution du contrat de gestion locative, ce sera le propriétaire qui s’occupera de la gestion de son immeuble, ou bien il confiera cette mission à un nouveau gestionnaire. Quoi qu’il en soit, puisque l’administrateur du bien a changé, le mandant a l’obligation d’informer les locataires de ce changement. Il est également obligé de récupérer les dossiers afférents au logement en cours de traitement (litiges éventuels, retards, etc.)

Il doit aussi demander au locataire de modifier le destinataire du loyer qu’il paie. Il doit lui donner les coordonnées du nouveau gestionnaire qui est en charge du bien. Par contre, il ne doit, en aucun cas, changer les rapports contractuels entre lui et ses locataires. Ainsi, il ne pourra pas profiter de la situation pour augmenter le loyer, résilier le contrat de bail du locataire, …

Enfin, en parlant du locataire, le propriétaire mandant doit se souvenir de récupérer le dépôt de garantie déposé par le locataire à l’administrateur de biens quand celui-ci était encore en fonction.

• Les obligations du mandataire

Le mandat de gestion est résilié, la conséquence de cette résiliation pour le mandataire est simple : il ne pourra plus prétendre être le gestionnaire du bien immobilier en question. Cependant, il pourrait être indemnisé selon la cause de la résiliation.

Il est porté à votre information qu’en l’existence d’une clause stipulant qu’il n’y aura pas d’indemnisation en cas de vente du bien par le propriétaire, le mandataire ne pourra pas demander une indemnisation si jamais cette situation survient.

Le mandataire restera toujours responsable des éventuelles irrégularités et fautes commises dans le cadre de ses fonctions, tant vis-à-vis des tiers que le mandant. Et cela, même après la résiliation du contrat de gestion. Néanmoins, la faute qu’il a commis sera jugée moins strictement, selon que le mandat en question a été onéreux (que le mandataire a reçu de l’argent en guise de rémunération) ou gratuit.