Quelles sont les charges récupérables ?

Lorsqu’on parle de charges récupérables, c’est l’ensemble des charges rattachées aux services rendus, aux parties communes, ainsi qu’à certains impôts qui est concerné. Toute personne qui aurait en sa propriété un bien immobilier, que ce soit individuel ou en copropriété, se trouve dans l’obligation de payer des charges. Mais lorsque ce propriétaire met son bien immeuble en location, il a la possibilité de récupérer une partie de ses charges sur son locataire.

Quelles sont les règles à respecter pour la récupération ?

hammer-719068_1280

En général, le bail doit prévoir à l’avance la manière de paiement des charges en question par le locataire. Le principe est que chaque mois, le locataire doit s’acquitter d’une provision sur charge. L’estimation de ce montant se fait en fonction des dépenses ultérieures. Chaque année, le propriétaire doit faire une régularisation. Pour cela, il doit envoyer à la personne qui loue son logement, un décompte des charges locatives dont il a lui-même effectué le paiement pour le compte du locataire. Aussi, ce dernier doit disposer de l’ensemble des pièces justificatives desdites dépenses. Dans le cas où le propriétaire ne communique pas ces éléments, la régularisation ne sera pas considérée et sera frappée de nullité puisqu’il n’est en aucun cas possible que tout soit facturé au locataire.

  • Combien de types de charges existe-t-il ?

Si l’on se réfère à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les relations locatives,  il existe trois types de charges que le bailleur est en mesure de répercuter sur son locataire.

D’abord, il y a l’ensemble des services liés au logement et à l’usage de l’immeuble. Ce type de charge ne compte que si le locataire en est bénéficiaire.

Ensuite,  il y a les dépenses d’entretien courant et les menus réparation des parties communes.

Enfin, il y a les taxes liées aux services qui peuvent également être répercutées. Elles sont limitées et énumérées dans le décret N°87-713 du 26 Août 1987. Ce sont le revenu du personnel d’entretien ou du gardien, ainsi que les consommations en eau et en électricité des parties communes, sans oublier les menus réparations qui sont généralement concernés par ces charges.

En quoi consistent les charges locatives récupérables ?

graph-3068300_1280

Dans le cadre d’une relation entre un bailleur et un locataire, on dénombre certaines charges que le propriétaire devra obligatoirement payer, et d’autres qui devront être payées par le locataire. La plupart du temps, il peut y avoir des difficultés concernant la distinction des parts de chacun. Cependant, il ne faut pas minimiser l’importance de comprendre ces parts.

  • Les charges du propriétaire bailleur

Le propriétaire bailleur a l’obligation de garantir un logement salubre et décent à son locataire. Pour ce faire, il doit prendre en charge toutes les dépenses qui sont rattachées aux gros travaux qui doivent nécessairement être entrepris sur la copropriété ou encore à son administration. On peut, en guise d’exemple, citer des dépenses, tels qu’une réfection de la toiture de l’habitation, le ravalement de la façade, les travaux qui portent sur la structure de l’immeuble, les dépenses du syndicat de copropriété, etc. Souvent, il est impossible d’imputer ces charges au locataire car elles sont ponctuelles dans la majorité des cas. C’est le propriétaire qui va devoir s’en acquitter et qui doit évaluer leur éventualité lors de l’achat  d’un appartement.

  • Les charges locatives imputables au locataire

Contrairement au propriétaire, les obligations du locataire se rapportent plutôt à un maintien du bien  que lui a confié son bailleur. Le locataire doit entretenir le logement et le garder dans l’état où il était lorsqu’il est arrivé sur les lieux. Toutefois, l’usure normale d’occupation est tout de même prise en compte par la loi. Ce qui ne dispense pas le locataire d’entretenir d’une manière correcte le logement qu’il loue.

À part la rémunération du personnel d’entretien et du gardien de l’immeuble, le locataire doit payer des frais d’élagage si l’immeuble en question dispose d’un espace vert extérieur et des frais de changement de certains éléments usés qui se trouvent dans les parties communes. Dans ce sens, quelques charges deviennent imputables au locataire, étant donné qu’elles font parties de l’entretien régulier de la copropriété. Puisqu’il en bénéficie directement, certaines charges de consommation commune sont également imputables au locataire.

 

  • Une refacturation légale

Les copropriétaires doivent payer de nombreuses charges relatives aux équipements dont l’utilisation se fera de manière régulière par tous les locataires. Par ailleurs, on comprend mieux la raison pour laquelle un propriétaire bailleur peut effectuer une refacturation de charges à l’endroit de son locataire. L’exemple le plus concret est celui des charges d’eau ou encore de chauffage qui sont issues d’un contrat collectif qui a été souscrit pour la copropriété.

Quelle est la méthode idéale pour la récupération des charges locatives ?

business-4271251_1280

En général, c’est tous les mois que l’on récupère les charges collectives. En tenant compte du type de logement mis en location, deux autres méthodes sont prévues par la loi: la méthode forfaitaire et la méthode réelle.

  • La méthode forfaitaire de récupération des charges locatives

Il s’agit d’une méthode qui consiste à faire une demande mensuelle d’une somme forfaitaire  de charges à un locataire. Ce montant est un surplus du loyer que ce dernier doit payer tous les mois. Le plus grand avantage de cette méthode réside dans le fait qu’elle permet d’éviter les régularisations des charges qui doivent normalement être effectuées à la fin de chaque année. Effectivement, lorsque le propriétaire perçoit mensuellement la somme forfaitaire des charges, il aura le devoir de prendre personnellement en charge la différence qu’il peut y avoir entre le montant perçu et la somme exacte des charges récupérables.

Cette méthode permet une gestion nettement plus simple dans la mesure où elle évite le pointage des charges au moment du relevé annuel. Cependant, elle n’est applicable qu’aux logements loués avec un bail meublé et à ceux qui sont loués en colocation.

La méthode de la récupération forfaitaire des charges doit être explicitement notifiée  dans le bail locatif. Une distinction doit également être faite par rapport au montant du loyer, ainsi que le montant des charges au moment de la rédaction du bail.

  • La méthode réelle de récupération des charges

Dans cette méthode,  le propriétaire bailleur d’un logement loué meublé ou vide, ou encore hors colocation sera dans l’obligation de suivre la méthode qui consiste à appliquer les charges réelles. La méthode réelle permet de percevoir mensuellement la provision sur les charges locatives récupérables, ainsi qu’un ajustement à la fin de chaque année en tenant compte des provisions perçues et la somme réelle des charges payées. Le calcul de la provision mensuelle de l’année à venir se fera à partir du montant total des charges payées l’année précédente.

À la fin de l’année, le propriétaire de l’immeuble va recevoir un relevé de charges annuelles du syndicat de copropriété, qu’il soit professionnel ou encore bénévole. Et c’est en se basant sur ce relevé qu’il sera en mesure de procéder à une régularisation des charges. Il faut alors savoir qu’il peut y avoir deux cas de figure.

  1. Dans le cas où la somme des provisions qui ont été perçues est plus petite que le montant réel de l’ensemble des charges locatives, le propriétaire va procéder à une rétrocession vis-à-vis de son locataire qui aura été trop perçu. Le montant des provisions qui seront exigées de ce dernier au cours de l’année qui va suivre sera donc réajusté.
  2. Dans le cas contraire, c’est-à-dire si le montant total des provisions perçues n’arrive pas à couvrir le montant réel des charges locatives, le propriétaire régularisera la différence et procèdera à l’indexation  de la provision exigée durant l’année qui va succéder.

En pratique, il est conseillé de s’adonner, le plus tôt possible, au décompte des charges, juste après la réception du relevé annuel de la copropriété. La loi exige que le propriétaire fasse parvenir au locataire la régularisation effective des charges, en respectant un délai minimum d’un mois avant d’y procéder.

Que doit contenir le document de régularisation effective des charges ?  

list-2389219_1280

La loi oblige le propriétaire à envoyer un décompte détaillé par nature des charges au locataire. Chaque locataire doit également recevoir la façon dont les charges sont réparties entre l’ensemble des locataires si l’immeuble mis en location est collectif. Sinon, on doit juste lui faire parvenir une note pour l’informer de toutes les modalités de calcul des charges, de chauffage, mais aussi de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Le propriétaire ne se trouve cependant pas dans l‘obligation de transmettre au locataire d’une manière spontanée l’ensemble des factures et des justificatifs de charges locatives récupérables. Toutefois, il a le devoir de garder ces différents documents pour pouvoir les présenter au locataire  lorsque celui-ci demandera à les consulter.

  • Que se passe-t-il lorsque le locataire s’en va ?

Dans le cas où le règlement des charges se fait par provision mensuelle, sachez que le départ de votre locataire en milieu d’année, c’est-à-dire, avant que vous ne puissiez pas procéder à la régularisation annuelle des charges ne sera pas un obstacle pour la récupération d’un éventuel excès de charges locatives qu’il vous doit.

Effectivement, la loi « Alur »  permet au propriétaire bailleur de faire une retenue pour charges sur la somme que le locataire a versé au moment de son arrivée sur les lieux et qui constitue un dépôt de garantie. Il faut cependant noter que cette retenue pour charges  ne doit pas dépasser les 20% du dépôt de garantie. Le propriétaire sera privé d’une partie de la caution lui permettant la couverture de certains travaux et réparations si le locataire a généré des dégâts dans les lieux.

La retenue sur charge est une procédure qui se fait en attendant  le décompte des charges. Si elle dépasse le montant du par le locataire lorsque les charges sont connues, la différence devra être restituée au locataire. Il est important de signaler que la régularisation définitive des charges  et la restitution éventuelle du solde doivent se faire le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Bien entendu, le calcul des charges à régler par le locataire se fait au prorata du temps qu’il aura passé de manière effective dans les lieux durant l’exercice des charges.

Mais la loi propose également que les deux parties, en l’occurrence le propriétaire et le locataire, ont la possibilité de se mettre d’accord afin de solder dans l’immédiat tous les comptes une fois que le locataire rompt le bail et quitte les lieux. Cela permettra alors de ne donner lieu à aucune retenue ou une régularisation ultérieure.

Sous quel délai se prescrit la régularisation des charges ?

hourglass-2910948_1280

En matière de prescription de la régularisation des charges, le délai est aujourd’hui de trois ans. Donc, si vous omettez de faire un décompte de charges pour un an, il vous sera toujours possible de remédier à cette situation et d’aller demander à votre locataire de vous verser les sommes qu’il vous doit avant que cette période ne se termine. Le locataire dispose également de trois ans pour faire une réclamation sur un remboursement du trop versé, s’il s’avère que les provisions sur charges  qu’il a payées dépassent le montant des charges réelles.

Toujours selon l’article 23 de la loi du 26 juillet 1989, celui qui loue un logement et qui en fait sa résidence principale est obligé de payer son loyer, ainsi qu’une somme qui est  « accessoire au loyer », et il est tenu par cette obligation jusqu’à ce que le bail soit rompu.

Néanmoins, il est impératif que vous gardiez en tête que malgré le fait que la liste des charges soit dans un décret, il peut toujours être difficile de déterminer les charges récupérables  et celles qui ne peuvent pas être récupérées. Les différends entre un propriétaire et un locataire apparaissent souvent à cause des charges qui ne sont pas valablement facturées.

En résumé, dans le cadre d’un contrat de location d’immeubles, soyez toujours très vigilant concernant les charges locatives récupérables, que vous soyez le propriétaire ou bien le locataire car le fait d’être bien informé à ce sujet vous permettra certainement d’éviter des litiges à caractère financier, tout en vous permettant de payer ou de percevoir le montant exact destiné à payer les charges réelles.

Répondre

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion /  Changer )

Photo Google

Vous commentez à l'aide de votre compte Google. Déconnexion /  Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion /  Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion /  Changer )

Connexion à %s