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Logiquement, une copropriété doit fonctionner avec un syndic. C’est obligatoire. Cependant, parfois, il peut arriver qu’il n’y ait pas d’autre possibilité.

En fonction du contexte, il est possible qu’une copropriété fonctionne sans. Comment faire pour remédier à cette situation qui peut causer quelques soucis ?

Dans quelles circonstances une copropriété peut fonctionner sans syndic ?

La loi du 10 juillet 1965 impose la présence d’un syndic au sein de toutes les copropriétés. Toutefois, des professionnels peuvent prendre la responsabilité juridique pour la gestion comptable.

Cette solution est née suite à l’insatisfaction de clients causée par un manque de transparence des syndic traditionnels.

Grâce à un gestionnaire unique qui s’appuie sur le numérique pour automatiser les processus métiers, les copropriétés pourront y trouver leur compte. Effectivement, ce dernier réinvente le métier de président de syndic et souhaite que celui-ci devienne le moteur de l’assemblée.

De plus, ce syndic professionnel dématérialisé, filiale du groupe Crédit Agricole, créé en 2019, veut donner plus de missions tout en permettant de simplifier les tâches au quotidien. Le fonctionnement d’une copropriété sans syndic est possible dans certaines situations :

• le syndic se retrouve dans l’incapacité d’exercer ses missions à cause d’une maladie, décès, accident, etc,
• le non-renouvellement du syndic suite à la fin de son terme et aucune assemblée générale n’a été mise en place pour en désigner un nouveau,
• les copropriétaires n’ont retenu aucun syndic lors de l’assemblée générale.

Les conséquences que peut entraîner l’absence de syndic

Légalement, une copropriété ne peut pas fonctionner sans syndic.

Cela peut entraîner des sanctions, mais aussi des problèmes :

• des travaux non réalisés,
• suspension des ventes au sein de la copropriété puisque pour vendre un bien, le syndic doit fournir un bilan comptable. Ce document est exigé par un notaire. Toutefois, il pourra procéder à l’immatriculation, comme l’ordonne l’article L711-5 du Code de la construction et de l’habitation.
• La défaillance ou l’absence d’un syndic peut entraîner des soucis au niveau de la gestion de l’immeuble, comme vous avez pu le constater. En effet, celui-ci réalise les démarches administratives, le DTO, le suivi comptable et s’occupe d’entretenir l’immeuble ainsi que les parties communes.

Alors, pour palier à l’absence d’un syndic de copropriété, il faut faire les choses dans les règles, et suivre une procédure.

Les copropriétaires peuvent prendre contact avec un avocat et saisir le président du tribunal judiciaire.

Il désignera un administrateur provisoire par ordonnance. Il devra convoquer une nouvelle assemblée générale et s’occuper de la gestion de la copropriété.

Un copropriétaire peut également convoquer une assemblée générale pour résoudre cette problématique, mais cela s’avère plus complexe, même si moins coûteux.

Effectivement, il faut avoir en possession les coordonnées de tous les copropriétaires, leur notifier le PV de l’assemblée générale. La convocation doit être envoyée 21 jours avant la tenue de l’AG avec un exemplaire du contrat du syndic qu’il souhaite proposer.

Le syndic bénévole : une solution de secours

Le syndic bénévole est aussi une alternative. De plus, il est moins cher, car il ne reçoit aucune rémunération contrairement au syndic professionnel. Il peut être remboursé des frais engagés pour l’administration de la copropriété.

Il est désigné en assemblée générale par les copropriétaires. Il doit ensuite, ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat, récupérer les archives de la copropriété, souscrire aux assurances, etc.

Les avantages par rapport au modèle bénévole ou coopératif

Lorsqu’une copropriété se retrouve sans syndic, il existe deux alternatives selon la loi du 10 Juillet 1965. 

Premièrement, le syndic bénévole permet au copropriétaire d’assurer les missions de syndic. Comme on a dit plus haut, l’absence de rémunération se trouve être le plus grand avantage de cette option.

Étant donné que le bénévole sera élu durant une assemblée générale, il est possible que celui-ci ne reçoive pas le vote de la majorité des copropriétaires sur sa rémunération. 

Même si le bénévole est rémunéré, le montant est beaucoup plus modéré qu’un syndic professionnel. 

Le syndic coopératif est également un choix pertinent. La copropriété est administrée par l’intermédiaire d’une gestion collégiale. Les obligations du syndic seront par conséquent réparties entre les membres du conseil syndical.

L’attribution des tâches sera en fonction des affinités et de la disponibilité de chacun. De plus en plus de copropriétés se tournent vers ce type de gestion du fait qu’il s’agit d’un modèle vertueux. 

En choisissant l’un des deux types de gestion, les charges de copropriété vont baisser. Il est même possible de réaliser jusqu’à 30% d’économie.

Ceci s’explique par la suppression des honoraires qui doivent être versés aux syndics professionnels. L’absence des prestations plus exceptionnelles vous évite également la dépense des frais supplémentaires. Ces services pourront concernés le frais de mutation, les frais de photocopie ou encore les frais postaux. 

Par ailleurs, la gestion de la copropriété est beaucoup plus efficace que vous choisissez un modèle de syndic coopératif ou bénévole.

Le processus de décision sera davantage accéléré car les membres sont directement concernés. La décision prise sera également plus profitable à l’ensemble des occupants de la maison. 

Enfin, le modèle coopératif est particulièrement apprécié par les copropriétés à cause de la minimisation du risque de carence de syndic. La copropriété est en effet gérée par plusieurs personnes. La difficulté des tâches sera donc allégée. 

Même le budget de la copropriété peut être géré par un syndic non professionnel. Il doit cependant donner un compte rendu périodique auprès des autorités compétentes. Les comptes en AG pourront être approuvés par l’intermédiaire de la comptabilité. 

La sécurité de l’immeuble et de ses occupants repose également sur l’intervention du syndic non professionnel. Il doit par exemple assurer l’efficacité des dispositifs pour lutter contre les incendies.

Dans le cas où un litige juridique doit passer devant la justice, celui-ci doit représenter le syndicat de copropriété. C’est pour cela qu’il doit être au courant de tous les législations qui régissent ce domaine d’activité.