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La location est une option non négligeable pour de nombreuses personnes. Pour une raison ou une autre, on préfère passer par la location que d’acheter un bien. Généralement par faute de moyens ou la paresse de faire des crédits et de tomber dans une spirale infernale. De ce fait, on passe alors par la location d’un bien vide ou meublé.

Le temps de location n’est jamais défini à l’avance. Car une personne peut louer un mois un bien tout comme elle peut le louer pendant des années. Mais selon les circonstances, vous pourrez être amené à quitter ce bien. Et vous ne pouvez pas plier bagage du jour au lendemain même si vous avez des raisons valables de le faire. Il faut respecter un préavis dont la durée est à déterminer en fonction de la situation.

Les logements vides et les logements meublés

Avant d’entrer dans les détails du préavis, il est à noter que l’on dispose de deux types de location : la location à vide et celle meublée. Aussi bien l’un que l’autre est ouverte sur le marché et trouve des acquéreurs. Les logements vides disponibles sur le marché de la location sont des logements qui ne sont pas meublés. C’est donc au futur locataire de le meubler entièrement. Pour ce qui est des logements meublés, c’est le contraire car c’est déjà le propriétaire qui fournit déjà les meubles qui seront à la disposition du futur locataire. Ce point suffit à faire la grande différence entre le prix des deux types de logement. La location meublée sera affichée plus onéreuse par rapport à la location vide. On note principalement que le vide est plus loué que le logement meublé, non seulement par rapport au tarif mais aussi par rapport à d’autres facteurs.

• Logement loué vide, le préavis

Lorsqu’il est question de logement vide, c’est-à-dire que vous êtes dans une location non meublée, le préavis est d’une durée de trois mois en principe. Pour peu que vous respectiez ce délai et que vous informez par lettre recommandée avec accusé de réception votre propriétaire, vous êtes dans le droit de mettre fin à votre bail à n’importe quel moment. Et le plus c’est que vous ne serez pas dans l’obligation de motiver votre décision. Mais dans certains cas, votre déménagement doit trouver son origine et le préavis peut passer rapidement de trois à un mois seulement. Cela peut être le cas si vous avez perdu votre emploi pour des raisons diverses, que vous avez obtenu votre premier emploi ou un autre après une démission récente, que vous avez été muté dans une autre ville ou une autre région, que des soucis de santé sont à prendre en compte et que vous êtes dans l’obligation de déménager le plus rapidement possible ou encore parce que l’on vous a attribué un logement social.

Outre ces raisons, le préavis peut être aussi ramené à un mois seulement dans les cas suivants : vous bénéficiez de la RSA ou de l’allocation « adulte  handicapé » ou encore parce que logement que vous occupez est situé dans une zone tendue c’est-à-dire qu’il est inclus dans un secteur géographique au sein duquel la demande en termes de logements excède largement l’offre disponible. Pour abréger, le préavis peut être réduit si vous fournissez des informations valables et tacites.

Le cas de la loi Alur

En France, les logements bénéficient de la présence de diverses lois. Elles restent en vigueur selon des caractéristiques bien définis. Pour le cas de la loi Alur, la durée du préavis peut changer radicalement selon le cas qui s’impose. Dans le cas du logement vide compris dans la loi Alur, le préavis est de trois mois. Mais suite à un renforcement venant de ladite loi, ce délai peut passer à un mois. Par décret, on parlera surtout des logements situés dans des zones tendues. Le délai de préavis pour le locataire est alors de un mois. Le propriétaire quant à lui ne peut pas donner congé avant l’échéance du contrat de bail et doit respecter un délai de préavis de six mois pour une location vide et de trois mois pour celui qui est meublé. Et cela est valable même s’il est sur le point de vendre son bien immobilier.

Notons que le passage du délai de trois à un mois n’est valable que dans les cas suivants : le logement est localisé dans une zone tendue c’est-à-dire telle qu’elle est expressément décrite dans le décret, le locataire est muté dans un autre lieu, en cours de trouver un nouvel emploi ou perd celui qu’il a, l’état de santé du locataire lui oblige à déménager dans l’immédiat ou encore si ce dernier se fait attribuer un logement social. Il faut noter que les zones tendues sont mentionnées dans le décret 2013-392 du 10 mai 2013. On parle surtout des villes qui sont difficilement accessibles. Tant que le locataire respecte la condition de préavis, il peut donner congé à n’importe quel moment. Ce qui n’est pas du tout le cas du propriétaire qui est dans une situation plus complexe. En effet, il ne peut donner congé qu’à l’échéance du contrat de bail. De plus il est dans l’obligation de donner des motifs clairs et doit respecter un délai de préavis, six mois pour un non meublé et trois pour un meublé,  pour prévenir le locataire que le bail ne sera pas en mesure d’être reconduit tacitement.

Revues en détails des situations concernées par la réduction de la durée du préavis

Nous avons dit un peu plus haut qu’un contrat de bail peut passer de trois à un mois selon des conditions bien précises :

• La zone tendue :

On parle de zone tendue pour évoquer les logements qui se trouvent dans une zone d’urbanisation importante. C’est une zone continue de plus de 50 000 habitants. En fait dans ces zones, le déséquilibre est très marquant étant donné que l’offre et la demande ne sont pas au même niveau. Et toutes les locations situées dans ces zones tendues sont comprises peu importe la date de la signature du contrat de location. Il faut donc que le locataire autant que le propriétaire prenne compte de ce cas.

• La perte d’emploi :

Nombreuses sont les personnes qui perdent leur emploi sans qu’elles le fassent volontairement. Ce genre de cas est alors pris en compte par le préavis d’une durée de un mois. C’est surtout le cas quand le locataire fait l’objet d’un licenciement. Par contre il faut noter que l’arrivée en fin de droits de chômages ne constitue aucunement une raison pour bénéficier d’une réduction du délai de préavis. Et il faut aussi que le locataire prenne conscience que ni le départ en retraite ni les démissions ne sont pris en compte par rapport à la réduction. Il en va de même pour les personnes qui mettent un terme à leur activité professionnelle que ce soit pour leur propre compte ou pour le compte d’une autre personne.

• La mutation professionnelle :

Nombreuses sont les personnes qui rencontrent des mutations professionnelles. C’est-à-dire qu’elle gardent toujours leur travail mais qu’elles jouissent d’un poste dans une autre ville, région ou pays. Dans ce cas alors, le locataire peut bénéficier d’une réduction du délai de préavis de un mois. Et on n’exige aucune condition d’éloignement géographique. La réduction est valable peu importe qui a pris le choix de la mutation. C’est également le cas si c’est le salarié qui a pris la décision de déménager pour suivre son entreprise.

• La reprise et la perte d’emploi :

La résiliation de bail avec un préavis d’un mois est valable quand la personne a eu un nouvel emploi après qu’il est perdu l’ancien. Et c’est le même cas s’il a perdu son emploi et qu’il a retrouvé un emploi.

• La RSA :

La réduction est valable pour tous les locataires qui bénéficient de la RSA. En même temps, ils doivent aussi bénéficier de cette allocation de façon officielle car respecter les conditions de ressources ne sont pas toujours suffisantes.

• L’état de santé de la personne :

On parle ici du locataire. L’état de santé d’une personne est variable. Les causes peuvent être nombreuses. Et dans certains cas, la personne est tenue de changer d’environnement qui passe obligatoirement par un déménagement. Un préavis d’un mois est alors accordé. Cependant, la réduction ne s’applique pas en cas de simple fatigue psychique ou physique même si elle est justifiée par un médecin. Il faut des raisons qui sont plus importantes pour que la personne soit obligée de déménager le plus rapidement possible. On peut également considérer le cas des personnes qui doivent suivre des traitements ailleurs. Si auparavant on fixait un âge bénéficiant de cette réduction à 60 ans, aujourd’hui aucune condition d’âge n’est plus à mettre en vigueur.

• L’attribution d’un HLM :

Cette condition n’est pas souvent citée mais elle est toujours à considérer. Si le locataire se voit être attribué un logement social, il peut alors bénéficier d’une réduction d’un mois. Le cas est valable si la personne locataire d’un logement du parc social si le nouveau logement appartient au même bailleur social. Dans le cas d’un bailleur différent, la question reste floue car le sujet est toujours dans un conflit d’interprétation.

• Les autres conditions :

Les conditions mentionnées plus haut sont les plus courantes, il existe d’autres conditions qui sont prises en compte. C’est le cas par des pacs et mariage. Les partenaires pacsés et les mariés sont cotitulaires du bail de façon légale. Donc si l’une des deux personnes répondent aux conditions énumérées en-dessus alors la réduction de la durée est prise en compte. Puis il y a la demande de réduction en question. C’est le locataire, même s’il ne remplit aucune des conditions en dessus, qui demande directement au propriétaire à ce que l’on réduit la durée de son contrat de bail.

• Le cas de la vente d’un immobilier

Pour une raison ou une autre, le propriétaire sera amené à vendre son bien. Et il est en droit de le faire même si le bien en question est encore loué par un tiers. Toutefois il ne peut donner congé au locataire à n’importe quel moment. De ce fait, l’application du congé pour vente n’est valable qu’à l’échéance du contrat de bail et cela en respectant le délai de préavis relatif à la nature du logement, c’est-à-dire s’il est loué ou non. Mais il se peut aussi que le bien soit vendu en cours de bail. Dans ce genre de cas, le contrat de location est transféré au nouveau propriétaire. Quelques modifications peuvent être portées comme le nom des parties.

• Le cas du logement loué meublé

Dans le cas de la location meublée, le préavis est tout simplement d’un mois. Il n’y pas de cas spécial et le propriétaire peut donner congé au locataire à n’importe quel moment. Et ce, peu importe où sera situé le logement.

Les contrats sur les locations

Tous les contrats ne sont pas les mêmes d’une location à une autre. Pour la location meublée, le propriétaire est en droit de mettre en avance deux options:

La première étant un contrat classique d’un an et renouvelable par tacite reconduction par périodes d’un an.

La seconde est un contrat spécial. Le logement disposant d’un ameublement spécial étudiant à durée de neuf mois et non renouvelable. La seconde option présente un avantage conséquent car les deux partis : étudiant et propriétaire sont en accord et connaissent la période de bail. Dans ce cas là, le propriétaire n’aura pas à donner congé au locataire tout comme ce dernier ne sera pas dans l’obligation d’envoyer une lettre de congé au propriétaire. Donc il n’y pas de durée de préavis. Pour ce qui est de la location vide, on passe par le contrat-type de trois ans. Le renouvellement est possible. Ce qui est le cas si le propriétaire est un particulier. Mais s’il s’agit d’une société, le contrat est doublé c’est-à-dire qu’il dure six ans. Et il est  totalement renouvelable tous les six ans.