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Une promesse synallagmatique de vente est également connue sous le nom de « compromis de vente ». C’est un avant-contrat passé entre deux parties : l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier. À travers cet acte, ils font savoir leur consentement d’acheter et de vendre la pierre en question. L’accomplissement d’une formalité conventionnelle ou légale supplémentaire est prévu pour que la vente en question produise effectivement ses effets.

Une convention en reconnaissance d’un accord de volonté

Une promesse synallagmatique constate l’existence d’un accord de volonté. Il est important de souligner que cette constatation n’aboutit pas forcément à un contrat définitif de vente. Elle a pour objet d’obliger les parties, à effectuer de bonne foi l’ensemble des formalités qui sont nécessaires à la formation dudit contrat définitif.

L’article 1589 du code civil prévoit que : « lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur une chose et sur son prix,  la promesse synallagmatique de vente vaut vente ». Par ailleurs, ce même article prévoit que même dans le cas où un certain temps se passe entre un compromis de vente et un contrat définitif de vente, l’acte de vente est considéré comme étant conclu. Tout ceci tient compte des modalités prévues dans la promesse synallagmatique. Malgré l’existence de nombreuses formalités obligatoires en matière d’immeubles, c’est uniquement la prise d’effet de l’acte, en l’occurrence, le transfert de propriété du bien, qui connaîtra un retard.

Quelles sont les conditions nécessaires pour une promesse synallagmatique de vente ?

• Les conditions liées au fond

La première condition est relative à la capacité des parties. Cette capacité s’apprécie au moment de la formulation du compromis. Puis, il y a la détermination de la chose, ainsi que du prix, puisqu’ils constituent les éléments essentiels du contrat futur. Il n’y aura donc aucune modification lors de la signature du contrat de vente définitif car le bien et son prix seront préalablement déterminés.

• Les conditions liées à la forme

Les conditions de forme d’une promesse de vente dépendent de la vente qu’elle prépare. Il n’existe donc aucune condition de forme standard parce qu’il faut constamment se référer aux règles qui s’appliquent à chaque domaine. Dans le cas où des formalités sont prévues par la loi, elles sont applicables à la promesse de vente. Mais lorsqu’elles sont conventionnellement édictées par les parties, elles acquièrent une valeur légale pour les parties contractantes.

Pour quelles raisons faut-il signer une promesse synallagmatique de vente ?

Choisir de signer une promesse synallagmatique de vente c’est avoir la certitude que vous n’êtes pas la seule personne qui désire aller jusqu’au bout de la vente.

Pour un vendeur, cet acte est donc très rassurant. Du point de vue de la loi, une promesse synallagmatique de vente vaut vente. Il s’agit tout simplement de retarder le transfert de propriété qui aura lieu lorsque l’acte de vente définitif sera signé.

C’est également ce jour-là que vous aurez l’obligation de remettre le bien à l’acheteur qui, en contrepartie, devra vous verser le prix convenu. Mais entre temps, un notaire devra accomplir plusieurs démarches administratives afin d’aboutir à la réalisation définitive de la vente au moment prévu pour signer l’acte de vente définitif.

Il est toujours possible que la vente n’aboutisse pas, même après la signature d’une promesse synallagmatique de vente.  En effet, l’acheteur dispose d’un droit de rétractation durant un délai de 10 jours, qu’on appelle tout simplement « délai de rétractation ».

Le compte à rebours commence à partir du moment où la promesse synallagmatique de vente est signée. L’acheteur se trouve également dans la possibilité de ne pas en donner suite dans le cas où ses prêts ne sont pas obtenus dans le délai prévu dans le compromis de vente. Mais cela n’est valable que si l’acheteur fait un achat à crédit, puisque dans ce cas de figure,  il est protégé par une condition suspensive d’obtention de crédits. Dans les deux hypothèses que nous venons de voir, l’acheteur pourra toujours revenir sur sa décision d’acheter, sans aucune pénalité. Si le compromis prévoit d’autres conditions suspensives, l’acheteur ne sera pas pénalisé.

La signature de cette promesse peut directement se faire entre l’acheteur et le vendeur. Il est, toutefois, vivement conseillé de recourir aux services d’un notaire, étant donné que l’expertise de ce dernier est primordiale afin d’être sûr de la fiabilité juridique du document.

• En quoi la promesse synallagmatique de vente est-elle différente de la promesse unilatérale de vente ?

Lorsque vous signez une promesse unilatérale de vente, c’est dès la signature de l’acte que vous établissez un engagement selon quoi vous allez effectivement vendre votre bien à un acheteur. Toutefois, l’acheteur en question ne s’engage en rien car aucune obligation d’acheter ne pèse sur lui. Effectivement, pour lui, il s’agit plutôt d’une option d’acheter, mais dans le respect tout de même d’un certain délai. C’est donc le vendeur seul qui s’engage, d’où l’engagement unilatéral. Néanmoins, il existe une contrepartie financière qui pèse sur l’acheteur étant donné que le bien sera bloqué pendant une longue période. Concrètement, l’acquéreur doit s’acquitter d’un montant qui avoisine les 5% du prix de vente. Il faut noter que cette somme ne doit pas dépasser les 10% de la totalité du prix de vente. Ce montant sera versé sur le compte séquestre du notaire au moment de la signature de la promesse. Si l’acheteur ne lève pas l’option, l’argent ne lui sera pas restitué et reviendra directement au vendeur. Cela dit, il est peu probable que l’acheteur ne lève pas l’option puisque, même s’il n’est tenu d’aucune obligation d’acheter, on peut dire que la somme qu’il doit verser constitue déjà une forme d’engagement.

Opter pour un compromis plutôt que pour une promesse unilatérale de vente va aussi dépendre du notaire qui vous suivra pour la vente. Avant de signer quoi que ce soit, parlez-en avec lui pour voir ce qu’il peut vous conseiller et tenez compte de ses suggestions car il saura mieux vous orienter.

De quoi a-t-on besoin pour la signature d’une promesse synallagmatique de vente ?

• Un dossier de diagnostics techniques

Avant toute chose, le vendeur doit recourir à un diagnostiqueur pour l’établissement d’un dossier de diagnostics techniques. Il faut savoir que ce dossier regroupe tous les diagnostics que le vendeur doit établir préalablement à la vente. La consultation de ce dossier doit se faire à n’importe quel moment par l’acheteur, avant la signature de la promesse, afin qu’il soit en mesure d’acheter en connaissance de cause. Dans le cadre de la vente d’une maison individuelle, le notaire doit demander un diagnostic de plus, concernant l’assainissement, car cela doit faire intégralement partie du dossier de diagnostics techniques.

• Dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété

Selon la loi « Alur »,  celui qui vend un appartement situé en copropriété ou de n’importe quel autre lot a l’obligation d’annexer à la promesse synallagmatique de vente tous les documents qui permettent d’informer l’acheteur par rapport à l’organisation ainsi qu’à la situation financière de la copropriété.

Les documents relatifs à la manière dont l’immeuble est organisé sont, entre autre, le règlement de copropriété et l’état qui décrit la division. C’est l’ensemble des documents qui énumèrent tous les lots d’un immeuble qui montrent la répartition des charges et l’ensemble de la réglementation qui régit la vie de l’immeuble. Les procès-verbaux des assemblées générales au cours des trois dernières années, sauf si vous ne les avez pas en votre possession et que le syndic ne peut pas vous les donner. Enfin, il y a la fiche synthétique de la copropriété. C’est le syndic qui établit cette fiche qui doit regrouper l’ensemble des données financières et techniques de l’immeuble.

Pour les documents concernant l’état de l’immeuble, vous aurez besoin du carnet d’entretien de ce dernier. En quelque sorte, il s’agit d’un carnet de santé puisque l’on y trouve les dates de gros travaux mais aussi l’identité du syndic actuel. Cependant, si l’acheteur potentiel possède déjà, ne serait-ce qu’un lot dans la copropriété, la rémission de ce carnet ne sera plus obligatoire.

En ce qui concerne les documents relatifs à la situation financière de la copropriété, ainsi que du lot mis en vente, la somme des charges courantes du budget prévisionnel doit figurer en premier lieu. Les charges hors budget prévisionnel que le vendeur a payé pendant deux exercices comptables ne doivent être omises en aucun cas.

Dans le cas où un fonds de travaux est à la disposition du syndicat des copropriétaires, vous devez indiquer le montant de la part qui est rattachée au lot mis en vente ainsi que le montant de la dernière cotisation au fonds.

Les sommes pouvant être dues par le futur acquéreur au syndicat des copropriétaires, ainsi que l’état global des impayés des charges au niveau du syndicat et par rapport aux fournisseurs doivent aussi être mentionnées. Il se peut également que vous ayez à fournir d’autres documents complémentaires donc n’hésitez surtout pas à vous renseigner.

• Les avantages de signer une promesse synallagmatique de vente devant un notaire 

Quand la signature d’un compromis de vente se fait devant un notaire, ce dernier se charge de tout, à commencer par la rédaction de l’acte ainsi que la vérification de toutes les pièces qui doivent-être annexées au contrat. Mais le plus important est qu’il se présente en tant que garant  de la validité de l’acte sur le plan juridique. Le notaire vous sera d’une très grande aide pour l’élaboration des conditions particulières et pour la transaction. Sur le plan financier, la signature de cette promesse de vente  ne devrait pas générer de frais spécifiques auprès d’un notaire. Selon l’usage, c’est l’acquéreur qui choisit le notaire. Toutefois,  le vendeur peut également choisir d’avoir son propre notaire et là non plus, il n’y aura aucun frais supplémentaire puisque les deux notaires se partageront la part d’émoluments.

• Quels sont les inconvénients d’une signature sans notaire ?

Même si la signature d’une promesse synallagmatique de vente sans notaire est légale,  on ne vous le conseille pas. Dans le cadre d’un compromis, le formalisme doit être rigoureusement respecté. C’est pourquoi vous devez faire appel à un professionnel.

En cas d’oubli, d’omission de certaines mentions, ou si certaines pièces obligatoires ne sont  pas parvenues à l’acheteur, la transaction sera fragilisée. En effet, l’absence d’une seule pièce obligatoire entraîne le report de la date du commencement du délai de rétractation au jour de la transmission de la pièce qui manque.  Cela est d’autant plus compliqué du fait que la loi « Alur » prévoit de nombreuses pièces complémentaires.

En choisissant de faire appel à un notaire, vous aurez la garantie d’une sécurité juridique puisqu’il ne risque pas de faire un oubli. Il ne vous restera alors qu’à signer le compromis.

En quoi le retard de la date du commencement du délai de rétractation peut-il conduire à la fragilisation de la transaction ?

Lorsqu’il y a un retard par rapport à la date de départ  du délai de rétractation,  cela pénalise surtout le vendeur. En effet, il est obligé d’attendre que ce délai se termine pour avoir la certitude que l’acheteur ne changera pas d’avis.

Les deux parties, c’est-à-dire, le vendeur et l’acheteur, pour la signature d’une promesse synallagmatique de vente, ont intérêt à faire appel à un ou deux notaires. C’est une étape clé de la vente car elle permet une sécurisation de la transaction. Plus tard, la signature de l’acte de vente définitif sera une confirmation du bon déroulement de la vente.

Contrairement à celle de l’Espagne, la loi française ne considère pas la promesse synallagmatique de vente comme étant un pré-contrat mais un contrat puisqu’elle vaut vente. Cet acte est nettement plus sécurisant pour le vendeur par rapport à une promesse unilatérale de vente car il permet de mettre les deux parties sur la même longueur d’onde. Et parce que pour un vendeur, l’objectif est de vendre son bien au plus vite, passez par un notaire et laissez-le s’occuper de toutes les formalités.

Vous devez suivre scrupuleusement les prévisions légales concernant les dossiers à fournir pour une promesse synallagmatique de vente si vous souhaitez vous occuper vous-même de cet acte. La moindre faute fragilisera à coup sûr votre transaction.