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Dans le domaine immobilier, il existe plusieurs termes pour désigner le prix du bien ; à chaque étape de la procédure. Prix net vendeur, prix frais d’agence inclus ou encore valeur vénale désignent tous le prix du bien, bien que la somme diffère. Zoom sur la notion de valeur vénale.

Qu’entend-on par « valeur vénale d’un bien » ?

Il n’existe pas de texte qui donne une définition de la valeur vénale. Toutefois, ce terme est couramment employé sur le marché immobilier. Il désigne le prix que l’on peut espérer obtenir d’un patrimoine sur le marché, dans le cadre d’une revente. Cette valeur est obtenue selon les tendances en temps réel du marché. L’estimation de la valeur vénale résulte de l’observation du prix de vente des biens similaires au patrimoine mis en vente.

On rencontre souvent ce terme en matière fiscale, par exemple dans l’évaluation des biens d’un contribuable. La valeur vénale entre alors dans la base de calcul des impôts, afin d’évaluer l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière ou les droits de succession.

Le fisc peut ainsi intervenir lorsqu’il constate que la valeur du patrimoine déclaré par le contribuable est inférieure à la valeur vénale. Cette entité peut ainsi notifier un redressement fiscal.

• La valeur vénale définie par le PCG

À défaut de textes réglementaires pour le délimiter, la définition du terme « valeur vénale » est prévue par le Plan comptable général ou PCG. On peut ainsi avancer que ce terme est une norme comptable, ayant une valeur légale. Il est bon de savoir que la valeur vénale ne s’utilise pas seulement pour un bien immobilier, il est également employé par les compagnies d’assurances  pour les automobiles. Par exemple, en cas de détérioration ou de destruction d’une voiture, la valeur vénale permet de déterminer la somme de l’indemnité qui sera versée à l’assuré.

L’article 310.1.11 du Plan comptable général tente une définition de ce terme. En somme, il s’agit du prix auquel un bien pourrait être vendu, selon les conditions dites normales.

Différence entre valeur et valeur d’emploi

Dans une transaction immobilière, on emploie fréquemment le terme « coût actuel ». Il s’agit du prix le plus élevé de la valeur vénale. Les experts procèdent ensuite à la comparaison entre le coût actuel et le coût net comptable. Ils font du cas par cas.

En ce sens, la valeur vénale se présente comme la somme que le vendeur pourrait acquérir lors de la vente de son actif, nette des montants de sortie. On entend par montant de sortie la somme assignable immédiatement à la sortie d’un actif, hors les frais financiers et les frais d’imposition.

Quant à la valeur d’emploi, il s’agit de la valeur des privilèges économiques attendue suite à l’emploi du bien. Elle est évaluée selon les avantages économiques du bien en question. En règle générale, ce critère est défini selon des flux nets de trésorerie. Si ces critères ne sont pas recevables pour l’entité, il faudra effectuer d’autres épreuves dans le but d’estimer les prochains privilèges.

• La valeur vénale et la valeur résiduelle

La valeur résiduelle peut avoir plusieurs définitions, selon l’activité de l’opérateur. Toutefois, il existe une définition consensuelle, qui indique que la valeur résiduelle représente la valeur estimée d’un achat à l’issue d’une période d’amortissement. En économie, ce terme désigne la valeur d’un bien, une fois la durée d’utilisation ou de location arrivée à son terme. En somme, il s’agit de la valeur d’un bien après avoir été utilisée, et ne concerne que les biens en location. Force est de mentionner que cette valeur ne sera jamais négative. Néanmoins, elle peut être nulle, étant donné que certains biens perdent de la valeur après un certain délai d’utilisation.

En pratique, cette valeur résiduelle est la somme que devra payer un locataire s’il désire s’approprier du bien, une fois la période de bail terminée.

Au sens large, la valeur résiduelle est un indicateur pour les entreprises qui réalisent d’importants investissements. En effet, grâce à cette valeur, elles peuvent déterminer la valeur de leurs équipements, après amortissement.

Depuis quelques années, la valeur résiduelle ne concerne plus uniquement les biens immobiliers. Ce critère est également employé dans le domaine automobile, notamment dans les offres de location avec option d’achat ou LOA. Ainsi, les experts estiment la valeur de la voiture, une fois expiré le contrat de location. Ils peuvent ainsi déterminer les loyers perçus durant toute la location.

Le calcul de la valeur résiduelle est simple. Il suffit de soustraire le montant des amortissements au prix d’achat du bien.

• L’intérêt de la valeur vénale en matière fiscale

Au niveau fiscal, le but de l’utilisation de la valeur vénale dans l’évaluation du bien est d’éviter que les contribuables ne sous-estiment la valeur de leurs patrimoines lors de la déclaration. Il incombe ainsi aux instances de contrôle de faire la comparaison entre la valeur déclarée et la valeur vénale. En cas de litige, l’administration fiscale doit apporter la preuve de la validité de l’estimation de son démembrement.

• Dans quels cas faire appel à un expert ?

Afin d’estimer la valeur vénale actuelle, il est souvent nécessaire de faire appel aux services d’un expert. Ce dernier devra établir un rapport d’expertise. Il est recommandé, voire impératif, de choisir un expert indépendant. Par ailleurs, le Centre National de l’Expertise est également à même d’intervenir sur plusieurs types d’expertise, dont l’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier. L’équipe du CNE peut également effectuer un audit de qualité sur un bien en particulier. Cette opération s’effectue sur tous les types de bien, que ce soit un appartement, une maison, un immeuble, une villa ou un pavillon.

Les services de ces professionnels sont nécessaires pour les cas suivants :

• Lors projet d’achat d’un bien immobilier
• Lors d’une demande de crédit. Ce professionnel devra évaluer l’apport en garantie d’un patrimoine, que ce soit pour un gage ou une hypothèque.
• Lors d’une vente à l’amiable, un calcul de récompense, une liquidation de communauté, une donation, un partage ou une déclaration fiscale
• Dans le cadre d’une copropriété. Ce professionnel pour réaliser un état descriptif de division et de répartition des tantièmes.
• Lors d’une expropriation
• Lors d’une fusion, une création ou une cession de société

Il faut savoir que les experts en immobilier ne pourront intervenir que sur demande expresse d’un particulier. Ainsi, ce dernier pourra faire appel à eux que ce soit pour confirmer la valeur du patrimoine mis en vente ou lors d’une prise de décision importante (divorce, donation ou partage de biens). Dans leur rapport d’expertise, ces professionnels sont tenus de prendre en compte les questions et les demandes émises par le client. En outre, ce document doit être le plus pertinent possible, avec des analyses poussées.

Comment les experts évaluent-ils la valeur vénale d’un bien ?

Dans l’expertise vénale immobilière, on doit observer les éléments suivants :

• Le type de bien
• Le relevé des éléments administratifs, descriptifs et techniques concernant le bien
• Les éléments quantitatifs, comme la surface totale du bien
• Les éléments qualitatifs, comme les normes architecturales, la qualité de la construction, le confort ou encore l’emplacement.

La comparaison directe

Cette méthode d’évaluation est la plus facile à élaborer et la plus courante. Plusieurs critères entrent dans cette analyse, qu’ils soient positifs ou négatifs. Cette technique consiste à récolter les références des prix, en répertoriant les ventes les plus récentes. Il suffira ensuite de faire la moyenne au mètre carré.

L’évaluation du revenu

Cette méthode touche un niveau plus technique, étant donné qu’il prend en compte le retour sur investissement. L’analyse du professionnel consiste à évaluer si ce critère est intéressant ou non, sur les biens semblables.

L’évaluation en se basant sur la valeur antérieure

Cette méthode d’analyse consiste à prendre en compte la valeur du bien lors d’un acte juridique antérieur ou de la précédente mutation. Il faut savoir que même si la valeur vénale n’a aucune définition légale, elle répond toutefois à deux facteurs non négligeables, qui sont le marché et le prix. Le professionnel est le plus souvent confronté à des difficultés importantes, notamment dans l’estimation des immeubles atypiques ou monovalents.

La valeur vénale et l’impôt sur la fortune immobilière

La valeur vénale figure parmi les règles d’évaluations des biens imposables à l’IFI ou l’impôt sur la fortune immobilière. Ce sont des règles en vigueur en matière de droits de succession, soit selon la valeur vénale du bien au 1^er janvier de l’année d’imposition.

• L’impôt sur la fortune immobilière d’une résidence principale

Le contribuable bénéficie d’un abattement de 30% sur la valeur de sa résidence principale. D’où l’intérêt de déterminer la valeur vénale de son logement. Cet abattement s’applique également à l’égard de ses héritiers, lorsque la résidence est occupée par le conjoint survivant. Cela à condition que ce dernier l’occupe à titre de résidence temporaire.

Cet abattement de 30% est accordé lorsque la résidence principale répond aux critères prévus par l’article 1655 ter du Code général des impôts. Selon les termes de cet article, la résidence principale doit être obtenue par le biais d’une SCI transparente, plus précisément une société civile immobilière dédiée à l’habitation des associés.

Les titres de sociétés de copropriété immobilière d’investissement et de gestion sont toutefois exclus. Dans ces cas-là, même si un des associés habite dans l’un des immeubles concernés, l’abattement de 30% n’est pas accordé.

• L’impôt sur la fortune immobilière des SCI

Force est de mentionner que les parts de SCI sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière selon leur valeur vénale. En principe, sa valeur correspond à celle des immeubles figurant dans le patrimoine, après déduction du passif. En pratique, les titres de société font l’objet d’un abattement, entre 10% à 20%.

• Les immeubles et l’indivision

Les biens immobiliers, même la résidence secondaire, doivent faire l’objet d’une évaluation de la valeur vénale réelle.

Quant aux biens possédés en indivision, leur valeur vénale doit faire l’objet d’une décote.

• La valeur vénale d’un bien occupé

En général, la valeur vénale d’un bien occupé est inférieure à celle d’un même bien, mais libre de toute occupation. Par ailleurs, un bien occupé bénéficie d’une décote de 20%, par l’administration fiscale. Cet abattement est cumulatif, notamment avec celui de l’indivision.

La valeur vénale et la succession

Il n’est pas rare qu’un héritage comporte des biens immobiliers. En matière de succession, ces biens ont chacun leurs spécificités. D’ailleurs, certains biens sont exonérés, ou plus précisément, échappent aux droits de succession. Il s’agit notamment :

• Des avantages matrimoniaux destinés au conjoint survivant
• Les biens immobiliers faisant partie de la communauté conjugale, ou plus précisément la moitié des biens immobiliers. Il s’agit de la part du conjoint survivant.
• Les biens immobiliers en démembrement, lorsque le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien, au décès de l’usufruitier
• Le recours à la tontine

L’héritage d’une résidence principale

La résidence principale doit être déclarée à la valeur vénale. Toutefois, un abattement de 20% sera appliqué dans le cas où le domicile sert de résidence au conjoint survivant, au concubin pacsé, avec les enfants encore mineurs.

L’héritage d’immeubles

Les immeubles doivent également être mentionnés à la valeur vénale, dans le cadre successoral. Cette valeur vénale doit tenir compte de toutes les spécificités du bien en question. Un abattement est accordé si le bien est en location. Cette décote varie selon les termes du bail en cours.

Force est de mentionner que la valeur vénale mentionnée dans la déclaration de succession peut être révisée à la hausse, si le bien est vendu plus cher dans le cadre d’une vente aux enchères réalisées dans les 2 ans qui suivent l’estimation de la valeur. En outre, la réglementation en vigueur prévoit des allègements en droit successoral à l’égard de certains logements.

L’héritage en nue-propriété

Les héritiers peuvent ne bénéficier que la nue-propriété d’un patrimoine, dans quel cas, le conjoint survivant reçoit l’usufruit. La nue-propriété sera alors soumise à une évaluation selon le barème administratif de l’usufruit, qui prend en compte l’espérance vie de l’usufruitier.