Que veut dire prix net vendeur ?

Avant de se lancer dans une transaction immobilière, il est nécessaire d’en maîtriser au moins le jargon. Cela afin d’obtenir le meilleur prix, grâce à la négociation sur les divers frais. En ce sens, un acquéreur doit savoir qu’une transaction immobilière inclut forcément le paiement des services d’une agence immobilière et du notaire. Il faut alors savoir faire la différence entre le prix incluant les divers frais et le prix net vendeur.

La notion de prix net vendeur

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Le prix « net vendeur » revient souvent lorsqu’il est question de transaction immobilière. Que ce soit sur le site d’une agence ou en affiche sur la devanture de ses locaux, ce terme fait partie des notions à connaitre avant de se lancer dans un achat de bien immobilier. D’ailleurs, durant la visite et les négociations, les professionnels dans ce domaine insistent forte dessus.

Le terme prix net vendeur indique la somme réelle que le vendeur recevra, une fois que son bien sera vendu, également appelé la valeur vénale du bien. Par ailleurs, cette somme peut être différente de celle payée par l’acquéreur. En effet, l’acheteur pourra régler diverses commissions qui viendront s’ajouter au prix de vente. C’est pourquoi, lors de l’affichage d’une offre immobilière, deux prix différents sont indiqués.

Ainsi, lorsqu’un acquéreur négocie le prix du patrimoine, lors d’une transaction immobilière, c’est la somme nette vendeur qu’il négocie principalement. En général, ce prix net s’exprime en mètre carré.

Suite à l’évaluation du bien par des experts, il est possible de déduire le pourcentage appliqué par l’agence immobilière qui affiche l’offre.

Si l’acheteur a recours à un crédit pour régler la transaction immobilière, il faut savoir que les établissements financiers ne prennent en compte que la somme indiquée dans la promesse de vente. Ainsi, il doit payer les frais d’agence de sa poche.

  • Le FAI ou prix frais d’agence inclus

Il n’est pas rare de trouver des annonces immobilières où le prix de vente est indiqué « frais d’agence inclus » ou FAI. Cette opération permet à l’acquéreur de connaitre avec exactitude la somme qu’il doit débourser pour le bien. Toutefois, lors de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente, c’est le prix net vendeur qui apparaîtra sur le document, étant donné que c’est la somme que le vendeur recevra.

Par ailleurs, lors de la signature de l’acte authentique devant un notaire, c’est ce dernier qui recevra la totalité de la somme de la transaction. Il lui incombera ensuite de partager le prix entre les diverses parties :

  • Le vendeur recevra le montant du prix net vendeur
  • L’agence immobilière recevra sa commission

Notons que c’est le prix vendeur qui sera pris en compte dans le calcul des droits de mutation, et non le prix FAI. En principe, plus la commission est faible, plus le prix net vendeur est important. Comme les frais d’agence ne sont pas réglementés par la loi, les établissements fixent librement le coût de leur prestation. Généralement, ces commissions représentent entre 5% et 8% du prix net vendeur et sont dégressives. Cependant, il existe des agences immobilières, dites de nouvelle génération, qui appliquent un taux de commission fixe.

Acheteur ou vendeur, il est recommandé de toujours procéder à la négociation des frais d’agence. Certains établissements veulent bien faire un effort en réduisant leur marge de manœuvre, selon la situation économique et géographique du lieu de domiciliation du bien. Toutefois, il faut prendre en compte que ces commissions représentent la principale motivation de l’agent immobilier. Donc, une négociation agressive à la baisse risque de faire perdre de la valeur à un bien en vente.

Dans quel cas le prix net vendeur représente le coût total de la transaction ?

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Le prix net vendeur du bien et le coût total de l’investissement peuvent ne présenter aucun écart. Cela est possible pour ceux qui optent pour la vente entre particuliers. Il va de soi que lors de ce type de transaction immobilière, il n’y a aucuns frais ou commissions destinés aux agences immobilières.

Bien que dépourvue de frais d’agence, la vente entre particuliers génère toujours des frais de notaires. Qui plus est, les procédures d’enregistrement de la vente peuvent s’avérer complexes. En ayant recours à un courtier, les particuliers n’ont plus besoin de rechercher un notaire.

Toutefois, la banque est plus ouverte à la négociation de crédit pour ce genre de transaction immobilière.

Pour réussir cette transaction, il est nécessaire de suivre certaines étapes impératives. La première démarche consiste à rédiger une annonce. L’avantage c’est que le propriétaire connait son bien, donc cette étape ne devrait pas lui faire défaut. L’idéal c’est d’établir une annonce longue, détaillée et claire. Cela évitera de crouler sous des appels non qualifiés, ce qui représente un risque de passer à côté des acheteurs potentiels. Voici les critères d’une annonce convenable :

  • Précision : ce critère fera la différence entre une annonce d’un propriétaire direct de celle d’une agence immobilière. En effet, cette dernière ne prend pas la peine de détailler le bien en vente et se contente d’énoncer 3 à 4 arguments.
  • Honnêteté : surtout, il ne faut pas omettre une information concernant le bien, pour que l’acheteur ne soit pas face à une mauvaise surprise lors de la visite. Une omission risque d’éloigner les acquéreurs potentiels.
  • Clarté : il est nécessaire de respecter une certaine structure dans l’énoncé des détails afin d’éviter de perdre le lecteur. En ordonnant les informations, il pourra mieux assimiler la liste.

Après plusieurs visites, un ou plusieurs acheteurs font une offre d’achat. Pour cela, il existe trois cas de figure.

La première, l’offre d’achat faite par l’acquéreur correspond au prix de vente. Si le cas se présente, le vendeur ne peut refuser de vendre, sauf si plusieurs acquéreurs proposent d’acheter le bien à son prix. Dans ce cas, le propriétaire choisit à qui il va vendre son bien. En principe, c’est l’acheteur qui présente les meilleures garanties financières qui l’emporte.

Il arrive que l’offre soit en dessous du prix de vente. Dans ce cas, le propriétaire est libre d’accepter, de faire une contre-proposition ou de refuser. Cette dernière option n’est empruntée que lorsque l’offre est trop basse.

Enfin, il n’est pas rare qu’un acheteur propose une offre supérieure au prix initial. Cela arrive aux acheteurs motivés. Bien que cette situation soit fortement avantageuse, elle est illégale. Le mieux c’est de s’en tenir au prix de vente initial.

Une fois propriétaire et acheteur d’accord sur le prix du bien, il est nécessaire de rédiger une offre d’achat manuscrite. L’acquéreur devra transmettre une copie de sa pièce d’identité au vendeur, pour preuve de sa bonne foi. Force est toutefois de mentionner que ce document n’a aucune valeur légale. Ainsi, seul le compromis de vente engage les deux parties mutuellement.

  • Et les frais de notaires ?

Les frais de notaire, plus précisément les droits d’acquisition, ne sont pas compris dans le prix net vendeur. Or, ces frais viennent s’ajouter à la somme finale de l’investissement immobilier. En principe, le paiement de ce poste de dépense est à la charge de l’acquéreur, sauf cas exceptionnel.

Ainsi, sauf mention d’une clause particulière dans l’avant-contrat, l’acheteur doit payer le prix net vendeur, les frais d’agence et les droits d’acquisition.

Il faut savoir qu’il existe plusieurs types de frais de notaire, dans une transaction immobilière :

  • L’enregistrement du compromis/promesse de vente
  • L’authentification de l’acte de vente

Notons que les frais des notaires oscillent autour des 8% du prix net vendeur. Cela étant parce que les taxes d’enregistrement ont fortement haussé depuis quelques années.

Illustration du prix total à payer lors d’une transaction immobilière

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Prenons l’exemple d’un logement ayant un prix net vendeur de 200 000 €, avec des frais d’agence s’élevant à 5% et des droits d’acquisition à 7%.

Le calcul du prix FAI se fait comme suit :

200 000+5 (%) = 210 000 

Le calcul du prix FAI rajouté aux droits d’acquisition :

210 000 € + 7 (%)= 224 700 €

Pour acheter le logement, l’acheteur devra débourser en total 224 700 €, frais d’agence et droits d’acquisition inclus.

  • Pourquoi facturer les frais d’agence à part ?

Payer directement les frais à l’agence immobilière devient pratique courante depuis quelques années. L’avantage de cette opération réside dans le fait qu’il permette légalement de réduire les droits d’acquisition. Toutefois, pour que cette pratique soit recevable, elle doit être clairement mentionnée dans le mandat de vente. Ainsi, c’est le prix net vendeur qui sera mentionné dans la case du prix à régler, dans l’avant-contrat et l’acte de vente.

Par conséquent, les frais de notaires s’appliqueront au prix net vendeur. En optant pour cette solution, l’acheteur réalisera des économies de plusieurs centaines d’euros.

Illustration (selon l’exemple ci-dessus) :

Comme les frais d’agence sont appliqués au prix net vendeur, ils s’élèvent à 10 000 €, soit

5% de 200 000 €.

Les droits d’acquisition se calculent également en se référant au prix net vendeur, soit 7% de 200 000 €=14 000 €

La somme totale à régler par l’acquéreur sera donc :

200 000+10 000+ 14 000= 224 000 €.

Avec 224 000 €, il aura économisé 700 €.

  • Comment fixer la valeur vénale du bien ?

Il faut savoir que chaque bien est unique et qu’il n’existe pas un standard pour fixer son prix. Toutefois, différents critères et plusieurs méthodes permettent à chaque partie de définir au minimum la valeur brute du bien.

Force est de mentionner qu’il ne s’agit que d’estimations théoriques. Le prix variera selon l’entretien ou encore les améliorations apportées au bien. Attention, malgré des aménagements exceptionnels, un logement ne pourra se vendre au-dessus du prix indiqué sur le marché.

Entreprendre une démarche de vendre son bien, c’est d’abord se mettre dans la peau d’un acheteur. Est-ce que le prix proposé est intéressant ? Afin d’obtenir les meilleures réponses, il est recommandé de mettre en valeur son bien et donner envie d’acheter à un visiteur. Pour cela, les techniques de home staging sont le meilleur moyen.

  • La zone géographique du bien

Il va de soi que même dans une même ville, les demandes immobilières dans les quartiers ne se valent pas. Il faudra tenir compte dans le prix du bien si le quartier intéresse les investisseurs, les touristiques, les résidents qui recherchent le calme …

Les logements appréciés sont ceux situés dans un quartier calme, à proximité d’espaces verts, de commerce, avec des écoles et proches d’un transport public. Pareillement, une résidence clôturée, à taille humaine, sera très appréciée.

Tous les avantages de la résidence devront figurer sur l’annonce afin d’attirer les acheteurs potentiels.

Quels sont les critères qui font monter le prix ?

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Il existe plusieurs critères qui feront que votre logement est plus intéressant que les autres :

  • Il a fait l’objet d’une récente rénovation, notamment en électricité, en plomberie et en isolation selon les normes en vigueur
  • Son diagnostic de performance énergétique est de catégorie A ou B
  • Il est situé entre le 3ème et le 6ème étage, avec ascenseur pour un appartement
  • Le logement est situé dans une rue calme
  • Le logement est bien ensoleillé
  • Le bien offre une belle vue, avec un balcon ou une terrasse
  • Le bien possède une place de parking ou un garage s’il s’agit d’une résidence

Les critères qui réduisent le prix

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A contrario, certains points sont à améliorer vu qu’ils ne feront que tirer le prix de vente vers le bas.

  • Le logement a besoin d’une touche de rénovation. Tous les systèmes importants sont à refaire. Selon l’ampleur des travaux, le logement peut perdre entre 10% à 30% de sa valeur.
  • Le diagnostic de performance énergétique se situe dans la catégorie E, F ou G
  • S’il s’agit d’un appartement, il est situé au rez-de-chaussée ou au 1er étage
  • Le logement est à proximité des commerces bruyants et ouverts tard le soir
  • Il est difficile de trouver un parking où se garer

 

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