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Il n’y a pas que le circuit bancaire qui permet d’obtenir un fond rapidement dans le domaine de l’immobilier. En effet, parmi les différentes techniques de vente, il y a la vente à réméré. Il s’agit d’acheter un bien immobilier dans le but d’acquérir de la trésorerie et de le racheter plus tard dès qu’il y aura assez de fond. 

Même si cette technique est peu utilisée, elle présente plusieurs avantages pour le vendeur, entre autres d’échapper à une saisie immobilière. Cet article va vous éclairer un peu plus sur le principe de la vente à réméré.

Définition de la vente à réméré

La vente à réméré est un contrat juridique qui permet à un particulier de vendre un bien immobilier tout en lui donnant la faculté de le racheter. L’avantage de la vente à réméré, c’est que le vendeur a le droit de loger dans le bien qui a déjà été vendu. En contrepartie, il doit payer au nouveau propriétaire une indemnité d’occupation. 

Par ailleurs, le vendeur a le droit de racheter le bien dans un délai fixe de 5 ans. Le prix du bien lors du rachat peut être défini et convenu dès le début, à savoir pendant la signature du contrat de vente. Quand le moment propice se présente, le vendeur peut racheter le bien ou le revendre à un tiers en tenant compte du prix du marché immobilier.

Dans ce cas, il pourra obtenir un bénéfice par l’intermédiaire de la différence entre le prix que le nouvel acquéreur a réglé et le prix de rachat. Dans le cas contraire, si le rachat n’a pas pu se faire jusqu’au délai fixé, le principe de vente à réméré sera anéanti. 

Dans le domaine légal, une vente à réméré est un acte juridique qui doit être rédigé et exécuté par un notaire. Les principes de base de cette technique de vente sont définis dans les articles 1659 à 1673 du code civil.

Les étapes et les principes de la vente à réméré

D’après les articles du code civil qui régissent la vente à réméré, cet acte peut se faire en suivant trois étapes bien distinctes.

Tout d’abord, le bien sera vendu sans déménagement. De ce fait, en s’engageant dans cette méthode, vous pourrez vendre votre bien immobilier et recevoir la totalité de la somme. Pourtant vous pouvez continuer à occuper les lieux en payant une indemnité d’occupation.

La deuxième étape consiste à solder les dettes ou seulement obtenir des fonds. En effet, la vente à réméré est souvent entreprise suite à des difficultés financières. Ainsi, grâce à la vente à réméré, vous pourrez rembourser vos crédits. Par la même occasion, vous pourrez lever votre fichage bancaire, tout en évitant la vente aux enchères de votre bien immobilier dans le cas où il y a une procédure de saisie immobilière. 

Comme stipulé plus haut, la troisième étape est évidemment le rachat du bien lorsque la situation financière du vendeur est rétablie. Par ailleurs, vous pourrez le vendre définitivement au prix du marché immobilier.

Les avantages d’une vente à réméré

D’après les principes de la vente à réméré que nous avons cité ci-dessus, nous avons pu relever les avantages suivants.

Tout d’abord, la vente à réméré va permettre à un particulier d’avoir rapidement entre les mains un fond pour échapper à un surendettement. Pour un entrepreneur, cet acte va permettre de financer un projet sans recourir à un financement bancaire et éviter de subir une longue démarche administrative. 

Ensuite, il s’agit d’un moyen pour faire baisser une mensualité. En effet, le bénéficiaire de la vente à réméré va pouvoir rembourser ses dettes et solder rapidement ses prêts qui sont issus d’un crédit de consommation ou autres. Rappelons que cet acte est à l’origine entrepris en raison d’une difficulté financière. 

Ainsi, la mensualité ne consistera plus qu’à payer l’indemnité d’occupation en attendant le moment du rachat. Par ailleurs après la vente à réméré, il n’y aura plus que le crédit immobilier que vous payerez étant donné que le bien vous sera restitué en intégralité.

Par la suite, recourir à une vente à réméré va vous permettre d’avoir suffisamment de temps pour vendre votre bien à un prix profitable contrairement à une échéance plus courte si vous optez pour un crédit bancaire. Ce dernier va vous obliger à vendre votre bien à un prix bradé sans tenir compte du prix sur le marché. 

Ce qui importe pour la banque, c’est qu’elle pourra récupérer ce que vous lui devez. Alors qu’avec une vente à réméré, vous avez 5 ans pour trouver la bonne solution à votre problème. Puis, une vente à réméré peut stopper une procédure de saisie immobilière qui a déjà été prononcé par un juge. 

Ainsi, vous pourrez échapper au pire si vous arrivez à rembourser rapidement tous vos créanciers, même si la date d’adjudication a déjà été fixée.

Seulement, vous devez donner au notaire un délai suffisant pour qu’il puisse établir le dossier de formalités pour stopper l’acte de saisie. Notons que le dossier doit être signé avant la date butoir. 

Si vous ne pouvez pas payer vos mensualités au-delà de deux mois, un créancier a le droit de vous inscrire sur un Fichier national d’Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) ou au Fichier Central des Chèques (FCC), s’il s’agit d’un chèque sans provision. 

De ce fait, vous allez subir un interdit bancaire. Mais en effectuant rapidement une vente à réméré et en remboursant le plus vite possible les créanciers, la banque pourra vous déficher. 

Les risques d’une vente à réméré

Même si les avantages d’une vente à réméré sont nombreux, elle présente toutefois des risques qui peuvent vous coûter cher. C’est pour cela qu’il faut réfléchir à deux fois avant d’entamer les démarches pour cette technique de vente.

Ainsi, il faut bien se mettre en tête qu’une vente à réméré est réellement une transaction immobilière et non un prêt hypothécaire ou un crédit. De ce fait, vous mettez véritablement votre maison ou votre appartement en jeu en signant le contrat.

Il y a donc un risque que vous ne récupèreriez jamais votre bien si vous n’arrivez pas à réaliser le rachat dans le délai fixé. 

D’un autre côté, vous devez bien analyser votre situation d’endettement et votre capacité d’emprunt après le remboursement de vos crédits.

En effet, avec des dettes trop lourdes, non seulement vous n’arriverez pas à racheter votre bien, mais vous pourriez le céder à une institution bancaire en effectuant de nouveau un prêt pour faire le rachat. 

Pour un rachat sécurisé, la totalité de vos crédits doit être au maximum 60% de la valeur de votre bien. 

D’autre part, le coût du bien lors du rachat peut être plus élevé que le prix auquel il a été acheté. En plus de cela, vous devez aussi payer les frais de notaire. D’ailleurs, vous devez passer par des procédures légales exigées par un achat. Ce qui engendre des frais supplémentaires. 

Pourtant, en vendant votre bien, vous devez encore payer l’indemnité d’occupation. De ce fait, vous pourriez perdre une marge de 10% par rapport au prix initial.

En dernier lieu, si vous voulez revendre votre bien après le rachat, il se peut que le prix sur le marché immobilier soit nettement inférieur au prix de rachat. Il y a donc un risque que vous subissiez des pertes pouvant aller jusqu’à 40%.