Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Avez-vous des projets d’investissement dans l’immobilier neuf pour la nouvelle année qui arrive ? Pourtant, lorsque vous vous êtes renseigné, vous avez constaté que les prix sont devenus plus chers dernièrement.

Ne vous inquiétiez pas, nous avons trouvé une solution. Il y a la loi Denormandie qui est mise en place afin d’aider les personnes dans leur quête d’un nouveau logement.

En réalité, il s’agit d’acheter un ancien logement, puis vous pourrez rénover selon votre goût et votre budget. Mais quelles sont les conditions d’éligibilité à cette loi, ses avantages et ses inconvénients ?

Afin de répondre à toutes ces questions, nous allons vous expliquer à travers cet article tout ce qu’il y a à savoir sur la  loi Denormandie.

Généralité sur la loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif juridique qui permet à un particulier de faire un investissement dans un ancien logement vide,  qu’il va ensuite rénover.

Lorsque le logement sera réhabilité, il doit être mis en location. Afin d’aider la population à choisir cette option, l’État a mis en place la loi Denormandie

Cette loi stipule que si vous voulez vous engager dans un investissement locatif et que vous êtes prêt à suivre les conditions exigées par la loi, votre impôt sur le revenu pourra être réduit.

A titre de rappel, l’impôt sur le revenu est le montant que le contribuable doit payer à l’Etat sur la base d’une année d’imposition selon ses ressources. 

Le calcul de cet impôt peut être effectué par tout le monde. D’ailleurs, il est possible de faire une simulation sur le site du Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance afin de connaître les réductions dont vous pouvez bénéficier grâce à la loi Denormandie. 

Ainsi, le calcul est basé sur le quotient familial qui est le nombre de personnes à la charge du contribuable, y compris lui-même.

Sachant qu’un enfant mineur est considéré comme une demi-part. Le chiffre obtenu doit être soumis au barème de l’impôt sur le revenu selon les différentes tranches des revenus annuels.

Les communes qui bénéficient de la loi Denormandie

La loi Denormandie n’est pas donnée à tout le monde. Elle est applicable dans certaines zones bien déterminées.

D’abord, les communes qui pourront bénéficier des avantages de cette loi sont celles qui sont inscrites dans le programme national « Action cœur de ville ».

Il s’agit d’une convention que l’Etat a passée avec 222 villes afin de revitaliser leur centre pour une durée de 5 ans. Ce plan d’action a été mis en place en 2018.

Ensuite, il y a les communes qui ont signé la convention d’Opération de revitalisation du territoire ou ORT.

Ce dernier est un traité que l’Etat a passé avec les communes volontaires, les établissements publics et les personnes de bonne volonté pour participer à la redynamisation du commerce en centre-ville, à la réhabilitation de l’habitat et à l’optimisation des démarches foncières.

Et enfin, la loi Denormandie est accordée aux communes qui possèdent des habitations qui ont besoin d’être réhabilitées.

Les conditions d’éligibilité d’un projet à la loi Denormandie

A part les critères sur la situation géographique du logement, il doit encore remplir d’autres caractéristiques exigées par le dispositif.

Le logement qui fait l’objet de réhabilitation doit être un ancien habitat ou un ancien local dont la nécessité de travaux est apparente.

De plus, il doit être vide, et démuni de toute sorte de meuble. Ensuite, une fois acquis et réhabilité, il doit être mis en location et servir de résidence principale pour au moins 6 ans. 

Puis, la loi stipule que le propriétaire ne jouit pas de la liberté de fixer le loyer mais doit respecter le plafond déterminé au sein du service public, hors les charges, et suivant la zone d’implantation du logement.

Prenons, par exemple, une habitation dans la zone A, le loyer maximum mensuel est de 13,04 euros par m2.

Puis, les travaux doivent également suivre des critères spéciaux. Pour un bâtiment, la performance énergétique doit être améliorée d’au moins 20%. Par contre, celle d’une maison individuelle devra être rehaussée de 30%. Pour ce faire, la chaudière devra être remplacée et avoir double service.  

Cette condition est valable pour les combles, les murs ainsi que les fenêtres. De plus, la maison doit acquérir une nouvelle extension.

Le propriétaire a le choix entre intégrer un garage ou ajouter une terrasse.  Et enfin, la durée de la réhabilitation autorisée est de deux ans maximum. Elle peut aller jusqu’à la fin du mois de Décembre si les deux ans prennent fin en milieu d’année.

Les exigences au niveau  des locations

Les locataires sont aussi concernés par les critères stipulés dans la loi Denormandie. Ainsi, ils ne doivent pas avoir des liens de parenté avec le propriétaire. Il existe une référence en termes de revenu fiscal annuel qu’ils ne doivent pas dépasser selon la zone où le logement est implanté. 

Le montant dépend également du nombre de personnes à la charge du contribuable. Il évolue au fur et à mesure que le nombre de personnes vivant sous le même toit que lui,  augmentent le revenu fiscal.

Notons que le plafond du revenu fiscal annuel est différent pour la France métropolitaine et celui de l’outre-mer.

Calcul de l’avantage fiscal

La réduction d’impôt se calcule sur la base du prix de revient net obtenue en additionnant le prix du logement proprement dit et le montant déboursé lors des travaux de réhabilitation. Quant au pourcentage de réduction, il s’obtient à partir de la durée de location qui est de 6 ans au minimum. 

Ainsi, le pourcentage de la réduction d’impôt est de 12% pour une location de 6 ans. Il est de 18% pour 9 ans de location et 21% pour un contrat de 12 ans. Notons que l’investissement à un projet ne devra pas dépasser 300 000 euros sur une surface habitable de 5 500m2.

Un investissement supérieur à ce montant ne sera pas considéré par la loi Denormandie. Avant de finaliser le projet d’investissement locatif, il est impératif de tout savoir sur la loi Denormandie, surtout la rubrique calcul. 

Les étapes à suivre pour avoir une réduction d’impôt

D’abord, il est impératif que l’investissement locatif soit déclaré en début de l’année lorsque vous faites votre déclaration de revenu annuel. 

Puis, vous avez le choix entre faire une déclaration en ligne ou de vous rapprocher directement des bureaux pour remplir vos documents. Si vous choisissez de remplir en ligne, vous n’avez qu’à aller sur la page des « charges » et cocher la case destinée à l’investissement locatif

Puis, vous remplissez les formulaires qui contiennent toutes les informations concernant votre projet pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Par contre, si vous allez le remplir directement aux impôts, il faut vous munir d’une déclaration complémentaire du prix de revient avec la durée du contrat de location.

Enfin, le dossier devra contenir la photocopie du contrat de location avec un document qui résume les travaux de réhabilitation entrepris.

Pour être solide, une note sur la situation de l’imposition du locataire devra être jointe. Il va falloir utiliser toutes les données que vous disposez entre vos mains afin de convaincre les autorités étatiques de vous accorder une réduction d’impôt sur le revenu.

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