Tout connaître sur la vente en réméré

Le réméré est un acte notarié qui permet à un propriétaire de vendre sa propriété afin de dégager des liquidités. Zoom sur cette pratique immobilière.

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

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 La Banque de France traite chaque année, plus de 250 000 dossiers de surendettement, sur demande de commission de surendettement. Afin de diminuer ce taux, il existe plusieurs solutions comme le rachat de crédit ou le dépôt de dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Toutefois, il existe une autre alternative qui est la vente en réméré. Force est de constater que cette opération est fortement encadrée par la loi, du fait qu’elle est une alternative à la saisie bancaire.

Le principal objectif de cette transaction est d’aider les propriétaires d’un bien immobilier surendettés à effacer leur dette, voire à sortir de cette situation de surendettement excessif. Ainsi, la vente à réméré est une opération qui permet de vendre son bien immobilier, tout en pouvant le racheter au même prix dans le futur.

 L’unique condition est que le propriétaire rachète son bien dans les 5 ans après la mise en place de la vente à réméré. Passé ce délai, il ne pourra plus prétendre au rachat de son bien au prix de cession.

Ainsi, ce type de vente immobilière est l’idéal pour un particulier, propriétaire, qui n’a plus accès au rachat de crédit, à cause de son taux d’endettement élevé ou de son fichage à la Banque de France.

Pour l’histoire, la vente à réméré voit le jour au Moyen-Âge. Durant cette période, cette opération était surtout utilisée par les banques pour refinancer des valeurs immobilières.

  • Comment mettre en place une vente à réméré ?

Avant d’entamer une vente à réméré, la présence d’un notaire est impérative. Faire appel à une société spécialisée dans ce type de vente est également indispensable.

Le contrat de la vente à réméré

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C’est à la société spécialisée dans la vente à réméré d’effectuer une étude de faisabilité préalable. Cette première étape est nécessaire pour déterminer si la vente est envisageable ou non. Pour ce faire, cette entité va se focaliser sur la situation financière du propriétaire-demandeur. Elle va également établir une évaluation minutieuse du bien immobilier en question.

Lorsque l’organisme donne son aval sur la faisabilité de la vente, il va procéder une offre à la personne concernée. Le document de l’offre fait mention de toutes les conditions de la vente, notamment le prix ainsi que la durée de la transaction. Il apporte également précision sur le contrat, dans le cas où le propriétaire souhaite continuer résider dans le bien et qu’il prévoit le racheter dans le futur.

Quel est le rôle du notaire ?

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Lors d’une vente à réméré, la société spécialisée dans la transaction propose le bien à des éventuels acheteurs. Si l’un d’eux décide de conclure la vente, les deux parties doivent passer devant le notaire pour la finaliser. C’est au notaire de rajouter des clauses, selon les négociations. Ainsi, si le propriétaire-vendeur souhaite occuper son bien après la vente, cela sera ajouté par le notaire.

Dans ce cas, le propriétaire-vendeur devient locataire du bien. Il doit alors payer un loyer à son acheteur. Quant au montant, il sera indiqué dans l’acte notarié. Notons qu’il n’existe pas de montant fixe régissant les indemnités d’occupation. Il est libre aux deux parties de le fixer.

Une fois l’opération finalisée, le notaire procède au règlement des dettes du propriétaire-endetté, avec l’argent de la vente du bien.

  • Comment racheter un bien vendu en réméré ?

Si le propriétaire est encore dans les délais impartis de 5 ans, le prix de rachat du bien immobilier sera indiqué dans le contrat de vente à réméré. Il se peut qu’il soit différent du prix de vente initial, mais l’essentiel est que le prix de rachat soit le résultat d’une négociation entre les deux parties.

Si l’acheteur a détérioré le bien en question, le vendeur initial peut demander une compensation financière. Ainsi, demander au notaire de stipuler les conditions sur le contrat prend toute son importance.

Pour procéder au rachat du bien immobilier, le propriétaire initial peut financer le rachat par ses propres fonds ou en souscrivant à un nouveau crédit immobilier. Dans ce dernier cas, le propriétaire devra apporter des pièces justificatives à la banque qu’il a enregistré aucun retard de loyer, du temps où il a loué le logement. En outre, parmi les conditions de rachat du bien, il ne doit pas contracter d’autres prêts bancaires.

Dans le cas où le propriétaire initial ne soit pas en mesure d’effectuer le rachat de son bien dans les délais impartis par le contrat, l’acheteur devient propriétaire du bien. Grâce à ce statut, il a le plein pouvoir de demander à l’ancien propriétaire de quitter les lieux ou de continuer à les occuper.

  • Quels sont les biens immobiliers concernés par la vente à réméré ?

Les biens immobiliers pouvant faire l’objet d’une vente à réméré sont les biens bâtis. Il s’agit notamment des maisons, appartements, locaux commerciaux ou encore résidences.

 Quels sont les avantages de la vente à réméré ?

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Tous les ans, ils sont plusieurs ménages à être dans l’obligation de vendre leur bien immobilier, dans un but de remboursement intégral ou partiel de leur dette.

Pour la grande majorité d’entre eux, se séparer de leur habitation est tout simplement inconcevable. C’est ainsi que la vente à réméré leur offre la possibilité de rester dans le logement, tout en réglant leur situation d’endettement. Ce type de transaction leur permet même d’acquérir à nouveau leur bien une fois leur situation arrangée.

En procédant à la vente à réméré, ces ménages peuvent éviter la saisie de leur bien par les établissements financiers.

Pour l’acheteur, cet investissement a également de bons côtés dans la mesure où il peut acheter le bien à un prix inférieur d’environ 20% de sa valeur réelle.

Et les inconvénients ? Parlons-en !

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 En dépit des innombrables avantages de la vente à réméré, cette transaction comporte également ses inconvénients. Bémol qu’il est important de connaitre.

Pour le propriétaire-vendeur, force est de mentionner qu’au final, l’opération lui sera atrocement couteuse. En effet, il devra s’acquitter des frais de notaire, au moment du rachat, comme s’il s’agissant d’une première acquisition. Il doit également payer les loyers, qui au final, s’élèvent à un montant conséquent.

Si l’on fait de simples calculs, un particulier qui vend son bien en réméré doit s’attendre à une perte d’environ 13% du prix de son logement.

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Pour un propriétaire qui vend en réméré son bien pour une valeur de 250 000 euros, sa perte est d’environ 32 500 euros.

En outre, s’il n’arrive pas à effectuer le rachat de son bien immobilier dans le délai impartis de 5 ans, c’est une partie du dépôt de garantie qu’il perd.

Vente à réméré, quelle est la fiscalité ?

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Pour ce qui est de la fiscalité de la vente à réméré d’un bien immobilier, l’imposition pour le propriétaire-vendeur sera la même que lors d’une transaction immobilière classique. 

Dans ce cas, si le vendeur réalise une plus-value sur la vente de son logement, il sera imposé sur cette valeur, selon le barème en vigueur.

Lors du rachat de son bien, cet impôt lui sera remboursé.

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