The Blog Immobilier

Vous avez fait l’acquisition de votre résidence il y a 5 ans et vous constatez aujourd’hui qu’un mur se lézarde. Il peut s’agir d’un vice caché. L’article 1641 du Code civil stipule que les vices cachés font référence aux défauts non visibles lors de l’acquisition. Ces défauts rendent le logement impropre à son usage ou diminuent considérablement sa valeur au point que vous auriez pu l’avoir à un prix inférieur.

Ce sont donc des anomalies importantes qui impactent directement sur le confort d’usage de la résidence. Toutefois, il n’est pas nécessaire d’invoquer un vice caché si c’est pour un simple travail de peinture sur le sol par exemple. Pour en savoir plus sur le vice caché, suivez notre article.

Notion de vices cachés

Après quelques années d’acquisition, des désagréments apparaissent et vous n’en êtes pas à l’origine. Il ne s’agit également pas d’une usure normale. Avant de faire une action, il convient d’en savoir davantage sur la notion du vice caché.

Ce dernier tient compte de certains critères bien précis. Entre autres, sont considérés comme des vices cachés : l’instabilité du terrain dit constructible, l’inexistence d’une alimentation en eau courante, une fissure du carrelage, une chaudière collective qui fait des bruits particulièrement gênants… Autrement dit, la notion de vice caché est assez large et ne concerne pas seulement les matériels.

Il convient de souligner que de terme « caché » n’insinue pas que le vendeur a volontairement dissimulé les défauts. D’ailleurs, il arrive souvent que les anciens propriétaires les ignorent, puisque certains vices peuvent ne pas être visibles au moment de la vente. En ce sens, le vendeur n’est donc pas coupable. Toutefois, il reste le seul responsable du vice constaté.

Autrement dit, un vice caché est défaut qui ne doit pas avoir été porté à la connaissance de l’acheteur lors de l’acte d’acquisition. Ce dernier peut avoir recours sur tous les éléments et les cas visés par les différents diagnostics immobiliers.

En outre,  il se peut que le défaut doive avoir été perçu par l’acheteur. Mais puisque celui-ci n’est pas un expert, il peut ne pas avoir constaté le vice malgré un coup d’œil vigilant lors de la visite. Les juges s’en réfèrent, de ce fait, au comportement raisonnable et peuvent valider la requête. Tout cela pour dire que ce sont les décisions des juges qui marquent les limites entre ce qui est vice caché et apparent.

• Quelques exemples de vices cachés

Les fondations composant la partie inférieure et l’assise d’une habitation assurant sa stabilité et sa rigidité. Leurs réalisations sont bien encadrées par des normes spécifiques. Autrement dit, elles doivent être conformes pour éviter que des fissures apparaissent.

Entre autres, les fondations doivent être adaptées aux contraintes géologiques et aux caractéristiques de l’ouvrage pour jouer pleinement son rôle. Les tassements différentiels peuvent de ce fait entraîner des tensions sur la structure et menacent l’intégrité de la maison. Souvent, ces problèmes ne sont pas constatés par l’acquéreur au moment de la vente.

La charpente peut également faire l’objet de vices cachés. C’est pour cela qu’il est conseillé, durant une visite, de s’assurer du bon été de l’ouvrage dans son ensemble. Toutefois, les combles peuvent être difficilement accessibles. Cependant, il s’y trouve les différents éléments de la charpente. Ainsi, si après l’acquisition, l’acheteur constate que certaines pièces de la charpente sont absentes ou qu’elle est endommagée, il peut invoquer un vice caché. Celui-ci sera confirmé par la décision de justice et fera jouer la responsabilité du vendeur.

L’isolation est l’un des critères à ne pas manquer lors de la vérification du bon été d’un bien. Notamment, en tant que futur acquéreur, il est important de considérer les éventuelles humidités. Ces dernières trouvent plusieurs origines. Par exemple, elles peuvent être causées par des infiltrations d’eau en façade ou entrer à l’intérieur des murs à travers une fissure. On note également la possibilité d’une fuite au niveau de la toiture et les remontées d’eau par capillarité.

Souvent, les vendeurs ignorent ces problèmes, notamment lorsque l’humidité n’est pas visible grâce à la couche isolante. Quoi qu’il en soit, la présence d’humidité et les soucis d’étanchéité peuvent constituer un vice caché, selon l’article 1641 du Code civil.

Comme on a dit plus haut, les vices cachés ne concernent pas forcément les défauts matériels. Il peut s’agir, entre autres, de nuisances sonores. Toutefois, il peut être difficile pour l’acquéreur d’obtenir un gain de cause puisque ces problèmes reposent sur des critères d’appréciation subjectifs. Par exemple, le bruit peut être excessif, mais ne rend pas impropre à la destination du bâtiment. C’est le cas, entre autres, d’une machinerie d’ascenseur trop bruyant.

Outre les défauts matériels et non matériels dans le logement, les vices cachés peuvent concerner le terrain. Toutefois, ne peut être considérée comme vice caché la pollution des puits se trouvant dans un domaine agricole. C’est également le cas de l’absence de tout à l’égout pour une maison du 18^e siècle localisée en pleine campagne ainsi que le trouble d’exploitation pouvant affecter momentanément l’usage du bien.

Et enfin, la pollution du sol de la maison n’est pas considérée comme un vice caché si le terrain était de notoriété publique et qu’il hébergeait une décharge depuis des années. Attention, il faut savoir qu’il n’est pas question de vices cachés lorsque l’acquéreur a été informé des risques de pollution du sol et qu’il a accepté à travers le contrat.

En France, la loi oblige le propriétaire à informer son locataire ou son acheteur sur les risques et pollutions auxquels est exposé son logement. Un diagnostic Etat des risques et pollutions (ERP) doit notamment être annexé à la promesse de vente ou au bail de location.

Les vices cachés dans une maison ancienne

Pour rappel, afin d’être considérés comme vices cachés, les défauts constatés doivent être graves et antérieurs à la vente. Le vendeur ne les a pas volontairement dissimulés. Pour une maison ancienne, ces vices cachés sont :

– L’existence de termites ayant entraîné des dégâts antérieurs à la vente ;

– L’absence d’eau courante ;

– Le défaut d’homogénéité du carrelage ;

– Le caractère inondable d’une habitation ;

– Une dalle de béton fissurée ;

– L’humidité et le défaut d’étanchéité.

Acquisition d’un bien neuf : les vices cachés

Considéré comme neuf, tout logement, dont la construction vient d’être achevée ou en cours, ça peut-être également un logement acheté avec la loi Pinel (en savoir plus sur la loi Pinel). Ainsi, un achat neuf désigne l’acquisition d’un bien achevé ou d’un immeuble en VEFA ou vente en état futur d’achèvement.

Dans les deux cas, des litiges occasionnés par des vices achevés sont possibles. En effet, il arrive que l’acquéreur décèle des vices de construction qui peuvent être cachés ou apparents ou encore un défaut de conformité. La garantie des vices diffère selon qu’il s’agisse d’un bien achevé ou vendu en VEFA.

Dans le premier cas, c’est-à-dire celui d’un logement neuf achevé, c’est la garantie de droit commun en matière de transaction immobilière qui joue. Cette couverture prend tout son sens dans l’article 1641 du Code civil. Ce dernier met en place une garantie des vices cachés au profit de l’acheteur qui fait l’acquisition d’un bien affichant des défauts cachés qui affectent la destination dudit bien.

Cette garantie se matérialise de manière spécifique par la garantie décennale qui permet de couvrir tous les dommages causés au bâtiment ou l’un de ses éléments indissociables. Elle est valide pour 10 ans et les réparations sont à la charge du vendeur professionnel ou constructeur de l’ouvrage. Pour les vices apparents, ceux-ci ne sont qu’exceptionnellement couverts.

Pour le second cas, notamment la vente en état futur d’achèvement, la garantie des vices cachés est régie par une garantie des vices cachés de construction et de défauts de conformité apparents. Il est donc judicieux de signaler le vice apparent décelé.

L’acquéreur a 1 mois pour agir, à compter de la prise de possession du logement. Au-delà de ce délai, il ne serait plus possible d’invoquer la garantie. Mais s’il a informé le vendeur dans le délai prévu, il aura alors 12 mois pour saisir la justice pour faire prononcer l’exécution de sa garantie si le vendeur n’agit pas.

Dans le cas d’un immeuble en cours d’achèvement, c’est la garantie décennale qui prend effet. En outre, si l’acquéreur perçoit un défaut d’isolation phonique dans le logement neuf qu’il vient d’acheter, il peut faire jouer la garantie de parfait achèvement des travaux.

• Et qu’en est-il de la vente en l’état ?

Une vente en état se réfère à une habitation cédée dans son état actuel. Concrètement, le vendeur n’a pas effectué des travaux dans le cadre de la vente. L’acheteur reçoit, de ce fait, le bien dans l’état dans lequel il était lors de la première visite. Ainsi, si une offre précise qu’un logement est proposé en l’état, cela peut vouloir dire que le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour le réparer ou l’aménager.

Néanmoins, bien que la mention « vendu en l’état » a une valeur, cela ne neutralise pas les engagements du vendeur, entre autres, de fournir les certificats obligatoires, dont les différents diagnostics. Bref, les éléments classiques indispensables pour conclure la vente. Et aussi, le vendeur doit signaler les défauts et les vices apparents.

Pour un acheteur envisageant de faire une acquisition, il est conseillé de prendre certaines précautions pour éviter les mauvaises surprises. Notamment, après une première visite, il est judicieux de solliciter l’accompagnement d’un professionnel lors d’une contre-visite. Cela constitue une solution intelligente pour détecter la présence d’éventuels vices cachés.

Quelles sont les précautions à prendre en cas de vice caché ?

Lorsqu’un défaut est justifié comme vice caché, l’acheteur aura un délai de 2 ans à compter de la découverte du défaut pour agir. Pour procéder, il prévient le vendeur par un courrier recommandé avec AR. Au-delà de ce délai, il ne sera plus possible d’invoquer le vice.

Par ailleurs, il convient à l’acheteur de justifier l’existence du vice caché. Entre autres, il doit rassembler des preuves comme les plaintes des voisins concernant les mêmes problèmes, des photos, des devis de réparation… En outre, il est souvent indispensable de solliciter un expert judiciaire agréé. L’acheteur peut se rapprocher du tribunal de la proche de son lieu de résidence.

Enfin, il est important de vie de bien tenir compte du contrat de vente. En effet, certains vendeurs n’omettent pas d’y ajouter une clause de non garantie de vices cachés dans le contrat de vente. À noter que cette cause n’est légale que pour les vendeurs non professionnels. Si vous êtes donc un particulier et que vous vous retrouvez dans cette situation, vous pouvez toujours agir en envoyant au vendeur une lettre l’informant de la situation.

En effet, cette clause ne le décharge pas forcément des défauts concernés. Les juges pourront la réfuter. Et si vous arrivez à prouver que le vendeur a été au courant de l’existence du vice, mais qu’il l’a dissimulé, cette clause n’aura pas d’effet.

• Concrètement, quelles sont les exigences préalables aux recours ?

Afin de pouvoir introduire un recours contre un vice caché, certaines conditions doivent être rassemblées. D’abord, il faut que la maison ou l’immeuble soit affecté d’un vice et que ce dernier soit caché. Il doit également être suffisamment grave, notamment, impacter l’usage du logement. Il ne s’agit donc pas d’un défaut anodin ou de broutilles.

En outre, le vice doit avoir existé au moment du transfert. Et enfin, il faut respecter le délai prévu pour l’introduction du recours. Le mieux est d’agir immédiatement après la découverte du vice.

• Quelles solutions en cas de vice caché dans votre logement ?

En cas de vice caché, il est tout à fait possible de demander d’être remboursé et de restituer le bien. Sinon, l’acheteur peut garder le logement et exiger une baisse de prix. Cette requête se fait via une lettre recommandée avec AR. Outre les garanties légales, il peut réclamer des dommages et intérêts, notamment si le vice lui a porté préjudice.

L’intervention d’un conciliateur de justice indépendant est indispensable dans le cas où le litige persiste. Et si la médiation échoue, il est judicieux de s’adresser au tribunal d’instance du lieu où se trouve le bien. Toutefois, cette solution concerne seulement les litiges inférieurs à 10 000 euros.

Pour des vices supérieurs à cette somme, c’est au tribunal de grande instance qu’il faut s’adresser. Il est indispensable de prendre un avocat. Ce dernier saura donner des conseils pertinents en fonction du vice constaté. Hormis cela, il est également pratique de faire jouer la protection juridique.

Dans le cas d’une vente entre particuliers, la clause qui exclut ou limite la garantie des vices cachés est valable. Toutefois, elle peut ne pas l’être pour un vendeur de mauvaise foi. Entre autres, celui-ci connaissait le vice, mais l’a volontairement caché lors de la concrétisation de la vente.

Il a, par exemple, refait la peinture des murs d’une pièce pour dissimuler les traces d’infiltration. Cela dit, il convient de s’assurer que la présence d’éventuels défauts du bien soit explicite dès le compromis de vente.

Si la vente est entre un professionnel et un particulier, il n’est pas possible d’insérer une clause de non-garantie des vices cachés dans le contrat.

Cela concerne, notamment les vendeurs professionnels. Ceux-ci peuvent être : un propriétaire vendant des appartements, une entreprise vendant et restaurant des appartements, un propriétaire disposant de plusieurs lots et qui les revend, un artisan qui acquiert un immeuble en vue de le restructurer, puis de vendre par lots …

Dans le cas d’une vente entre professionnels, une clause exclusive ou limitative ne peut se prévaloir à l’égard de l’acheteur. Celui-ci peut être un lotisseur vendant des terrains viabilisés à un promoteur qui achète pour y construire des pavillons en vue de les revendre.

Action en garantie après un vice caché dans une maison

La garantie des vices cachés n’est pas toujours chose facile pour l’acheteur. C’est pour cela que d’autres recours existent pour se retourner contre le vendeur. Et pour opter pour la solution adaptée à sa situation, il convient de connaître les aspects de toutes ces solutions.

Il est également important de rapporter les bonnes preuves, sinon, le juge peut réfuter la condamnation du vendeur aux réparations. Il est donc judicieux d’agir sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais aussi sur le manquement du vendeur à son engagement, qui est de délivrer un bien conforme.

Par ailleurs, il faut encore préciser que s’il a été prouvé que la dissimulation est volontaire, l’acheteur peut agir en garanties des vices cachés ou annuler la vente pour tromperie. C’est, entre autres, le cas d’un appartement inlouable. Enfin, il est important de noter que l’acquéreur peut toujours demander la résiliation du contrat de vente même si le vendeur lui propose de réaliser les réparations indispensables.

• Pensez à trouver une nouvelle garantie plus souple

Faire valoir ses droits. Voilà la première chose à faire lorsqu’on constate des vices cachés au sein d’un logement. Dans l’hexagone, environ 25% des litiges de vices cachés finissent à contentieux judiciaire. Et l’on sait que les procédures s’élèvent en moyenne à 10 000 euros et peuvent traîner jusqu’à 3 ans. De plus, la clause d’exonération de la responsabilité des vendeurs favorise le rejet de la quasi-totalité des demandes en justice.

Conscients de ce fait, certaines sociétés d’assurance proposent des garanties offrant une sécurité plus conséquente. Celles-ci offrent une protection supplémentaire contre la clause d’exonération des notaires qui agissent en faveur des vendeurs. Il est possible de s’inscrire en ligne, sur les sites dédiés aux particuliers, pour bénéficier d’une de ces nouvelles garanties vices cachés.

• Les clauses de non-garantie

Dans la majorité des cas, les actes de vente incluent une clause stipulant que le vendeur ne sera pas responsable des vices cachés. L’acheteur ne peut donc pas demander des réparations. En effet, le prix doit avoir été déterminé en fonction de l’état qu’il a pu constater lors de la visite du bien. Il faut savoir que les clauses de garantie ont pour objectif de paix sociale.

En effet, il est essentiel d’éviter autant que possible que les parties aient de raisons de recourir l’une contre l’autre. Mais aussi, compte tenu de la durée de la négociation immobilière, l’acquéreur a suffisamment le temps de se rendre compte de l’état de l’immeuble. D’ailleurs, les experts conseillent tout acheteur de bien examiner le bien de façon minutieuse. Il est même judicieux de se faire assister d’un professionnel lors des visites.

Choisir une bonne assurance contre le risque de vices cachés

Plusieurs possibilités s’ouvrent aux Français pour s’assurer contre le risque de vices cachés en matière immobilière. Encore faut-il connaitre les bons critères pour faire un choix judicieux.

Il convient, en effet, d’opter pour une assurance vous couvrant jusqu’à 2 ans après l’acquisition si possible. Il est également important de choisir une assurance offrant un choix de plafond plus étendu. Vous pourrez l’ajuster selon le montant de votre investissement.

Par ailleurs, une assurance valable est à privilégier, quel que soit le prix d’achat. Et pour optimiser encore plus votre couverture, optez pour une assurance basée sur l’approche jurisprudentielle de salubrité. En outre, pour économiser sur les déplacements, privilégiez la souscription en ligne qui est à la fois facile d’accès.

Et enfin, préférez un contrat accessible dans toutes les circonstances (vente entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un professionnel).