Les achats et les ventes ne sont pas toujours effectués sans diverses contraintes. Certaines d’entre celles-ci sont toutefois utiles. En effet, il existe des situations dans lesquelles la personne a besoin de cette contrainte qui n’est pas pour autant une obligation. C’est le cas de la condition suspensive.
On rencontre souvent cette condition dans le secteur immobilier. En effet, il est courant que les parties insèrent cette condition. Quelques éclaircissements sur ce qu’est une condition suspensive.
Ce qu’est la condition suspensive
Dans le cadre d’une vente ou d’un achat, la personne peut faire appel à une condition suspensive. Celle-ci est figurée dans le compromis de vente.
Comme son nom l’indique, la condition suspensive sert à suspendre une situation donnée. Mais le contexte le plus fréquent est le compromis de vente dans lequel on retrouve souvent figurée la condition suspensive.
Celle-ci permet ainsi de suspendre l’exécution du contrat. Mais cela ne peut se faire qu’à la suite d’un événement survenu après la signature de cette condition.
Selon la loi, selon sa définition, la condition suspensive est un événement futur et incertain. C’est à dire qu’on ne peut pas assurer sa réalisation et que les parties ne peuvent pas connaitre à l’avance sa réalisation.
Comme il a été dit, cette condition est souvent retrouvée dans un compromis de vente. Si la condition ne se réalise pas alors le contrat est rendu caduc. Attention le contrat rendu caduc le sera seulement que pour la condition suspensive qui lui a été conclue. Pour être valable, cette condition ne doit pas dépendre de la seule volonté de l’une des parties.
- Les effets de la condition suspensive
La condition suspensive est retrouvée dans le contrat et n’a d’effet qu’en rapport avec ce contrat. Un contrat est complet dans n’importe quelles circonstances s’il n’est pas accompagné d’une condition. S’il est accompagné d’une condition suspensive, il n’est pas totalement formé si la condition n’est pas remplie.
Parmi les conditions suspensives les plus communes, on retrouve le cas du financement par crédit. Ainsi les acquéreurs considèrent que le contrat n’est pas totalement complet tant qu’ils ne jouissent pas d’un financement complet. D’une certaine manière la condition suspensive constitue une échappatoire intéressant pour les acheteurs.
Une raison pour laquelle aussi ils pensent qu’ils ne sont pas liés contractuellement tant que le financement ne sera pas accordé. Ainsi ils peuvent se rétracter s’ils ne veulent plus acquérir le bien. L’excuse serait donc constituée par la condition suspensive.
L’acheteur qui s’est engagé en vertu d’une obligation conditionnelle ne peut se soustraire à son engagement en empêchant la condition se réaliser. Il faut donc que l’événement soit incertain. Il est alors de mise que l’acheteur déploie tous ses efforts pour avoir un financement lequel pourra lui permettre de clore l’achat du bien.
L’achat d’une maison demeure un projet d’envergure. Il faut donc un bon financement. Ce qui n’est pas le cas de tout le monde d’où l’obligation de contracter un crédit immobilier. Les gens ont alors tendance à faire une demande seulement auprès de leurs banques habituelles.
Or, il est conseillé de faire des comparaisons entre toutes les banques en mesure d’octroyer un crédit. Dans le cas d’une condition suspensive concernant l’emprunt, la personne doit faire en sorte à ce qu’elle contracte un prêt. Si, délibérément, elle fait tout pour ne pas être financé dans le seul but d’annuler l’achat alors la condition suspensive n’est pas rempli.
Les sanctions appliquées
Comme il a été expliqué, certaines personnes profitent de la condition suspensive pour ne pas conclure l’achat. Dans le cas d’une négligence ou faute venant de la personne, la condition suspensive sera réputée accomplie. On considérera que la vente est faire et devra être exécutée.
Le vendeur aura alors droit de demander une exécution auprès de la justice. Il peut être question d’exécution en nature ou la résolution de la vente. S’ajoutent cela des dommages et intérêts supplémentaires. La situation de l’acheteur sera alors analysé de près lors d’une possibilité d’application d’une ou des sanctions.
C’est pourquoi il est toujours conseillé de faire acte de bonne foi dans la réalisation des démarches concernant les conditions suspensives.
- Quelques recommandations à considérer
On conseille particulièrement de libeller la clause qui prévoit une condition suspensive de manière précise et ne présentant aucune ambiguïté. Il faut alors insister particulièrement sur le délai dont vous entendez bénéficier pour obtenir le crédit.
La seconde recommandation est d’être proactif à n’importe quel moment. Informez toujours le vendeur de vos démarches. S’il s’agit d’emprunt, faites le tour de toutes les institutions financières. Veillez à trouver le meilleur emprunt avec les conditions adaptée à vos besoins et votre situation.
Il se peut qu’un litige se forme entre vous et le vendeur. C’est surtout le cas lorsqu’il est question de financement. Si les refus s’enchaînent, il faut garder les papiers de refus pour les présenter au vendeur. Ils vont servir d’oppositions pour éviter les éventuelles poursuites.
- La condition suspensive dans le cas d’obtention d’un prêt
La durée légale d’une condition suspensive pour l’obtention d’un prêt est d’un mois au minimum selon la loi. Cette durée est à compter à partir de la date de la signature de l’acte ou l’enregistrement des promesses unilatérales de vente.
Dans l’article L321-16 alinéa 3 stipule que : « Lorsque la condition suspensive […] n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts aux taux légal majoré de moitié».
En règle générale, la loi ne prévoit pas la caducité du contrat. Mais une sanction est mentionnée dans l’article 1176 du code civil : Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. » Toutefois ce principe n’est pas toujours appliqué par la jurisprudence.
Le contenu de demande de prêt est le seul véritablement pertinent. Il est alors conseillé de détailler les fourchettes de prix ainsi que les ressources de l’acquéreur. L’analyse se fera en fonction de la conformité des demandes aux conditions imposées.
En ce qui concerne la caractérisation de la réalisation ou défaillance de la condition suspensive, il est possible de définir l’événement qui constate cette défaillance ou réalisation de façon conventionnelle. Il faut alors donner de l’importance à la rédaction de la clause.
On constate souvent des ambiguïtés au niveau de la notion d « obtention de prêt » et aussi au niveau du dénouement de la condition suspensive. Cela est plus flagrant quand l’acquéreur n’a notifié au terme du délai prévu, ni refus de prêt, ni « offre fermé ». Les dispositifs contractuels permettent d’apporter quelques éclaircissements sur ce point.
Concernant le contenu de la demande de prêt : Au regard de la jurisprudence, les précisions concernant le contenu de la demande semblent les seules véritablement pertinentes.
Il est conseillé dans ce cadre de prévoir des fourchettes (durée, taux d’intérêt assurance, frais de dossier et de garantie compris, montant emprunté, montant des échéances mensuelles, visite médicale) et d’indiquer le montant des ressources de l’acquéreur. La diligence de l’acquéreur s’analysera en effet en fonction de la conformité de ses demandes à ces conditions
Concernant le nombre de demandes : il est conseillé d’obliger l’acquéreur à demander deux ou trois offres de prêt simultanément, par opposition à des demandes successives.
On remarquera que si la clause est rédigée de la manière suivante « l’acquéreur devra déposer une ou plusieurs demandes de prêt », on considèrera par une interprétation littérale que l’acquéreur peut valablement déposer une seule demande, (CA Paris, 2e ch. A, 13 juin 2007, n° 06/06337).
Concernant les délais de dépôt et l’information de ses démarches : Une infinité de clause peuvent encadrer les diligences de l’acquéreur dans l’instruction de son prêt. Néanmoins le non-respect des obligations imposées à cet effet à l’emprunteur ne pourra pas aboutir à la caducité de la vente si le prêt est effectivement obtenu avant les délais.
On ne pourra pas non plus considérer de manière péremptoire que l’acquéreur est fautif en cas de refus de prêt. Il est conseillé de prévoir un délai minimum d’un mois entre la fin du délai de dépôt de la demande de prêt et celui fixé pour son obtention.
Concernant la caractérisation de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive : Le Code de la Consommation étant muet sur ce point, il est possible de définir conventionnellement l’évènement qui permettra de constater la défaillance ou la réalisation de la condition suspensive. La rédaction de la clause est donc fondamentale.
Le cas du refus de prêt
Le refus de prêt est un problème majeur souvent rencontré par l’acquéreur. Ce dernier peut enchaîner les refus pour des raisons variables. Dans ce genre de cas, les tribunaux vont procéder à une analyse des causes du refus.
La question principale sera : les demandes effectuées par l’acquéreur sont-elles conformes aux modalités de financement indiquées dans le contrat ?
Toutes traces des demandes effectuées par l’acquéreur devront être gardées comme preuves. Il est à retenir que l’acquéreur est fautif si le contenu de sa demande ne respecte pas les conditions et modalités prévues au compromis.
A titre d’exemple, si l’acquéreur a stipulé dans le compromis de vente qu’il va faire une demande de crédit de 500 000 € pour l’achat du bien, cette même somme doit figurer dans ladite demande à déposer auprès de la banque.
En aucun cas, il ne devrait demander une somme plus élevée sauf cas exceptionnel ou travaux supplémentaires. Il est également courant que certains acquéreurs demandent à profiter de conditions exceptionnelles non autorisées.
Les refus peuvent survenir dans les cas suivants : collusion frauduleuse avec la banque, la fausse déclaration de compromis de vente auprès de la banque, une surévaluation, les cas de déclarations fausses peu importe leur nature. Les papiers de refus sont gardés et à présenter. S’ils ne sont pas totalement complets et précis alors l’acquéreur peut le compléter ultérieurement.
En conclusion, la faute de l’acquéreur ne peut être retenue s’il n’a pas pu obtenir des offres de prêt conformes et s’il apporte bien la preuve que sa demande, elle, était conforme.
La condition suspensive dans le cas d’une obtention d’un permis de construire
Lorsqu’une transaction immobilière implique l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, les intermédiaires professionnels ont une obligation d’information et de conseils accentués.
La responsabilité des Notaires sont souvent mises en cause. Il est donc nécessaire d’anticiper ces difficultés à l’aide d’une condition suspensive d’obtention de l’autorisation d’urbanisme, purgée du recours des tiers et du droit de retrait de l’administration. Il est donc préférable d’avoir une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire qu’un certificat d’urbanisme opérationnel.
- La bonne foi des personnes concernées
Ce qui caractérise principalement la condition suspensive c’est l’acte de bonne foi dont doivent faire preuve les personnes concernées. Les personnes doivent alors suivre les conditions mentionnées dans le compromis de vente sinon la condition suspensive n’est pas du tout accomplie. De ce fait, il est important à ce que cette dernière soit entièrement licite.
C’est dire qu’elle ne doit pas être illégale ou porter atteinte aux bonnes mœurs. La situation la plus commune est la soustraction d’une somme élevée. C’est-à-dire une somme qui dépasse largement le budget attendu dans l’achat d’une maison. Il s’agit alors d’une fraude dans la demande.
La personne peut fausser les documents. Dans ce genre de cas, le prêt ne doit jamais être octroyé. Et s’il est la condition suspensive n’est pas du tout valable. En ce qui concerne la bonne foi, il faut faire les démarches dans le juste. Il y a cependant des cas exceptionnels. L a somme peut dépasser à cause de travaux prévoir.
- La condition suspensive de prêt
En dehors du cas où le contrat prévoit une caducité de plein droit ou lorsque les parties se mettent d’accord pour résilier le contrat, le contentieux se déroulera sur la base de l’article 1178 du code civil : « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ». Dans cette hypothèse, la vente est toujours en cours, puisque la condition est « réputée accomplie ».
De ce fait, le vendeur ne pourra pas se considérer comme libéré du contrat, ce qui l’empêche en pratique de revendre le bien tant que le contentieux ne s’est pas dénoué.
Par ailleurs, l’acheteur ne pouvant plus verser le prix, le vendeur devra demander la résolution du contrat et des dommages et intérêts, éventuellement forfaitaires, sur le fondement d’une clause pénale.
La difficulté est alors de caractériser le comportement fautif de l’acquéreur, ce qui dans certains cas « limites » rend aléatoire le succès d’une action judiciaire. En pratique, quand le vendeur estime que l’acquéreur a été fautif dans l’instruction de sa demande de prêt, il faut d’abord demander son avis au « séquestre », c’est-à-dire bien souvent le Notaire, et envisager un règlement « à l’amiable ».
A ce titre, un protocole de résiliation du contrat avec dédommagement du vendeur et éventuellement de l’agence immobilière pourrait être envisagé. A défaut d’accord, l’action judiciaire est inévitable puisque l’éventuel acompte versé auprès d’un séquestre, mandataire commun des parties, ne pourra être libéré qu’avec l’accord du vendeur.
Lorsqu’un contentieux relatif à la condition suspensive de prêt est soumis à un tribunal, le juge opère à une analyse globale du comportement de l’acquéreur et des circonstances. La jurisprudence est donc très disparate, d’autant que son appréciation est très différente selon qu’elle traite une opération soumise ou non à la loi « Scrivener II ».
Les dispositifs contractuels
Il est possible de caractériser la réalisation de la condition suspensive en faisant référence à l’obtention d’une « offre de prêt ferme », de façon à disqualifier les « accords de principe ».
Cet aménagement a déjà été admis par la jurisprudence : « les parties avaient pris soin de préciser dans la promesse de vente les circonstances de la réalisation de la condition suspensive en se référant expressément au code de la consommation et qu’en respect des termes contractuels les époux Z… devaient obtenir une offre de prêt remise par écrit par l’établissement prêteur », Voir Doc 5 Cass.3ème civ. 7 novembre 2007 n°06-17589 et Doc 6 Cass.3ème civ. 7 novembre 2007 n° 06-19148).
On peut au contraire choisir d’accepter les accords « de principe » et même « sous réserves ». Il sera alors prudent de prévoir un délai suivant obtention de l’accord de principe, pour que l’acquéreur transmette une offre ferme.
Il est possible de pallier l’inertie de l’acquéreur au terme du délai, en indiquant une date butoir suivant expiration du délai, et après mise en demeure, au-delà de laquelle à défaut pour l’acquéreur d’avoir informé, soit d’un refus de prêt, soit d’une offre de prêt, la vente sera considérée comme caduque de plein droit.
Cela n’exclut pas une réserve concernant d’éventuelles dommages et intérêts qui pourraient être dus au vendeur en cas de négligence de l’acquéreur dans l’instruction de son prêt.
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