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Il y a des milliers d’années, on pouvait construire des maisons ou de petits habitats sans rendre de compte à qui que ce soit. C’est-à-dire que l’on pouvait faire des constructions sans contraintes. Ce qui n’est plus le cas aujourd’hui. On ne parlera plus de contraintes mais de formalités.

En effet, à notre époque, qui est de loin très moderne, on doit posséder un permis de construire pour débuter une construction. C’est un acte administratif indispensable qui prend compte des règles d’urbanisme applicables. Zoom sur le permis de construire pour mieux comprendre comment il fonctionne.

Le permis de construire c’est quoi exactement ?

Quand on nous demande c’est quoi un permis de construire, nous répondons tout simplement que c’est un papier qui nous permet de faire une construction. Le permis de construire est en fait une autorisation administrative obligatoire permettant à toute personne d’édifier une construction. La mise en place d’une telle autorisation se fait par l’application de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme.

Le permis est donc un papier qui permet de vérifier si la construction envisagée respecte les différentes règles issues du code de l’urbanisme. Il prend également en compte la nature de la construction car certaines constructions sont interdites selon la zone choisie.

Outre la construction en question, on prend également en compte l’environnement aux alentours tout en reprenant toutes les servitudes d’utilité publique applicables au terrain. Il faut cependant noter que le permis de construire n’a pas pour objet d’assurer le respect des règles de droit privé dès lors qu’il est délivré sous réserve du respect du droit des tiers ou encore celui des normes d’habitabilités. Pour la majorité des gens, le permis de construire n’est valable que pour les nouvelles constructions.

Or, il est également indispensable pour les constructions existantes. On peut dès lors parler de rénovations ou modifications. Mais cela ne concerne que les cas prévus dans les articles R. 421-13 à 17-1 du code de l’urbanisme. Pour autant, on ne peut pas y tout englober car il y a certaines exceptions comme les constructions dispensées de toute formalité et les constructions relevant d’une déclaration préalable.

Démarches à suivre

L’obtention d’un permis de construire ne fait pas de n’importe quelle façon. Il a une démarche à suivre. Il faut déposer une demande auprès de la mairie du lieu de la construction ou la propriété. C’est le plus principal. Mais d’autres renseignements administratifs doivent être également fournis selon le cas.

Dans ces genres de cas alors, la personne est obligée de demander des renseignements auprès de services compétents qui sont nombreux en fonction de la spécialisation et du domaine. Dans d’autres cas, les recherches sont plus poussées et on passe par des renseignements encore plus techniques.

Mais dans son ensemble, il faut que le permis de construire mette en œuvre divers textes réglementaires applicables localement. Dans le dossier de demande, on retrouve : un formulaire, le plan de masse, le plan de situation de terrain, les élévations et coupes ainsi que des documents d’insertions accompagnés de notes descriptives. Il est à préciser que plusieurs demandes peuvent être déposées sur une même propriété.

La demande est examinée par le service d’urbanisme de la mairie. Cela est effectué dans le but de vérifier la conformité de cette dernière avec les règlements imposés et le document d’urbanisme qui est applicable à la commune. En même temps, le dossier constitué à travers la demande est revue minutieusement par divers services locaux comme les pompiers ou encore l’architecte des bâtiments par exemple.

On ne prend pas en compte seulement la construction en soi mais tous les autres points qui s’y rattachent de près ou de loin. Une fois la demande remise à la mairie, l’administration précisera au demandeur le délai de la réponse.

Et ce délai peut prendre de l’ampleur par rapport à l’importance du projet. La demande peut être, par la suite, accordée ou refusée. Même si la demande est accordée, elle peut être contestée par des tiers si ces derniers jugent que la construction ne respecte pas certaines règles.

C’est le maire qui accorde ou rejette la demande. Et dans le cas où la demande est accordée, le maire dispose encore d’un délai de trois mois au cours duquel il peut annuler la validité de la demande. Cela se fait au titre de « droit de retrait ». Durant cette période alors, il est important de ne pas faire avancer trop vite les travaux car le maire peut revenir sur sa décision à n’importe quel moment.

La demande du permis de construire n’est pas obligatoirement déposée par le propriétaire en personne. Son mandataire peut le faire à sa place. Par rapport au dépôt de la demande, il y a aussi certains points à connaitre. Dans les communes qui disposent d’un PLU ou POS, le dossier est instruit par les services communaux ou par l’établissement public de coopération intercommunale ou encore par la direction départementale des territoires.

Il se peut que les dossiers présentés soient incomplets. Dans ce cas, la mairie dispose de trente jours pour réclamer les documents manquants. Un délai durant lequel le propriétaire est dans l’obligation de fournir les documents réclamés.

La mairie doit délivrer un récépissé comportant des indications données à titre provisoire dont les rectifications pourront être faites dans un délai d’un mois. On mentionne dans le récépissé la date à laquelle l’absence de réponse de l’administration entraîne l’acceptation tacite de la demande.

L’affichage administratif

L’obtention d’un permis est suivie de sa publication par la mairie. Et cette publication se fait par affichage. C’est ce que l’on appelle affichage administratif. Il faut alors que tout le monde puisse voir que la personne a obtenu un permis de construire et a le droits de débuter les travaux. De ce fait donc, l’affichage se fait de manière à ce qu’il soit visible depuis la voie publique en suivant des formes définies par les textes du code de l’urbanisme.

Une date est octroyée pour le démarrage des travaux et elle est précisée sur l’affichage en question. Cette date est aussi la date de départ sur les délais octroyés pour les tiers. En effet, ces derniers jouissent de deux mois s’ils veulent faire des réclamations et de contester le permis de construire du propriétaire.

Une raison pour laquelle il est conseillé de faire constater la réalité de l’affichage par deux ou trois constats d’huissier. L’affichage se fait à travers un panneau et il sera alors visible pendant deux mois. Si l’affichage du permis sur le terrain est interrompu pendant ce délai, il faut que l’affichage soit recommencé.

Le panneau restera en place durant toute la durée des travaux et doivent y figurer la date de l’affichage du permis de construire en mairie et le nom de l’architecte.

Les contestations des tiers

Lorsqu’une personne effectue une demande de permis de construire, elle est déterminée dans l’aboutissement de son projet qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou de rénovation. En suivant à lettre les démarches qu’il faut suivre, elle arrivera à obtenir un permis de construire. Ce dernier sera suivi d’un affichage stipulant la légalisation des travaux.

Toutefois, cela ne constitue pas pour autant un parti gagnant. Tout simplement parce qu’à partir de la date de construction dans un délai de deux mois, un tiers peut contester la construction. Et cela peut être n’importe quelle personne intéressée. Il peut être question d’un voisin qui conteste un permis de construire parce qu’il juge que le projet est de nature à affecter directement les conditions d’utilisation, d’occupation ou de jouissance de son bien.

L’autorité peut alors annuler à n’importe quel moment le permis de construire. Une raison pour laquelle il n’est jamais judicieux de commencer les travaux dès l’obtention d’un permis de construire. En effet, prenons l’exemple que vous êtes un propriétaire. Vous avez obtenu votre permis de construire. Vous débutez tout de suite les travaux et un mois après une personne conteste votre permis.

Sa contestation est prise en compte  et votre autorisation de construire est annulée subitement. Pourtant vous avez accéléré les travaux et vous avez déjà dépensé une certaine somme alors que le permis vous a été retiré soudainement. Et vous ignorez quand il vous sera octroyé de nouveau. Alors il est préférable de ne jamais se précipiter sur les travaux dès l’obtention du permis.

Le permis de construire sur les constructions nouvelles

Le permis est en application sur les constructions nouvelles incluant les aménagements et les installations. Toute construction nouvelle est de ce fait soumise à un permis de construire en vertu de l’article R. 421-1. Toutefois il existe des constructions qui sont dispensées de toutes formalités comme c’est le cas des constructions temporaires ou peu imposantes.

Mais dans tous les cas, si le permis de construire est requis, il va être accompagné de papiers légaux d’aménagements et d’installations. Dans des cas exceptionnels, des conditions supplémentaires peuvent être ajoutées. C’est par exemple le cas des zones particulières comme un parc, un site patrimonial ou celui disposant d’un monument historique important. Ces zones possèdent leurs propres critères et parfois il est totalement interdit d’y construire quoi que ce soit.

Quel coût pour le permis de construire ?

Cette autorisation administrative est totalement gratuite. Le propriétaire ne devra, en aucun cas, verser de l’argent. Par contre, les services de l’architecte ont un prix. Il est toutefois très variable car il change d’un architecte à un autre. Il faut aussi préciser que le recours à un architecte est totalement obligatoire dans le cas seulement si le Maître d’ouvrage est une société. Et cette obligation est valable peu importe l’ampleur des travaux.

Par contre, recourir à un architecte n’est pas obligatoire si le propriétaire décide d’entreprendre lui-même les travaux et si l’emprise de sol ainsi que la surface du plancher sont inférieures à 150 mètre carré. En ayant recours à un architecte, il faut au minimum présenter une mission de conception du projet, la finalité de cette mission et sa signature. Il faut aussi noter qu’outre le prix à monnayer par rapport aux services de l’architecte, il faut aussi prendre en compte la perception d’impôt au profit de la commune.

Quelle est la validité du permis de construire ?

Selon le code qui le régit, le permis de construire est valable trois ans en général. Et il à noter que dépassant ce délai, il devient totalement caduc. Cependant, il arrive parfois que des événements inattendus empêchent le propriétaire de terminer les travaux à temps.

C’est pour cette raison qu’il peut bénéficier d’un an supplémentaire accordé deux fois sur le permis de construire. Pour les obtenir, il faut faire une demande  à l’avance, deux mois avant que le permis n’expire. Et il faut aussi que l’administration y réponde avant la date d’expiration de cette demande. Il se peut aussi que permis devient nul et ne sera plus valable si le propriétaire n’entame aucun travaux et qu’il le fait de façon volontaire.

Le permis de construire pour quelle construction ?

L’évidence est que le permis de construire est octroyé pour la construction de maisons ou de bâtiments à utilisation particulière. Mais on ne prend pas en compte seulement ce type de construction. Il faut aussi un permis de construire pour la piscine. Il s’agit d’une piscine couverte supérieure à 100 mètre carré, quatre exemplaires sont à déposer auprès de la mairie. Il en va de même aussi pour la construction d’un abri de jardin. Pour ce cas, les règles à suivre varient en fonction de l’ampleur des travaux et l’importance du projet.

On fait aussi une demande de permis de construire pour la construction d’un mur mais il s’agit généralement d’une déclaration préalable de travaux. Si on a inclue les rénovations et les constructions nouvelles pour ce qui est des maisons, à prendre en compte également les agrandissements. Si cette construction est localisé dans un PLU ou cas similaire, il faut faire une demande de permis de construire dans le cas de l’agrandissement d’une maison entraînant une création de plus de 40 mètre carré toujours en comprenant l’emprise au sol et la surface de plancher.