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Faire appel à un professionnel, qui peut être une agence ou un agent immobilier, est une pratique que la majorité des gens ont recours quand ils veulent réaliser une opération immobilière. La personne qui requiert le service est appelée « mandant » et celui qui sera chargé d’accomplir la tâche est dénommé « mandataire ».

Pour qu’il puisse mener à bien sa mission, le mandataire doit avoir à sa disposition un mandat immobilier écrit de la part de celui qui l’a sollicité.  Si le mandant est vendeur, le professionnel, l’agent immobilier ou une agence immobilière, doit être porteur d’un mandat de vente ou d’un mandat de recherche d’acquéreur.

Dans le cas contraire, si le mandant est acheteur, le professionnel doit posséder un mandat de recherche.  Dans tous les cas, qu’il soit de vente ou de recherche, un mandat immobilier est encadré par des règles très strictes. C’est la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui le régit.

Pour l’aider dans sa mission, le professionnel en possession d’un mandat, malgré le caractère personnel du document, peut déléguer tout ou seulement une partie de sa mission à un confrère.

Ce dernier est alors appelé « délégataire » et « délégant » de celui qui détient le mandat d’origine. Dans ce cas, le délégataire doit lui aussi posséder une carte professionnelle.  Afin de toucher le maximum de cibles possibles, ces deux agents peuvent proposer le bien à leurs clients respectifs.

Ce procédé, dont l’utilisation est très courante dans le domaine de l’immobilier, est appelé « délégation de mandat ». Toutefois, pour que les responsabilités de chacun soient clairement définies, elle doit s’inscrire dans un mandat de délégation, où la nature du bien immobilier, le numéro de mandat, le prix et la répartition des honoraires entre les deux agents immobiliers sont indiqués.

Le délégant, en tant que mandataire principal, est le seul interlocuteur auprès du client. Il est responsable des éventuelles fautes qui pourraient être commises par le délégataire qui, de son côté, engage également sa propre responsabilité professionnelle.

La mise en commun des portefeuilles pour gagner en efficacité est une bonne alternative de travail. Elle permet également de proposer des solutions variées et complémentaires pour une plus large diffusion de la communication.

Du point du vue juridique, dans une délégation de mandat, ce sont des rapports contractuels entre professionnels qui entrent en jeu. Elle n’est donc pas concernée par la loi Hoguet. Cette dernière, spécifiquement destinée à protéger les intérêts du consommateur, ne se préoccupe que de tout ce qui est d’ordre public de protection.

Ainsi, la délégation ou le sous-mandat n’a pas besoin d’être enregistré sur le registre du sous-mandataire. Cependant, pour éviter certaines tracasseries de la part des services de contrôle de l’État, le bénéficiaire de la délégation est conseillé à procéder à son enregistrement.

Un mandat de vente c’est quoi ?

Pour la vente d’une maison ou d’un appartement, les statistiques ont évalué que près de 60% des propriétaires passent par un professionnel immobilier. Pour ce faire, un mandat de vente est signé entre les deux parties.

Toute transaction réalisée sans ce document est considérée comme nulle. Ainsi, c’est la possession de cet acte qui permet au professionnel d’avoir droit à sa commission.

En bref, le mandat de vente est établi afin d’encadrer juridiquement la relation entre le vendeur d’un bien immobilier et un agent immobilier.

Pour être valable, il doit nécessairement mentionner les informations suivantes :

• La durée du mandat qui doit être limitée dans le temps. Au cas où il contient une clause d’exclusivité, il peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties après un délai de trois mois. Toutefois, la résiliation doit faire l’objet d’un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la durée n’est pas précisée dans le document, à partir de trois mois, la révocation peut être effectuée sans préavis.
• Le mandat de vente, appelé aussi objet du mandat, correspond généralement au bien immeuble : Celui qui le cède doit être en mesure de prouver que le bien lui appartient effectivement et qu’il ne fait pas l’objet d’autorisations officielles par la copropriété ou par la mairie.
• Le montant de la rémunération de l’agent immobilier, la personne qui doit la payer, le vendeur ou l’acquéreur : Le professionnel ne peut exiger aucun acompte car c’est seulement à la conclusion de la vente chez le notaire que la commission sera payée.
• Le professionnel doit informer son client de l’étendue de la mission, les moyens mis en œuvre pour l’accomplissement de la mission, ainsi que les supports utilisés pour diffuser les annonces commerciales.
• À sa réception, le mandat écrit doit être consigné sur le registre des mandats côtés, par les soins de l’agent immobilier, par ordre chronologique, sans discontinuité et relié. Bien sûr, ce numéro doit être le même que celui du registre. Le mandat est frappé de nullité absolue s’il ne comporte pas de numéro d’inscription. Selon l’article 6 de la loi et l’article 72 du décret, c’est à la date de signature que les deux exemplaires doivent être inscrits. L’inscription ne peut être, en aucun cas, être rajoutée après coup.

Le vendeur dispose de 14 jours pour se rétracter, sans pénalités et sans aucune justification si la signature du mandat a eu lieu dans son domicile ou son bureau.

Les différents types de mandat

Il existe trois principaux types de mandat immobilier :

• Le mandat exclusif

La durée est limitée par l’amendement Tardy de 2011 à seulement 3 mois. Puisqu’il interdit formellement la collaboration avec un autre intermédiaire professionnel, ce type de mandat permet aux professionnels de travailler plus sereinement. En même temps, ils peuvent déployer une action commerciale plus importante.

Le budget qu’ils y consacrent est plus conséquent, avec un plus probable retour sur investissement. C’est le mandat le plus apprécié des professionnels car il est plus efficace, mais aussi plus contraignant.

Au début de l’année 2014, la loi ALUR a interdit les reconductions tacites de ce genre de mandat. Cette même loi exige que le vendeur doit être informé des actions mises en œuvre par l’agent immobilier pour mener à bien sa mission. Il en est de même pour les modalités selon lesquelles il rend compte de ses actions.

En ce qui concerne la résiliation d’un mandat exclusif, le vendeur ou le professionnel de l’immobilier peut le dénoncer à tout moment une fois le délai de trois mois révolus. La seule condition de la révocation c’est de respecter le préavis de 15 jours minimum.

• Le mandat simple 

Comme pour le mandat exclusif, les règles d’action et de négociation sont déterminées par le vendeur, qui peut confier la vente de son bien à un ou plusieurs professionnels. Il peut aussi conclure une transaction de particulier à particulier avec un acheteur qu’il a trouvé par ses propres moyens.

Ce type de mandat offre plus de liberté au propriétaire. Malgré le fait qu’il est le plus utilisé, il n’est pas motivant pour les professionnels. Dans le cas où plusieurs intermédiaires ont signé un mandat simple avec le vendeur, la perception de la commission échoit à celui qui a conclu la vente.

Cette commission constitue en moyenne 5% du prix de vente. Afin d’éviter la confusion auprès des acheteurs potentiels, surtout si le bien est proposé à des prix différents, les propriétaires sont recommandés de confier le mandat à trois professionnels au maximum.

• Le sous-mandat ou délégation de mandat

Il nécessite l’élaboration d’un contrat entre le mandataire principal et le sous-mandataire. Il doit comporter un numéro d’ordre qui sera reproduit sur chaque exemplaire, et son inscription sur le registre des mandats est obligatoire. Les conditions de forme identiques au mandat principal sont exigées lors de sa rédaction.

• Le mandat co-exclusif de vente : ses avantages et les conditions de rétractation

 Un quatrième mandat existe également. C’est le mandat co-exclusif qui est moins connu et donc peu utilisé dans le monde de l’immobilier. C’est une alternative très intéressante pour un propriétaire qui souhaite vendre son bien immobilier avec plusieurs agences. La seule condition est que ces agences doivent être prédéfinies dans le contrat.

Pour que le professionnel puisse représenter le propriétaire pour vendre un bien immobilier, un contrat est établi entre les deux parties. Par la signature du document, le vendeur s’engage à respecter les cadres qui y sont définis, pour une durée de 3 mois. Une tacite reconduction est possible après.

Ainsi, la vente en direct, communément appelée vente de particulier à particulier de son bien, lui est interdit. Au cas où cette éventualité arrive à se réaliser, la commission préalablement prévue dans le mandat de vente doit être payée.

Comme tous les mandats immobiliers, le mandat co-exclusif est également régi par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, plus connue sous le nom de loi Hoguet, et son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972.  Mais en plus, elle est aussi réglementée par le Code civil et le Code de la consommation.

Comparé au mandat exclusif, ce dernier type de mandat a l’avantage d’être plus souple pour le propriétaire. Il permet, en effet, d’avoir à sa disposition les services maximums d’une agence, tout en ayant la liberté de travailler avec plusieurs agences dans un temps limité.

Même si l’exclusivité n’est pas réellement entière, le travail permet de s’impliquer totalement sur le dossier de vente, ce qui va augmenter la probabilité de vente du bien par le professionnel, tout en limitant la concurrence.

Les missions de l’agent immobilier dans le cadre du mandat co-exclusif consistent notamment à mettre en valeur le bien concerné par des photos professionnelles et assurer ainsi la diffusion d’une annonce pertinente. L’agent est aussi chargé du renforcement du dossier des diagnostics techniques, tels que le diagnostic loi Carrez, le diagnostic mérule, ainsi que le DPE et le diagnostic électrique.

Afin d’organiser les visites, il doit filtrer les appels des futurs acquéreurs. En vue de fixer avec l’acquéreur élu le prix du bien immobilier et garantir la légalité de la transaction, c’est lui qui mène les négociations.

Conformément à l’article L 121-25 du Code de la consommation, la rétractation d’un mandat co-exclusif est possible. Pour se rétracter du mandat de vente, un délai de réflexion de 14 jours est donné au vendeur si la signature du document est effectuée hors établissement. Dans ce cas, aucun reproche ne peut lui être adressé.

La possibilité de renonciation doit figurer dans le mandat si ce dernier comporte une clause d’exclusivité, au bout de trois mois et avec un préavis de quinze jours.

Les règles du mandat en général et en particulier

La définition d’un mandat est donnée par l’article 1984 du code civil. C’est un document qui donne le droit à une personne de faire quelque chose au nom d’une autre personne. La validité de ce document est conditionnée par l’acceptation de celui à qui l’acte est donné.

Lorsque tous les documents rattachés au mandat sont rigoureusement réunis et que le contrat a été rédigé de manière tout à fait correcte, la réussite de la vente est assurée. Une très grande facilité dans la rédaction du compromis et une sereine négociation sont les résultantes d’une procédure écrite, contrôlée et appliquée.

Les règles qui régissent le droit des contrats en général doivent être toutes respectées par le mandat. Ainsi les cocontractants peuvent s’engager dans des liens contractuels, à condition que les lois, les règlements et la moralité soient respectés.

Pour qu’un contrat soit valable, l’article 1108 du code civil impose que son organisation s’effectue autour de quatre notions indissociables, dont la capacité, l’objet, la cause et le consentement.

• La première condition d’élaboration du contrat est constituée par la capacité de contracter. De ce fait, les mineurs sont automatiquement exclus car tout contractant doit avoir atteint l’âge de la majorité, être en pleine capacité de tous ses moyens et être propriétaire. Pour être propriétaire, la présentation d’un document, tels qu’une facture ou un titre qui atteste réellement cette possession est obligatoire.
• L’objectif fixé par toutes les parties concernées, en l’occurrence le propriétaire vendeur et le professionnel immobilier, pour la conclusion du contrat constitue la cause du contrat. Ce dernier doit être une activité morale, autorisée, et ne doit présenter aucun risque de troubler l’ordre public. Dans ce cas précis, il s’agit de vendre ou de céder un bien contre une somme d’argent qu’est le prix de vente qui est déterminée dans la clause.
• L’objet est généralement désigné par le bien immeuble pour le professionnel de l’immobilier

La délégation de mandat protège-t-elle le professionnel ?

Pour être valides, les accords entre deux confrères qui ont décidé d’assurer conjointement une opération immobilière doivent être rédigés dans une délégation de mandat. Dans ce cas, le mandataire, celui que le ou les vendeurs ont désigné, fait l’action de déléguer à un confrère.  Pour officialiser cet accord, les conditions suivantes doivent être remplies :

• La délégation, que ce soit dans les conditions particulières ou générales, doit être prévue dans le mandat initial fourni par le ou les vendeurs. C’est l’article 72 de la loi Hoguet qui le prévoit.
• Lorsque le mandataire, appelé aussi délégant, remet une délégation de mandat à son collègue, ce dernier devient un sous mandataire.
• Le sous mandataire ou délégataire, en guise d’acceptation de la délégation, doit communiquer le numéro de mandat de son registre.
• Les conditions validées par le ou les vendeurs doivent être attachées par délégant à la copie de son mandat.

En lui interdisant l’utilisation des supports identiques aux siens pour la publication de l’annonce, le délégant limite le champ d’action du sous mandataire. Il peut également lui confier une sous-mission dans son portefeuille client ou son passage d’agence.  Il est aussi possible d’établir une délégation de mandat avec un chasseur de biens.

En cas de litige, les accords validés par les parties concernés font foi.

• Les autres domaines de la délégation de mandat

 Outre le domaine de la transaction, la délégation est également pratiquée dans la gestion immobilière. En effet, ceux qui sont spécialistes de la vente ou de la location possèdent une clientèle potentielle en gestion, car parmi plusieurs acquéreurs, il doit toujours y avoir au moins un qui possède plusieurs biens immobiliers en gestion. Mais puisqu’ils ne sont pas détenteurs de la carte professionnelle en gestion, ils ne sont pas en mesure d’exploiter cette opportunité.

Dans le cadre d’un partenariat, il leur est possible de confier la gestion à un confrère qui est habilité. Dans le jargon professionnel, cette pratique est appelée une « gestion en nourrice ».

Celle-ci permet de maintenir le bénéfice de cette clientèle potentielle qui pourrait être reprise le jour où les spécialistes de la transaction seront capables d’exercer dans le secteur de la gestion. Cette forme de collaboration permet de générer des honoraires pour chacun, tout en offrant l’avantage d’instaurer un flux d’affaires entre professionnels.

La délégation de mandat est légale, et elle est en parfaite adéquation avec la Loi Hoguet. Tous les engagements pris dans le cadre d’une délégation de mandat, de quel côté qu’ils soient, doivent être formalisés par écrit et respectés. Tout ceci, pour éviter les mauvaises interprétations, ainsi que les contestations de toutes sortes qui apparaîtront à coup sûr dès que la question de l’argent sera posée.