Qu’est-ce que le diagnostic Mérule?

Le mérule est un champignon qui aime manger les bois humides. Son attaque a pour conséquence la décomposition de ces matériaux. Il est donc très dangereux pour les biens immobiliers. La France est actuellement très touchée par le problème du mérule.

C’est pourquoi le diagnostic Mérule sur les biens immobiliers en vente a été établi. Il s’agit de repérer si un logement est attaqué pas le mérule ou non. Bien que ce diagnostic soit facultatif, il est tout de même recommandé de le faire du fait du danger que ce champignon présente.

Cet article revient sur tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic Mérule : pourquoi c’est important ? Comment cela se passe ? Que dit la loi sur cette investigation ? Etc.

Loi ALUR : L’obligation d’information des acheteurs d’un bien immobilier de la présence du Mérule

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Le problème du mérule est très localisé en France. Les plus concernés sont le Finistère, Paris et les Côtes d’Armor qui présentent un taux de contamination de plus de 50 %.

25 à 50 % des communes sont touchées dans le reste de Bretagne. Par contre, en dehors de ces zones, le taux de contamination est nettement plus bas avec un taux de 15 %.

Dans la France Métropolitaine, sur les 35756 communes, 2284 sont confrontées à ce problème, soit à peu près de 6,5 % de contamination.

Conscient des dégâts que provoquent le mérule, la préfecture du Finistère a décidé, par un arrêté du 4 janvier 2018, de rendre obligatoire le diagnostic mérule dans six communes, à savoir : Quimper, Saint-Martin-des-Champs, Elliant, Châteaulin, Morlaix et Douamenez.

Cette décision vient entériner la pratique des notaires du département qui avaient l’habitude d’exiger un diagnostic parasitaire lors de la vente d’un bien immobilier pour limiter les litiges après la signature de l’acte de vente.

Dans les autres départements de la France, la loi ALUR oblige les propriétaires qui désirent vendre leur bien à informer les futurs acquéreurs de la présence du mérule dans l’immeuble. Le vendeur est donc tenu d’une obligation d’information avant la cession du bien. Par contre, le diagnostic mérule est facultatif. Cependant, il est vivement recommandé de l’effectuer afin d’éviter les complications que ces champignons peuvent occasionner.

Si à l’issue de ce diagnostic, on a décelé une infestation, le propriétaire est tenu d’informer la mairie.

L’importance de faire le diagnostic mérule

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Les dégâts provoqués par le mérule sont, dans la plupart des cas, de grande ampleur. Ce champignon se développe peu à peu, à l’abri des regards, derrière les revêtements du sol, les lambris, les plinthes, … Il n’est remarquable que lorsque son invasion devienne très importante. En conséquence, la facture du traitement pour l’éradiquer est souvent très lourde.

Le mérule se nourrit de tous les types de bois, sauf certaines essences tropicales (douka, iroko, doussié et makoré). Ses préférés sont les résineux et les feuillus en raison de leur tendresse qui leur offre un meilleur taux d’humidité. De ce fait, il est déconseillé de les utiliser pour la construction d’un bien immobilier même si ce sont  les matériaux les moins chers du marché.

Si le problème est déjà présent, c’est-à-dire si les bois changent de couleur et deviennent plus bruns. Et en plus de cela, ils se morcellent et s’effritent. Cela signifie que la cellulose a disparu et que le bois est attaqué par le mérule. Sans la cellulose, le bois perd sa structure interne. Les fibres perdent également leur résistance mécanique et n’arrivent donc plus à assurer leur rôle de soutien.

Si les bois sont recouverts de peinture, ils gonfleront et se craquelleront. Les plinthes et les parquets gondolent et on commence à sentir une odeur de champignon.

Les dégâts ne s’arrêteront pas là. D’ailleurs, ce ne sont que le commencement.

  • Les méfaits du mérule sur le bien immobilier

Lorsque le mérule touche la maçonnerie via des briques poreuses ou des joints de ciment, il l’endommage et détériore ainsi les murs. Il aime bien aussi entourer les fils électriques de la maison.

Sur le bois, il engendre la pourriture cubique. Ce matériau devient alors brun et présente un aspect calciné. Cela entraînera des cassures suivant trois plans perpendiculaires.

Si aucune mesure n’est prise, le bois se désagrège en petits cubes, puis s’effrite jusqu’à en devenir des poudres. Cet effondrement n’est pas très grave pour une armoire. Par contre, lorsqu’il s’agit de poutres, de charpentes, de bâtis ou de planchers, il est gravissime et dramatique.

La maison devient insalubre. Les risques pour la santé et la sécurité deviennent très grands qu’il est impératif de trouver une nouvelle habitation. Et ce n’est pas tout, les anciens meubles utilisés pourront contaminer la nouvelle résidence s’ils contiennent des spores.

Il est donc indispensable d’en acheter des nouveaux. Le déménagement coûtera ainsi très cher. Le vent, l’homme et les animaux peuvent aussi porter des spores et infester d’autres endroits. Il faut alors assurer d’être bien désinfecté avant d’aller dans le nouveau logement.

  • Les risques sanitaires

Il n’y a pas que la maison qui risque d’être détruite par le mérule. Ce champignon s’en prend aussi à l’homme et à sa santé. Les problèmes respiratoires, tels que l’otite, la sinusite, la bronchite et l’asthme, sont les plus fréquents dans un lieu infesté par le mérule. Mais les problèmes d’inflammation et d’irritation sont rares.

Des études menées en Angleterre dans les années 50 ont déjà mis en évidence l’existence de l’asthme en conséquence de la présence du mérule. Cependant, cela n’a été confirmé qu’une décennie plus tard, grâce aux travaux d’Herxheimer.

  • La responsabilité du vendeur sans le diagnostic mérule

A la moindre suspicion d’une infestation de mérule en cas de vente d’un bien immobilier, il est vivement conseillé de faire le diagnostic mérule. En effet, si jamais ce champignon se manifeste après la vente, l’acheteur peut faire un recours en justice pour vice caché. Si celui-ci est établi, la vente pourrait être annulée. En plus, le propriétaire vendeur risque d’être sanctionné pécuniairement ou sera obligé de se charger de tous les travaux permettant de réparer les nuisances causées par le mérule.

Il est indispensable de réaliser le diagnostic mérule en la présence de l’une ou plusieurs des marques suivantes :

  • Des traces d’infiltration ou d’humidité sur les murs.
  • La sensation d’une odeur de champignon.
  • Des traces de poussières orangées ou des traces blanches sur le bois.
  • Une partie du bois ramollit ou gondole.

Il vaut mieux aussi faire ce diagnostic si le bien se trouve dans une commune à risque ou si le logement a été mal aéré ou abandonné depuis longtemps.

Il est bon de savoir que le mérule se développe très rapidement si les conditions favorables à sa prolifération sont réunies, à savoir :

  • Un immeuble mal entretenu
  • Un climat tempéré
  • Le confinement du bois
  • L’humidité.

Enfin, le futur acquéreur peut également exiger un diagnostic mérule.

Qui peut effectuer le diagnostic mérule ?

Pour être conforme à la loi et afin d’éviter tout recours pour vice caché devant le tribunal, la réalisation du diagnostic mérule doit être confiée à un opérateur agréé ayant obtenu la certification d’un organisme indépendant (Veritas, Dekra, AFNOR, …). Ces opérateurs sont souvent les mêmes diagnostiqueurs que pour l’état parasitaire et les termites. Enfin, tout ce qui concerne les menaces qui pèsent sur le bois.

Le diagnostiqueur mérule doit avoir une assurance responsabilité civile professionnelle. S’il n’en a pas, la personne qui l’a engagé ne sera pas couverte si jamais une procédure judiciaire intervient après la vente du bien.

La durée de validité du diagnostic mérule

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La loi n’a pas fixé de durée pour la validité de ce diagnostic. Cependant, il est conseillé de le faire avant la conclusion de l’avant-contrat de vente, au maximum 6 mois avant, car cela peut beaucoup influer sur la valeur du bien en question.

Comment bien préparer le diagnostic mérule ?

Avant l’arrivée du diagnostiqueur, les tâches suivantes doivent être accomplies pour faciliter le diagnostic :

  • Si la maison est meublée, il va falloir dégager les accès aux caves, aux greniers, aux combles, …
  • Il n’est pas indispensable d’être présent au moment du diagnostic. Il suffit de donner la clé à quelqu’un de confiance et le diagnostiqueur la récupèrera à cette personne, à une agence immobilière par exemple. Il faut juste bien préciser au diagnostiqueur les modalités d’accès dans l’immeuble : adresse, digicode, au moment de la fixation du rendez-vous. Il faut également indiquer si l’électricité a été coupée ou non.
  • Il est indispensable de tenir à disposition du diagnostiqueur les plans de la maison même si ceux-ci sont anciens, ainsi qu’un titre de propriété. S’il s’agit d’un bien en copropriété, il va falloir récupérer auprès du syndic le règlement de copropriété.
  • Il ne faut pas oublier de signaler ce professionnel et lui communiquer les documents y afférents si un diagnostic d’états parasitaires, des prélèvements d’échantillon ou un diagnostic mérule a été déjà réalisé avant.
  • Les diagnostiqueurs mérules ont l’habitude d’envoyer un ordre de mission à leurs clients. Les personnes qui leur confient la tâche de diagnostiquer le mérule dans leur maison doivent alors signer cet ordre de mission et remettre celui-ci au technicien qui s’occupera de cette évaluation.

Que doit-on trouver dans le rapport du diagnostiqueur mérule ?

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Une fois le diagnostic mérule terminé, le diagnostiqueur doit établir un rapport. Celui-ci doit contenir :

  • L’immeuble, toutes les parties de l’immeuble qui ont été visitées, ainsi que celles qui n’ont pas pu être visitées et examinées avec la justification.
  • Les parties du bâtiments infestées et non par le mérule.
  • La conclusion du rapport de repérage
  • Les techniques d’investigation adoptées.
  • Les diverses constatations
  • Les obligations du propriétaire s’il y en a
  • Une copie de l’ordre de missions
  • Les conditions particulières d’exécution.

Quel est le prix du diagnostic mérule ?

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Les opérateurs certifiés en charge de l’investigation sont libres de fixer le coût du diagnostic. Ce prix peut varier selon plusieurs facteurs : la taille de la maison, la zone géographique, la distance de déplacement, l’ancienneté du logement, la présence d’une cave, etc. A titre indicatif, le diagnostic mérule coûte en moyenne entre 200 et 400 €.

Le prix du traitement du mérule

Le traitement curatif de ces champignons est une tâche très délicate qui n’est pas sûr à 100% de les éradiquer.

Le mieux est donc de prévenir leur prolifération par le biais d’un diagnostic mérule et un traitement préventif.

  • La prévention de l’apparition du mérule

Il suffit de quelques actions très simples pour prévenir l’apparition de ce champignon dévastateur.

Tout d’abord, il est très important d’aérer de manière régulière les pièces qui sont sensibles à l’attaque du mérule, comme la cave, la cuisine ou la salle de bain.

Ensuite, puisque le mérule aime les zones humides, il va falloir être à l’affût à la moindre infiltration ou fuite d’eau.

Il est également conseillé de stocker les bûches dans un garage au lieu de les mettre dans une cave.

Enfin, il faut préserver les bois de la maison en les traitant avec un produit spécialisé.

On n’est jamais très prudent. Alors, il est vivement recommandé de faire appliquer un traitement préventif de mérule par un professionnel. D’autant plus que cette intervention ne coûte pas cher. En effet, le coût de cette prestation varie de 1,5 € à plus de 2,5 € le mètre carré.

Le prix d’un traitement curatif du mérule

Il existe deux modes d’éradication du mérule dans une maison.

D’une part, il y a le traitement chimique à l’aide d’un fongicide. On peut en trouver très facilement dans le commerce.

D’autre part, il y a le traitement curatif par air chaud. Cette technique consiste à isoler les pièces infestées. Puis, on y fera monter en température. Celle-ci sera maintenue à 50 degrés Celsius durant 15 heures. Ce qui asséchera l’endroit et supprimera le mérule. C’est la méthode la plus utilisée par les professionnels.

Le prix de ce traitement est assez cher. Il coûte entre 5000 et 1000 €.

Si toute la pièce n’est pas infestée mais seulement une partie a été attaquée, il est possible de faire un traitement localisé par infiltration de produits chimiques qui détruisent les moisissures. Pour cela, il faut prévoir un budget de 3500 à 6000 €.

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