Pour mener à bien une transaction immobilière, il est parfois nécessaire de faire appel à une agence. Afin d’aboutir rapidement à une vente, le recours à plusieurs agences est parfois recommandé. Selon le choix du vendeur, on distingue alors le mandat exclusif du mandat simple.
Pourquoi un mandat de vente ?
Dans la plupart des ventes réalisées dans les provinces de France, les transactions sont effectuées par le biais d’un agent immobilier. Paris fait toutefois exception à cette règle, où les particuliers arrivent à aboutir à une vente entre eux, sans passer par un professionnel. Le notaire peut jouer le rôle d’intermédiaire.
Il faut savoir qu’un agent immobilier doit être équipé d’une carte officielle de « transaction sur immeubles et fonds de commerce ». Cet identifiant est délivré par la Chambre de Commerce et d’Industrie et doit être renouvelé régulièrement.
Ce professionnel doit mentionner son numéro de sa carte professionnelle, les coordonnées de son organisme, le montant TTC de ses honoraires et le mode de calcul adopté. Ces indications doivent être visibles clairement sur tous les documents officiels ainsi que les papiers-en-tête, sur le site internet ou à l’entrée des locaux.
Un agent immobilier devra faire signer un document officiel à son client. Ce document est appelé mandat. Il doit impérativement figurer tous les éléments du contrat, notamment :
- La durée du mandat
- Les conditions de résiliation
- Le prix de vente
- Le montant des honoraires
- Qui doit payer les honoraires, le vendeur ou l’acheteur ?
Ce professionnel peut détenir, à la fois un mandat du vendeur et un autre de l’acheteur. Il touchera alors deux commissions, si la vente aboutit. La profession est régie par l’article 72, du décret du 20 juillet 1972, selon lequel un agent immobilier ne peut négocier ni s’engager à des opérations immobilières sans avoir de mandat écrit et signé par l’une des parties. Cette clause est appuyée par l’article 6 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970.
Mandat simple ou mandat exclusif ?
Il existe trois types de mandats immobiliers : un mandat simple, un mandat semi-exclusif et un mandat exclusif.
- Le mandat simple et le mandat semi-exclusif
En optant pour ce type de mandat, le propriétaire peut faire appel à plusieurs agences immobilières pour vendre son bien. Chaque établissement tente ainsi d’obtenir la vente, sans avoir l’exclusivité sur le bien. C’est l’agence qui a réussi à trouver un acquéreur qui percevra les frais. Il faudra toutefois que la promesse d’achat se transforme en conclusion de vente, dûment signée.
Parallèlement, le propriétaire peut également essayer de vendre son bien, par ses propres moyens. S’il trouve un acquéreur, il n’est pas tenu de régler les frais des agences. Toutefois, il est dans l’obligation de les prévenir de l’état de la transaction. Dans ce cas, le mandat est dit semi-exclusif ou encore mandat exclusif simple. L’agence immobilière a l’exclusivité vis-à-vis de ses concurrents, mais ne l’a pas par rapport au propriétaire.
- Le mandat exclusif
Dans le cadre d’un mandat exclusif, l’agence immobilière est la seule et unique entité qui ait le pouvoir de trouver un acquéreur au bien. Ni le propriétaire ni les autres agences ne peuvent conclure la transaction.
Par ailleurs, il est possible pour le propriétaire de négocier pour demander l’autorisation de conclure une vente avec un membre de sa famille.
Si l’agence aboutie à une vente, elle perçoit les commissions. C’est également le cas si le propriétaire vend son bien par lui-même ou via une autre agence, passant l’exclusivité.
Les avantages d’un mandat exclusif
Le principal avantage dans un mandat exclusif est qu’il se présente comme la principale source de motivation d’un agent immobilier. En effet, ce professionnel peut vendre le bien sans concurrence et sera plus concentré sur la qualité du futur acquéreur, et sait qu’il sera payé s’il travaille bien. Il accorde plus grande importance au bien, en le présentant à la une sur son site internet par exemple ou en grand sur sa vitrine.
Pour un propriétaire, un mandat exclusif se traduit par un gain de temps considérable. Il ne sera en relation qu’avec un seul interlocuteur ou un professionnel dédié. De manière générale, le mandat dure 3 mois maximum.
Quant au prix de vente, il est défini par l’agence, prenant en compte tous les paramètres dont la zone géographique ou encore la balance entre l’offre et la demande. Le propriétaire est sûr d’avoir un bon prix, étant donné que l’agence veut conclure une vente à tout prix. En tant que client, il ne risque pas de se perdre sous une pile de conclusions de ventes réalisées par des agences immobilières différentes. Le prix sera en parfaite adéquation avec la réalité du marché local.
Les acheteurs seront sélectionnés. L’agence écartera les curieux, les non solvables ou les visiteurs du dimanche. L’agent immobilier pourra réserver les visites aux acheteurs potentiels et motivés.
Grâce au fichier AMEPI, le bien sera diffusé en temps réel auprès de l’ensemble des agences à l’échelle régionale, voire nationale.
Quels sont les inconvénients d’un mandat exclusif de vente ?
Les inconvénients du mandat de vente exclusif sont peu nombreux. Toutefois, force est de les mentionner afin de pouvoir faire un choix objectif. Le principal bémol est le fait que le propriétaire ne puisse pas vendre lui-même son bien. Cela peut rapidement devenir un handicap lorsqu’il est directement accosté par un acheteur potentiel.
En outre, cela peut être désagréable d’être lié pendant 3 mois pour la vente d’un bien.
Les honoraires d’une agence immobilière dans le cadre d’un mandat exclusif
Il faut savoir que les agences immobilières sont libres d’établir leur propre grille tarifaire. Contrairement au calcul des frais de notaire, aucune réglementation n’encadre cette politique tarifaire. C’est pourquoi il existe des écarts importants dans les commissions entre diverses agences situées dans une même zone géographique.
En principe, ils sont fixés selon la valeur du bien, en suivant un pourcentage dégressif. Cela peut être établi par tranche, soit sur le montant total du bien. Ainsi, plus le prix du bien est élevé, plus le pourcentage des honoraires est faible.
Cette situation s’explique dans le fait que les frais de publicité restent les mêmes, quel que soit le prix de vente.
Qu’est-ce que le fichier AMEPI ?
Le fichier AMEPI est connu dans les transactions immobilières en mandat exclusif, entre professionnels. C’est le premier outil intelligent national destiné au partage de ces mandats.
En confiant la vente d’un bien (logement, appartement ou terrain) à une agence immobilière pouvant adhérer à ce fichier, il est possible d’augmenter la visibilité de celui-ci à l’échelle nationale. En effet, le bien sera visible par toutes les agences adhérentes au programme, dans la région.
- Bon à savoir avant de fixer le mandat
Proposer un bien à la vente auprès de plusieurs agences, se traduit par une envie pressante de vendre le bien ou encore une difficulté à vendre le bien. Il faudra alors s’attendre à des prix de vente différents, une situation qui risque de dévaloriser le bien. Ainsi, la meilleure solution pour conserver sa valeur est de le diffuser qu’à un seul et unique prix. Les acquéreurs pourront procéder à une négociation à la baisse plus aisément.
À l’opposé, le fait de confier la vente de son bien immobilier à une seule entité s’apparente à un jeu du hasard. Alors que certaines agences feront tout pour vendre rapidement, d’autres pourront déployer très peu d’effort en ce sens. Pour cette opération, il est nécessaire d’établir une réelle relation de confiance entre le propriétaire et l’agence immobilière.
L’intervention d’un conseiller immobilier
Un agent immobilier peut jouer le rôle de conseiller dans le cadre de son travail. Il a pour mission d’écouter les attentes de ses clients, de les analyser et d’identifier leurs priorités, mais aussi de comprendre leurs besoins afin de les conseiller correctement dans les procédures à entreprendre.
Les procédures à suivre lors d’un mandat exclusif
Régi par la loi ALUR du 24 mars 2014, le mandat exclusif doit mentionner toutes les actions que le mandataire doit engager, les modalités et les périodicités de comptes-rendus.
Le contrat de vente immobilière doit mentionner plusieurs points relatifs à la vente du bien et au rôle du professionnel qui le prend en charge. Il doit y figurer :
- Les conditions de résiliation
- Les honoraires de l’agence
- S’il s’agit d’un mandat simple, semi-exclusif ou exclusif
- La durée du mandat
La durée du mandat doit être déterminée, selon l’article 7 de la loi susvisée. Elle doit être expressément mentionnée dans le contrat, même lorsque le mandat est reconduit, sous peine de nullité.
En principe, cette durée est de 3 mois irrévocables, puis elle est reconduite par tacite reconduction chaque mois. Avant cette procédure, l’agence immobilière est tenue d’informer le propriétaire, qu’il est en droit de procéder à la résiliation du contrat exclusif. Cette information doit se faire 1 mois avant la fin de la période, afin d’enclencher la non-reconduction du mandat.
Force est de mentionner que le législateur ne fixe aucune durée pour un mandat. Il est toutefois recommandé d’opter pour une durée de 12 mois, un délai largement suffisant pour conclure une vente.
Comment résilier un mandat exclusif ?
Le propriétaire peut résilier un mandat exclusif à tout moment. Il suffit d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, passé le délai de 3 mois après la signature du contrat. Cette résiliation prendra alors effet dans les 15 jours après la réception de la lettre. Cette procédure est prévue par l’alinéa 2, de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972.
Toutefois, il est nécessaire de se référer au mandat signé afin de connaitre exactement les conditions de résiliation prévues par celui-ci. En effet, force est de constater que chaque mandat est différent, et les clauses qui prévoient la résiliation peuvent différer d’un contrat à un autre.
Il faut savoir que si le bien en vente est une résidence principale du couple, les deux époux doivent signer pour résilier le mandat. Cette démarche est nécessaire même si l’un des couples est le propriétaire. Si le bien est en indivision, il faut la signature de tous les indivisaires pour la résiliation. Si l’un des indivisaires ou l’un des couples ne peut signer, une procuration est nécessaire.
En règle générale, il est interdit de résilier le contrat avant la période de 3 mois. Toutefois, il est possible d’y mettre fin en ayant recours à un huissier de justice. Cette procédure n’est recevable que lors d’un constat d’une faute grave venant de l’agence immobilière. Il faut mentionner qu’un agent immobilier n’est pas tenu par une obligation de résultat, mais il a une obligation de moyens. Cela signifie qu’il doit mettre en œuvre tous les moyens et outils nécessaires pour que la transaction aboutisse à une vente.
Par exemple, il doit prouver que l’annonce de la vente du bien est bien visible de tous, sur la devanture de son agence, sur les sites d’annonces spécialisés ou sur son site internet. Il doit également démontrer qu’il répond aux appels et qu’il reçoit les rendez-vous des acheteurs potentiels, qui sont intéressés par le bien. Ce professionnel doit également faire des comptes-rendus réguliers, concernant les visites. Il doit montrer les bons de visites signés pour le prouver.
Si un propriétaire constate une défaillance de la part de l’agence immobilière, il est en droit de faire appel à un huissier pour faire le constat de ces erreurs. Suite à cette intervention, le dossier sera assez solide pour résilier le mandat exclusif.
Comme un agent immobilier n’est pas tenu par une obligation de résultat, un bien qui ne se vend pas n’est pas une preuve de défaillance de leur part. Si personne n’est intéressé par le bien, il faudra revoir le prix immobilier dans la région afin de réviser son prix.
Quels sont les délais de rétractation ?
Les mandats et les contrats signés hors de l’agence sont soumis aux règles du Code de la consommation. Le délai de réflexion reste de 14 jours, durant lesquels le propriétaire peut renoncer à la transaction.
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