Qu’est ce qu’un logement conventionné ?

Le logement est aujourd’hui vu comme un bien très précieux. En effet, posséder un bien pour soi nous enlève des charges trop lourdes pour le quotidien. Or, posséder un bien immobilier demeure toujours un rêve inaccessible pour de nombreuses personnes. Sans ajouter les crédits qui ne s’en démêlent jamais étant donné que le financement de ce type de projet est assez important.

Il y a aussi le cas de la location qui n’est pas encore évident pour de nombreuses familles surtout si elles retrouvent dans des situations difficiles. Pour y remédier, des systèmes ont été mis en place en vue de pourvoir aux besoins de chacun.

C’est le cas du logement conventionné et il concerne autant le propriétaire du logement que le locataire étant donné qu’il s’agit d’un bien à louer. Pour autant son cas n’est pas identique à tous les logements à louer car il représente certains points différents.

Le logement conventionné, c’est quoi justement ?

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Comme son nom l’indique si bien, le logement conventionné fait l’objet d’une convention. Cette dernière est établie entre l’Etat et le propriétaire de l’immobilier en question. Et par l’Etat on ne sous-entend pas l’Etat en question mais il s’agit surtout de l’ANAH ou agence nationale pour l’habitat.

Cette convention, en général est illimitée. C’est-à-dire que le type de contrat entre les deux parties est éternellement valable. Mais dans la plupart des cas, la durée est comprise entre six et neuf ans. Le logement conventionné est un système bénéfique pour les deux partis si on part de son principe. Un propriétaire signe la convention avec l’Etat. Il met donc à louer son bien immobilier.

Mais dans ce cadre, il s’engage à ne pas dépasser un certain montant de loyer. Et en contre partie, l’Etat aide le propriétaire à rénover son bien fixé à un certain budget. Et il peut même bénéficier de réductions fiscales. Plus le propriétaire affiche un loyer bas, plus les aides seront importantes surtout au niveau de la réduction fiscale. Ce qui concerne à peu près tous les logements HLM.

  • Les logements conventionnés retrouvés sur le marché

Comme il a été expliqué, les logements conventionnés sont des logements que l’on loue à des personnes. Mais ils présentent juste quelques différences par rapport aux logements normaux. Sur le marché on peut facilement retrouver des logements conventionnés. Principalement on les divise en deux : les logements conventionnés ANAH et les logements conventionnés APL.

Les logements conventionnés ANAH indiquent une convention établie avec l’agence nationale de l’habitat. Principalement ce type de logements aide à réduire considérablement les impôts fonciers pour le propriétaire. Ainsi les revenus fonciers reçus par le propriétaire lors de la location de son bien seront moins taxés par l’État. Attention cependant, ce taux d’avantage fiscal n’est pas statique car il change en fonction de ce qui se passe. Surtout par rapport aux ressources des locataires qui louent le bien. Ce qui permet souvent des réductions qui peuvent aller jusqu’à 85%.

Les logements conventionnés APL indiquent eux une convention qui est établie entre le propriétaire et le préfet du département du logement. Elle fonctionne un peu différemment du logement ANAH. Le propriétaire s’engage à louer le bien à un certain montant et à une certaine partie de la population.

Et en contre partie, l’État  s’engage à prendre en charge une partie du loyer pour les locataires à travers l’Aide personnalisée au logement, que l’on appelle également APL. Ceci garantit de ce fait un paiement sur du loyer pour les propriétaires.

Les avantages du logement conventionné

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De nos jours, tous les moyens sont bons pour profiter des meilleurs avantages possibles pour alléger les charges. Et c’est surtout le cas des logements. En effet, avec l’ascension fulgurante du marché de l’immobilier, il est tout à fait normal que de nombreuses personnes veulent devenir propriétaires. Ce qui est chose faite.

Parmi ces propriétaires, beaucoup souhaitent louer leur bien pour rechercher du profit ou encore pour pouvoir faire de petites rénovations qui reviennent souvent onéreuses au fil du temps. En voulant aider autrui et en s’aidant soi-même, ils passent alors aux logements conventionnés.

Il faut dire que les avantages sont aussi nombreux que ce soit pour le cas de l’ANAH ou de l’APL. Et ce sont les propriétaires qui en jouissent le premier. Ces derniers peuvent profiter d’une importante réduction d’impôts tout en voyant leur maison être rénovée en fonction de ce qui a été convenu mais plus en se basant sur les revenus des locataires. Les propriétaires touchent également des loyers mensuels en octroyant une aide personnalisée aux locataires que le propriétaire accueille dans son logement.

Et le plus appréciable avec ces solutions c’est que l’on évite les situations d’impayés ou de retard de paiement. Évidemment, ces avantages ne sont pas présentés gratuitement. En effet il faut suivre certaines conditions et prendre en compte certains critères pour que l’on puisse en bénéficier librement. Par contre tout le monde peut passer dans cette section à condition de prendre en compte le fonctionnement de ce système.

Qui peut bénéficier de cette convention ?

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Tous les locataires peuvent profiter de cette convention mais il faut se baser sur les ressources de ces derniers. Les ressources qui seront prises en compte sont celles du locataire au moment d’entrer dans le logement. Il est alors tout à fait normal si on s’attarde sur l’examen de son travail si ce dernier travaille. Mais en parallèle on prend également en compte sa situation en général.

Les données sont examinées dans un premier temps par la préfecture et ensuite par le préfet. Ce dernier va désigner un ou des candidats pour tel ou tel logement. Une liste est donnée au propriétaire mentionnant les candidats potentiels. Et il aura le dernier mot sur le locataire de son choix. Si aucune désignation n’a été faite par le préfet alors le propriétaire s’engage à louer son bien à des personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond.

  • Une convention de bail bien encadrée

Les logements conventionnés sont tous encadrés par la Loi. Il n’y a donc aucune exception. La durée minimum pour ce genre de bail est de huit mois. Et la location doit se faire à titre de résidence principale.

Et importante note à prendre en compte : le propriétaire n’a pas le droit de louer le logement conventionné à un membre de sa famille qu’il soit son conjoint, pacsé, concubin ou encore descendant. Et cela est valable pour les membres de la famille du conjoint du propriétaire du bien.

Où trouver ces logements ?

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Généralement, et on tient à le spécifier, ce sont les logements conventionnés ANAH qui sont les plus courants. Pour en trouver, il faut passer par le site du Ministère de la Cohésion des Territoires. Inutile de passer par le marché classique car on n’en trouve pas généralement. En effet, les logements conventionnés jouissent de statuts particuliers. Et il faut dire qu’une grande partie des accords est convenu avec des particuliers.

Or sur un marché classique, on retrouve surtout des professionnels. Ces derniers sont certes à l’afflux des dernières nouveautés mais leurs recherches sont aussi basées sur leurs bénéfices. Il est alors tout à fait normal si l’on n’en trouve pas dans les agences et qu’on n’en entend pas parler. Pour autant cela ne veut pas dire que ce type de logement a totalement disparu du marché. Il est juste classé dans un marché spécialisé.

  • Conditions de ressources pour l’aide au logement

Il n’y a pas de conditions sur le conventionnement mais il y a néanmoins des conditions de ressources; vous pouvez faire une simulation sur le site de la CAF. Vous seront demandées plusieurs informations pour déterminer si vous êtes éligible ou non en tant que locataire : la situation de votre foyer : vous louez seul, avec votre conjoint, avec des colocataires, avec des enfants à charge, le type de bail : meublé, vide, sous-location, le montant du loyer : c’est le montant du loyer hors charges qui va servir à calculer l’aide donc si vous avez de grosses charges communes elle ne seront pas subventionnées, votre situation professionnelle et vos revenus de l’année N-2. Les revenus sont évaluées au niveau du foyer si vous vivez en couple (quel que soit le statut marital).

Évaluation des revenus récents

Le gouvernement prévoit de calculer les APL sur les revenus de l’année en cours et non plus sur les revenus fiscaux déclarés en année N-2, qui sont certes contrôlables, mais qui engendrent des décalages de situation préjudiciables.

Cas particuliers pour l’aide au logement

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Plusieurs cas particuliers sont éligibles à l’allocation logement : si vous êtes sous-locataire, si vous louez une chambre individuelle dans un logement, si vous êtes étranger avec un titre de séjour valable, si vous êtes rattaché aux foyers fiscaux de vos parents qui ne sont pas redevables de l’IFI.

Démarches à effectuer pour toucher les APL ou l’ALS

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Avant de passer par la connaissance des démarches à suivre, il convient de faire la différence entre APL et ALS mais aussi avec l’ALF. On fait référence à L’APL quand on parle surtout des aides au logement du CAF. Mais c’est une compréhension juste de manière très généraliste.

Toutefois si l’on détaille très bien, on peut mettre en exergue l’APL, l’ALS et l’ALF. L’APL est ce que l’on appelle l’aide personnalisée au logement. Cette aide est versée pour les locataires qui louent un bien bénéficiant d’une convention faite entre un propriétaire et l’État.

Et la location est plafonnée à un loyer abordable. Ensuite nous avons l’ALF qui est une allocation de logement familiale. Comme son l’indique, elle fait référence à la famille et est attribuée aux locataires qui répondent à certains critères d’ordre familial. C’est surtout le cas des femmes enceintes, des jeunes couples ou encore des personnes qui sont en charge d’une autre personne. Et enfin la dernière aide est celle de l’ALS qui est une allocation au logement social. Cette dernière aide est octroyée aux personnes qui ne peuvent pas bénéficier des aides mentionnées en dessus.

Il faut noter que ces aides ne sont pas données à n’importe qui même si c’est dans le cadre du logement conventionné. Elles ne sont accessibles que par les locataires ne jouissant que de revenus modestes. Et les prestations demeurent les mêmes pour toutes les personnes au même niveau de revenu. Car il faut noter que le calcul se fait à travers d’un barème fixe et on ne peut pas le changer.

Les allocations logement doivent être demandées à la CAF en remplissant un formulaire qui doit être accompagné d’une attestation de loyer rempli par le propriétaire. Sur cette demande le propriétaire pourra notamment choisir s’il veut se voir verser directement l’allocation qu’il déduira de votre loyer, ou si les sommes sont versées sur le compte du locataire.

C’est donc souvent cette crainte que les locataires essaient de lever en posant la question de l’éligibilité du logement aux APL : comme les logements non conventionnés permettent aussi de toucher une allocation logement (l’ALS) le seul risque est que le bailleur ne déclare pas ses revenus fonciers aux impôts et qu’il refuse donc de remplir le dossier pour les APL.

Dans ce dernier cas extrême, vous pouvez essayer de contraindre le bailleur à remplir le dossier, quitte à l’assigner pour cela en vous appuyant sur une jurisprudence de 2013 statuant sur le refus du bailleur de remplir l’attestation de loyer pour la CAF.

Allocation logement et impayés

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Comme nous vous l’avions détaillé dans notre article sur l’assurance loyer impayé et allocations , l’allocation logement est éligible pour calculer le revenu de solvabilité du candidat dans le cadre de la garantie loyer impayé.

En cas d’impayés, le bailleur peut demander le versement temporaire de l’allocation directement sur son compte (s’il ne l’a pas déjà fait lors de la déclaration). La CAF peut par contre décider de suspendre le versement de l’allocation après étude du dossier, il est donc très important de déclarer l’impayé à la CAF, sous peine d’un redressement des sommes indûment perçues avec des pénalités éventuelles.

 

 

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