Après un temps plus ou moins long de recherche, vous avez enfin trouvé la maison qui vous plait. Pour ne pas prendre le risque de la perdre, vous vous demandez quoi faire.
La réponse est simple. Pour vous donner l’assurance que le bien immobilier qui vous intéresse ne va pas vous filer entre les doigts, vous pouvez faire une offre d’achat. Cette offre peut être faite par voie orale, par écrit ou même par courrier électronique ou mail.
Une offre d’achat immobilier c’est quoi ?
Une offre d’achat immobilier revêt différents noms. Elle est aussi appelée promesse unilatérale d’achat, offre de prix ou proposition d’achat. Mais quel que soit le nom qu’on la donne, c’est une offre ou un engagement que l’acheteur adresse à un vendeur d’un bien immobilier.
Pour retenir ou réserver un bien immobilier mis en vente par son propriétaire, le potentiel acquéreur doit rédiger une offre d’achat. Bien que le document ne soit pas obligatoire, il engage l’acheteur à acquérir le bien mis en vente si le propriétaire accepte le prix proposé.
Comme son nom l’indique, c’est une promesse d’achat proposée par l’acquisiteur. Elle ne dépend nullement pas de l’offre que le propriétaire propose. Par rapport à l’offre de vente, l’offre d’achat d’un bien immobilier est autonome.
Dans cette offre, l’acquéreur est obligé de préciser le prix du bien en question. En procédant ainsi, il renégocie le prix fixé par le vendeur. Dans ce cas, ce dernier se réserve le droit d’accepter ou de refuser l’offre d’achat proposée.
D’après le droit que le propriétaire du bien immobilier s’arroge, deux cas peuvent se présenter :
- Il accepte l’offre d’achat
Dans le cas où le vendeur accepte l’offre, il doit formaliser son acceptation. La réponse doit être envoyée par écrit. Ainsi la vente est parfaite. En effet, d’après le code civil, si les deux parties en présence sont d’accord sur une chose et son prix, une vente est alors dite parfaite.
- Il refuse l’offre proposée
Dans ce cas, il n’y a rien qui engage l’acheteur potentiel auprès du vendeur. Il est libre et peut se rétracter car l’offre initiale est devenue caduque. Néanmoins, il peut aussi accepter la contre-proposition du vendeur.
Est-ce qu’une offre d’achat a une valeur juridique ?
Une offre d’achat immobilier est, dans le domaine légal, une promesse de contracter. Comme toute promesse, elle n’engage qu’une seule des deux parties en présence. Ici, c’est le futur acheteur qui est alors juridiquement obligé de respecter son engagement.
On est alors en présence d’un acte juridique unilatéral. Ainsi, puisque la proposition de prix convient au vendeur, l’acheteur est obligé de s’engager dans l’achat du bien mis en vente.
Puisque c’est uniquement par le moyen d’un écrit qu’il est possible de prouver un acte, pour les engagements au-delà d’une certaine somme, le code civil, dans son article 1341, assure l’importance de l’écrit. L’article 1322 de ce même code stipule que c’est au moyen de sa signature que l’écrit doit être approprié par une personne. C’est l’acte sous seing privé.
En ce qui concerne l’assimilation d’un document électronique à l’écrit, c’est la loi du 11 mars 2003 qui la précise dans l’article 16, paragraphe 1.
Donc, au cas où l’acheteur se rétracte et décide d’annuler l’offre d’achat, le vendeur peut le poursuivre en justice. Il risque alors de verser des dommages et intérêts en guise de compensation car il n’a pas respecté les termes qu’il a lui-même précisés dans son offre.
Pour ne pas rester indéfiniment enchaîné par son offre et donner au vendeur le temps de réfléchir avant d’accepter ou de refuser, généralement, l’acheteur donne un délai minimum de 24h. Effectivement, une offre d’achat doit également comporter une limite dans le temps.
Établir une offre d’achat pour un bien immobilier
Avant d’établir une offre d’achat, vous devez savoir qu’un vendeur, tant qu’il n’a pas accepté l’offre, n’est pas lié en aucune manière à un acheteur potentiel. Mais une fois qu’il l’a accepté et a validé son acceptation par une lettre, il ne peut plus revenir en arrière. De son côté, après l’accord du propriétaire, l’acheteur potentiel dispose lui aussi de 7 jours pour annuler son offre. Si le motif d’annulation est couvert dans une des clauses suspensives, il est également possible pour l’acheteur de se rétracter.
Lorsque vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves, avant de s’engager auprès du propriétaire, vous êtes vivement conseillé de bien vérifier tous les détails concernant le bien immobilier en question et de faire une petite check-list pour vous permettre de préciser les diverses clauses qui vont vous couvrir au cas où il y aurait des problèmes.
Vous devez également savoir que, pour être valide, une telle offre doit se faire dans les règles.
Donc pour rédiger une offre d’achat, vous devez d’abord vérifier les points importants suivants :
- Faire une évaluation du bien immobilier
Il est, avant tout, nécessaire de procéder à une évaluation de la valeur du bien immobilier mis en vente. Cette évaluation doit être réalisée avec le plus de précision possible pour vous permettre de proposer un prix juste et correcte.
Il existe actuellement plusieurs méthodes qui permettent d’évaluer le prix d’un bien immobilier.
- Premièrement, vous devez vous informer sur l’état du marché de l’immobilier de la région où vous comptez investir. Durant cette recherche d’informations, sachez que c’est en fonction du quartier où il est localisé que le prix du bien immobilier varie. Vous pouvez donc consulter les sites d’annonces, ainsi que les agences immobilières, car ils regorgent de ce genre d’informations.
- Vous pouvez aussi contacter un notaire. En effet, une carte qui recense les prix médians des logements par ville et par grand quartier est gracieusement mise à la disposition des internautes par les notaires de France.
- Il est également possible d’accéder à la base de données « Patrim », ce sont les informations relatives aux ventes de biens immobiliers à usage d’habitation qui sont compilées dans ce site. Il constitue un très bon point de repère car les données émanent directement de l’administration fiscale et sont basées sur des ventes effectives venant de cette même administration. Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, le site qui est une initiative gouvernementale propose un simulateur.
- Bien étudier le bien à vendre est aussi une piste très intéressante. Afin d’évaluer, aussi bien ses meilleurs atouts que ses plus grandes faiblesses, vous devez vérifier tous les recoins et les moindres détails du bien que vous convoitez tant.
- Il est aussi judicieux de savoir si le bien en question a fait tout récemment l’objet d’une rénovation ou non. En effet, comparé à celui d’une vieille construction, le prix d’une maison récemment rénovée est beaucoup plus cher. Dans ce cas, pour pouvoir faire la différence, il est plus pratique d’estimer la valeur de l’entreprise des travaux de rénovation.
- La vérification de l’état général du logement est également très importante. Vous ne devez donc pas négliger ou oublier, lors de votre investigation, de passer en revue l’état de la consommation énergétique du bien immobilier, son système électrique, la plomberie, etc.
Lorsque vous avez fini d’évaluer méticuleusement la maison de votre choix et quand vous avez pris la ferme décision de l’acquérir coûte que coûte, il est grand temps de faire savoir au vendeur que vous êtes intéressé par son bien, et lui proposer une offre d’achat.
Vous avez alors deux options pour proposer votre offre d’achat : l’offre orale et l’offre écrite.
- Opter pour une offre d’achat immobilier orale
Bien que cette option soit un choix parmi tant d’autres, juridiquement parlant, elle n’a pas de poids. De plus, ce choix met en évidence votre hésitation car vous faites preuve d’un manque de volonté à vraiment s’engager.
Puisqu’il n’y a pas encore de contrat qui le lie, le vendeur ira proposer son bien à d’autres preneurs potentiels.
L’offre d’achat orale constitue une option pour ceux qui hésitent encore.
- Choisir l’offre d’achat immobilier écrite
L’option écrite est le choix de ceux qui sont vraiment intéressés par le bien à vendre. En tant qu’acte juridique, au cas où le propriétaire accepte votre offre, vous serez obligé de respecter votre engagement. Vous pouvez aussi envoyer votre offre d’achat par courrier électronique. En effet, une offre d’achat par mail a la même valeur juridique qu’une offre d’achat écrite.
Comment rédiger une offre d’achat écrite ?
Vous avez bien réfléchi et votre décision est prise ? Vous allez acheter la maison ou l’appartement au prix que vous avez déjà fixé.
Pour rédiger l’offre, vous devez y faire figurer les informations suivantes.
- Le prix d’achat du bien
Le prix pour lequel vous êtes prêt à acheter le bien immobilier doit obligatoirement être précisé dans votre offre. N’oubliez pas qu’il s’agit d’une renégociation de l’offre de vente que le vendeur a proposée.
- La durée de validité de l’offre
C’est vous qui déterminez la durée de validation de votre offre et vous devez mentionner celle-ci dans l’offre. Habituellement, le délai de validité d’une offre est de 5 à 10 jours. Ce délai passé, votre offre n’aura plus aucune valeur.
- Les modalités de réponse du propriétaire
Dans le cas où l’offre sera acceptée par le vendeur, ses modalités de réponse doivent figurer également dans votre offre. Généralement, la réponse du propriétaire se fait par huissier interposé ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Le délai de rétractation
Au cas où vous voulez changer d’avis et annuler votre offre d’achat, celle-ci doit comporter un délai de rétractation. Dans la grande majorité des cas, les acheteurs se fixent un délai de 7 jours pour cela.
- Le moyen financier
Cette question concerne la nature du financement utilisé pour l’achat qu’il faut absolument la préciser dans l’offre. Comme moyen financier, vous pouvez recourir à un prêt auprès d’une banque ou opter pour un apport personnel.
- La validité de la vente
Vous devez aussi préciser dans votre offre d’achat d’un bien immobilier que sans aucune signature d’avant contrat, la vente ne sera pas définitive.
- Les détails supplémentaires
Pour éviter tout malentendu qui pourrait porter atteinte à votre intégrité morale, votre offre d’achat immobilier doit stipuler que, durant la période de validité du contrat, un manque de réponse constaté de la part du vendeur sera considéré comme étant un refus de sa part.
Tout ce qui concerne le bien en question, comme son emplacement exact, le nombre de pièces qui le constituent, sa superficie totale, ainsi que d’autres caractéristiques, doivent être précisés dans l’offre.
- D’autres clauses suspensives à ajouter
Par prudence et afin de prévenir une situation qui vous empêchera de respecter votre engagement dans le futur, l’ajout de quelques clauses suspensives dans votre offre d’achat est vivement conseillé.
Vous devez toujours vous rappeler que vous êtes lié au vendeur par l’offre d’achat immobilier. Au cas où une des situations qui y sont précisées survient, grâce à ces clauses, vous serez capable de faire face à toutes éventualités et protéger vos intérêts.
Ainsi, si vous avez pensé à ajouter d’autres clauses suspensives dans votre offre, vous serez dans la possibilité de la rompre ou de l’annuler si vous apercevez que le montant que vous avez estimé lors de l’évaluation du bien est nettement inférieur comparé au volume des travaux à effectuer.
Ces clauses suspensives peuvent également couvrir diverses raisons, comme l’état de dégradation avancé du système de chauffage du logement ou le refus d’octroi d’un prêt de votre banque.
Quelles sont donc les précautions à prendre avant de s’engager ?
Avant d’envoyer votre offre, assurez-vous d’avoir pris toutes les précautions possibles et imaginables. Souvenez-vous toujours qu’une fois signée par le vendeur, l’offre ne pourra plus faire l’objet d’une modification.
Pour que le vendeur n’ait pas beaucoup de temps pour réfléchir, procédez de manière à ce que la période de validité de l’offre soit assez courte, tout en respectant les 5 à 10 jours imposés par la loi.
Pour vous permettre de vous protéger de tous les cas d’annulation possibles, vous êtes conseillé de revoir chaque clause suspensive.
Même si le vendeur vous le demande, sachez qu’il est formellement déconseillé de verser une somme d’argent pendant la proposition de l’offre. D’ailleurs cet acte constitue un délit vis-à-vis de la loi.
The Blog Immobilier 