Comment procéder à l’estimation d’un appartement ?

Dans le cadre d’une transaction immobilière, le vendeur, l’acheteur ou encore l’agence immobilière attribue chacun une valeur au bien en vente, selon les critères qui leur sont propres. Il convient alors, pour un propriétaire, de définir la valeur de son bien, selon la moyenne sur le marché, afin de conclure rapidement la vente.

La notion de « valeur » en immobilier

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Dans le jargon immobilier, le terme « valeur » désigne plusieurs significations.

Il y a la valeur locative, qui est l’estimation du loyer du logement. Cette valeur sert de base de calcul à certains impôts.

La valeur vénale désigne le prix du bien pour une vente, établie par son propriétaire. Les compagnies d’assurances disposent également de leur propre jargon lorsqu’elles estiment un bien. On parle de valeur à neuf ou en reconstruction. Elles y ont recours lors d’un calcul du montant de l’assurance.

Quant à la valeur de vente forcée, il s’agit de l’estimation utilisée par les banques dans l’évaluation du risque de financement.

Ainsi, la valeur d’un bien change selon le but de l’entité qui l’évalue.

Il ne faut toutefois pas confondre, valeur et prix. La valeur est l’estimation obtenue par plusieurs critères, tandis que le prix peut s’écarter de la valeur du bien ou s’en approcher, selon la situation.

  • L’état du bien, un critère essentiel

Afin d’obtenir une meilleure évaluation d’un bien immobilier, le premier critère à prendre en compte est son état. En effet, plus il est en bon état, plus il aura de la valeur.

Il faut savoir que l’état d’un logement se dégrade au fil du temps. Cette vétusté est pourtant inévitable. Toutefois, il est possible de ralentir cette dégradation en entretenant régulièrement le logement. Pour cela, des travaux sont indispensables, notamment lorsque la réglementation indique de nouvelles normes d’habitation à suivre.

Certes, l’état du bien au moment de la vente est le critère pris en compte, mais son année de construction permet de donner du « cachet » pour augmenter sa valeur.

Quels sont les atouts du bien ?

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Tous les biens n’ont pas la même valeur. En effet, certains sont grands et mal exposés, tandis que d’autres sont petits et bien équipés. Certains aménagements sont valorisants, comme la présence d’une cave, d’un jardin, d’un garage, d’une piscine ou encore une annexe comme une terrasse.

De même pour la présence d’une fenêtre ou si l’orientation de l’appartement permet une meilleure exposition au soleil.

L’environnement du bien

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Évaluer uniquement le bien n’est pas suffisant. Son environnement entre également en compte. Le bien est-il à proximité de commerces, de transports communs ou d’écoles ? L’accès à toutes ces commodités et à une vie sociale adéquate permet de donner plus de valeurs au logement.

  • La rareté du bien

Le secteur immobilier répond également à un critère économique des plus communs, « plus c’est rare, plus c’est cher ». Ainsi, un appartement qui se démarque des autres, sur un ou plusieurs points, sera plus apprécié et plus recherché.

Les critères « rares » sont :

  • Une vue panoramique
  • Une luminosité optimale
  • Une architecture hors normes
  • Une mezzanine
  • Une construction en matériaux originaux

En ce sens, force est de constater que les biens insolites et originaux ont plus de valeur, bien qu’ils ne font pas souvent l’unanimité chez les consommateurs.

  • La valeur de convenance

Ce critère relève d’une notion personnelle. Une valeur de convenance est soulevée lorsqu’à l’acquisition d’un terrain ou d’un appartement voisin, l’acheteur bénéficie d’avantages non négligeables.

Par exemple, en achetant le terrain voisin à sa propriété, il peut agrandir son jardin. L’achat d’un appartement au-dessus du sien, permet de se créer un duplex.

Ainsi, chaque mètre carré aura plus de valeur, lorsqu’il permet d’agrandir sa propriété sans déménager.

  • Faire une estimation en ligne

À l’ère de la digitalisation, il existe aujourd’hui plusieurs plateformes propres au secteur immobilier. C’est ainsi que sont nés des outils qui sont capables d’estimer le prix d’un appartement en un temps record, comme ce qui est le cas de l’estimateur Orpi Expert ou Drimki. La plupart d’entre eux sont gratuits, d’autres payants.

Pour ce faire, il suffit d’entrer l’adresse du bien à faire estimer et de remplir le descriptif notamment la localisation, la surface, le nombre des pièces et tous les autres caractéristiques concernant l’appartement. Ces outils permettent d’avoir une idée sur le prix du logement sans même devoir le visiter.

L’avantage de cet outil en ligne, c’est déjà la fiabilité des informations qu’il donne. En effet, il se base sur les réponses insérées, et les compare à une base de données qui recense près d’un million de transactions immobilières ainsi qu’aux données indiquées par l’Institut National de la Statistique.

Ainsi, plus il y a des transactions immobilières dans la région, plus les informations seront précises. Par exemple, l’estimation d’un studio dans la capitale est facile pour les estimateurs en ligne, plutôt que de donner la valeur d’une maison dans une petite ville.

Force est de mentionner que le recours à ces plateformes ne devra pas remplacer la visite sur terrain d’un appartement. En effet, en tant qu’acheteur, on ne peut se contenter d’une moyenne globale du prix du mètre carré. Idem pour le vendeur qui ne devra pas appliquer un prix de vente moyen de son appartement.

Demander à un professionnel d’évaluer l’appartement

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Un vendeur évalue son logement selon ses émotions ainsi que l’investissement qu’il a déployé dans l’entretien et la décoration. Tandis que l’acheteur établit le bien, selon son budget. Afin d’obtenir une valeur objective, la meilleure solution est de faire appel au savoir-faire d’un évaluateur. . Ces professionnels pourront effectuer une comparaison entre le bien en vente et les dernières transactions dans le secteur. Si leur estimation est aussi juste, c’est parce qu’ils disposent du prix d’achat et pas seulement les prix de mise en vente.

L’estimation par un notaire

Le notaire est le professionnel qui établit les estimations les plus fiables. En effet, il est le mieux placé pour connaitre la valeur réelle d’un bien dans la région où il exerce, étant donné qu’il est chargé d’enregistrer et d’officialiser chaque transaction immobilière, mais aussi de récupérer les taxes immobilières lors d’un achat réalisé par l’État.

Pour estimer la valeur d’un bien, deux cas de figure peuvent se présenter :

  • Soit le notaire délivre un certificat d’expertise ou un avis de valeur au propriétaire. Dans ce cas, il estime le bien selon une méthode d’audit
  • Soit le notaire procède à une expertise détaillée, durant laquelle il analyse la valeur vénale du bien. Il communique ensuite son rapport d’expertise, en indiquant des exemples de transactions similaires.

Dans cette étude de la valeur d’un bien immobilier, le notaire a accès à la base de données BIEN pour les biens situés en Île-de-France et à PERVAL pour un appartement localisé dans les provinces. Notons que ces bases de données recensent l’ensemble des informations concernant les transactions immobilières dans toute la France. Elles servent également de support aux statistiques des prix notaires à l’INSEE.

L’intervention d’un notaire se fait en 6 étapes. D’abord, la prise de contact, durant laquelle il est sollicité par le propriétaire ou le conseil du Notaire pour estimer la valeur du bien. Il délivre ensuite la proposition d’intervention, sous forme de devis ou de contrat de mission. Ce document définit le périmètre à expertiser, le délai d’intervention ou encore le format du rendu.

Tous les éléments qui peuvent déterminer le montant de l’honoraire du notaire devront y être mentionnés. Une expertise notariale n’est pas gratuite. Toutefois, le tarif dépend du type du bien à estimer, du temps écoulé durant l’étude complète ainsi qu’aux recherches techniques que le professionnel a dû effectuer.

Le notaire procédera ensuite à la collecte des documents nécessaires pour la réalisation de son expertise. Pour cela, il récupère toutes les pièces relatives au bien, comme l’extrait du titre de propriété, l’attestation des surfaces du bâti avec ou sans les parcelles de terrains.

Tous les éléments pouvant influencer positivement ou négativement la valeur du bien sont les bienvenus. Ce n’est qu’ensuite qu’il visite le bien en intégralité, afin d’établir un état descriptif précis, mais aussi de connaitre l’environnement.

Durant son intervention, le notaire collecte également d’autres documents comme les études de marché ou encore les enquêtes auprès des administrations. Enfin, il termine sa prestation en remettant ses conclusions sous forme d’un rapport d’expertise immobilière.

Notons que le rapport d’expertise peut se décliner sous deux types de formats, soit le certificat d’expertise résumé soit le rapport d’expertise détaillé. Peu de personnes connaissent la différence entre ces deux documents. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière et les normes européennes d’évaluation immobilière obligent un contenu minimum pour un rapport d’évaluation.

Un rapport d’expertise doit contenir les éléments suivants :

  • La mission du notaire
  • La désignation
  • La localisation géographique du bien
  • La situation urbanistique
  • La situation juridique
  • La situation locative
  • L’état descriptif du bien
  • La surface
  • L’appréciation du bien sur le marché
  • Les techniques employées et les références

Outre le document principal, le rapport contient plusieurs pages d’annexes :

  • Le cadastre
  • Les références de valeurs locatives de l’appartement
  • La note d’urbanisme
  • Le règlement de zone
  • Quelques photos

L’estimation des agences immobilières

Les agences immobilières sont indiquées pour faire l’étude complète d’un appartement, en vue de conseiller sur le prix de vente adapté. Dans la plupart des cas, ces établissements rendent ce service à titre gratuit. De cette manière, ils ont plus de chance d’obtenir un mandat de vente venant du propriétaire.

Il faut toutefois faire attention, car certains agents immobiliers, de mauvaise foi, n’hésitent pas à gonfler le prix estimé afin de tromper le propriétaire pour qu’il signe avec lui et non vers la concurrence.

Par ailleurs, un propriétaire est tout à fait en droit de faire appel à plusieurs agences pour estimer son bien. De cette manière, il disposera de plusieurs avis et aura assez d’informations pour pouvoir faire un choix. Il peut également faire une moyenne correcte sur le prix de son bien.

En outre, cette prestation permet de jauger le professionnalisme des agences immobilières dans la région. Le propriétaire pourra ainsi choisir de vendre lui-même son bien ou faire appel à elles.

L’estimation par des experts immobiliers agréés auprès des tribunaux

Il faut savoir qu’il existe des experts immobiliers agréés auprès des tribunaux, éparpillés partout sur le territoire français. Ce sont des professionnels indépendants et ne sont pas concernés par la vente du bien. Ainsi, ils sont les plus qualifiés à donner un résultat objectif sur l’estimation de la valeur réelle d’un appartement.

Ces experts offrent plusieurs types de prestation :

  • Estimation d’un bien avant sa vente
  • Estimation de la valeur vénale dans le cadre d’un redressement fiscal
  • Estimation de la valeur dans le cadre d’une succession
  • Estimation de la valeur vénale pour une déclaration de l’impôt sur la fortune

Par ailleurs, le prix de la prestation dépend de la société et peut changer d’un établissement à un autre. Le coût de cette intervention sera ajouté aux frais à régler lors de la vente immobilière.

Le propriétaire est seul maître du prix de vente

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Force est de mentionner que malgré le recours aux divers moyens professionnels pour l’estimation d’un appartement, le propriétaire reste le seul à décider du prix auquel il désire vendre son patrimoine. Par ailleurs, l’intérêt de ces estimations n’est pas de choisir celle qui est la plus élevée, et d’en déduire qu’elle sera la plus intéressante. Il s’agit d’être capable de les analyser et d’en fixer le prix de vente pour conclure rapidement la transaction et dans de bonnes conditions.

Le propriétaire peut également s’affairer à estimer lui-même la valeur de son bien. Pour cela, il devra étudier le marché immobilier de sa région. Afin d’attirer les acheteurs potentiels, il est nécessaire de figurer parmi les offres les plus intéressantes dans la catégorie des appartements à vendre, sur le marché local.

Il peut récolter les offres publiées dans les annonces immobilières et en déduire une moyenne juste. Toutefois, il faut savoir que les prix indiqués dans ces annonces sont parfois gonflés par les promoteurs immobiliers.

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