Comment se passe la contre visite d’un bien immobilier?

L’achat d’un bien immobilier est un investissement pour le long terme et requiert un budget conséquent. Une fois l’acte de vente signé, vous ne pourrez plus revenir en arrière si le bien ne vous plait pas au final. Même cas si vous avez fait une offre d’achat écrit à votre vendeur qui signifie votre engagement à acquérir le bien si cette offre que vous avez proposée au vendeur lui convient. C’est donc à ce dernier de décider s’il va conclure la vente ou pas. De toutes ces raisons, il est impératif d’inspecter et de vérifier tous les coins et les recoins d’une maison ou d’un appartement avant de décider de l’acheter afin d’éviter les mauvaises surprises après s’être engagé.

Cette inspection ne doit pas se faire à la va vite. Ainsi, il ne faut pas se contenter d’une première visite qui peut vous enduire en erreurs. Il est très important de faire une contre visite pour évaluer le véritable prix du bien immobilier. De nombreux points doivent être vérifiés lors de cette opération. Pour être sûr de ne rien oublier, suivez ce guide. Mais il n’y a pas que les acheteurs qui doivent se préparer à la contre visite, les vendeurs aussi doivent connaître comment celle-ci se passe normalement car si un visiteur fait une contre visite c’est qu’il est intéressé par le bien et il devient ainsi un acquéreur potentiel.

Inspecter l’immeuble et ses alentours

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Il s’agit peut-être d’une belle maison. Cependant, l’environnement dans lequel celle-ci se trouve est un point important à vérifier. Vous n’allez quand même pas vivre dans un logement non sécuritaire et bruyant, … Et même si vous voulez acheter pour louer après, il ne faut pas oublier qu’un environnement hostile voudra dire « dévalorisation de votre bien ».

Plusieurs questions méritent d’être posées lors de cette vérification de l’immeuble et ses alentours.

  • La sécurité et la qualité du voisinage

Afin de vivre paisiblement, il est vivement conseillé, avant toute chose, de se renseigner sur les actes de vandalisme ou les précédents cambriolages dans le quartier et dans le logement en question même. En effet, il y aura de fortes chances que ces actes se reproduisent s’ils ont été fréquents. Vous ne serez donc pas en sécurité.

Les éventuelles règles de servitudes particulières et l’existence d’une route ou lieu très fréquenté tout près de l’immeuble sont aussi des éléments qui doivent être étudiés attentivement.

  • Est-ce que le lieu est bien desservi par des différents moyens de transport ?

Vous en aurez toujours besoin. Alors, ne négligez pas ce point.

  • Existe-t-il d’écoles et de commerce à proximité ?

Personne ne voudra faire ses courses à une cinquantaine de kilomètres de sa maison. Mieux vaut donc choisir une maison proche d’un supermarché. C’est plus intéressant aussi d’opter pour un quartier qui possède une bonne école dans laquelle les enfants pourront apprendre dans un environnement sain.

  • Quelle est la capacité du parking ?

Cette question concerne les biens qui ne disposent pas de parking privatifs. Il est très important de connaitre le nombre de places disponibles dans le parking. S’il est inférieur à ce des personnes habitant le lieu, vous pourrez avoir de problèmes pour garer votre voiture.

  • Qu’en est-il des futurs projets d’urbanisme ?

Une chose essentielle que les acheteurs oublient souvent c’est de se renseigner auprès de la mairie sur les futurs projets d’urbanisme. Or, ceux-ci peuvent avoir des conséquences notables sur le bien immobilier. Un projet d’urbanisme peut valoriser celui-ci, tout comme il peut le dévaloriser. La construction d’un espace public dans le quartier est, par exemple, un bon point pour l’immeuble. Par contre, l’implantation d’une usine le dévalorisera.

La vérification de l’état général de la maison ou de l’appartement

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Il s’agit ici de passer à la loupe le contenant, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur.

  • Comment est l’état de la façade ?

L’existence de fissures sur la façade de la maison en dit beaucoup sur son état général. Pour ne pas risquer d’engager un grand investissement, et aussi, pour votre sécurité, il est recommandé d’acheter un bien immobilier bien entretenu.

C’est l’humidité qui provoque, en général, ces fissures. Cependant, le tassement des fondations de la maison peut aussi en être la source. Mais ce dernier cas est plus rare.

Il est bon de savoir que la façade doit faire l’objet d’un ravalement tous les 10 ans. Cette opération consiste à une remise à neuf du parement de l’ouvrage. Le but en est de préserver un équilibre durable du bâtiment et aussi, d’assurer une bonne isolation thermique. Il est indispensable de demander au vendeur la date de ravalement car si celle-ci est déjà proche, cela engagera un coût supplémentaire au prix d’achat de l’immeuble.

  • Est-ce que la toiture et les fondations sont en bon état ?

En tant qu’acquéreur potentiel, vous avez tout le droit d’inspecter les fondations, ainsi que la toiture du bien immobilier. Pour savoir l’état de cette dernière, il suffit de voir si des plantes poussent sur celle-ci. Si oui, cela veut dire qu’il y a des problèmes d’étanchéité ou d’humidité. Vous devrez donc vous préparer à des frais de réparation conséquents si vous voulez quand même acquérir le bien.

  • La gestion du lieu 

Qui gère l’immeuble ? Un syndic de copropriété, un professionnel ou bien un bénévole ?

Il est vivement conseillé aussi d’opter pour un bien qui dispose d’un service de gardiennage.

  • Est-ce qu’il y a un ascenseur ?

Investir dans un immeuble sans ascenseur ou qui en a mais que celui-ci est hors d’état de marche est déconseillé. Et si vous désirez profiter de ce confort, il va falloir penser aux frais supplémentaires que de tels travaux peuvent occasionner.

S’il y a un ascenseur et que celui-ci est en état de marche, n’oubliez pas de voir son état général : son fonctionnement, la cage, …

  • Se renseigner sur les parties communes

Ce sont les miroirs d’un bâtiment. De ce fait, il est indispensable de bien interpréter chacun des signes qu’elles dégagent. Vous trouverez ainsi tous les petits défauts de l’appartement : insalubrité, insécurité, etc. Comment est leur état général ? Murs, sols, ascenseurs, escaliers, cour principale, etc. Ne laissez rien vous échapper. Vérifiez tout, même les choses communes, comme les boites aux lettres.

  • La sécurité de l’immeuble

Il s’agit ici de voir si la porte et les fenêtres sont blindées. Y-a-t-il un interphone, un digicode ou encore un badge magnétique à l’entrée du bâtiment ? Ce sont des plus non négligeables car c’est ce qui assurera votre sécurité.

Il est également à noter que ce sont les appartements au rez-de-chaussée qui sont les plus touchés par le cambriolage. Ce serait donc mieux de choisir un logement à l’étage.

  • L’appartement est-il doté d’une terrasse/d’un balcon ?

La présence de l’une de ces deux plates-formes dans un logement peut faire toute la différence. C’est un atout majeur pour le bien. Mais il est quand même indispensable de s’assurer de son état.

Les éléments à vérifier à l’intérieur de la maison

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La liste est déjà longue. Cependant, il faut encore rester attentif pour la suite de l’inspection. Le vendeur fera tout pour vendre son bien. Certains propriétaires n’hésitent même pas à effectuer des petits travaux afin de masquer les grands défauts à l’intérieur.

  • L’état du sol

Assurez-vous bien que le revêtement du sol utilisé est en bon état. Et aussi, n’oubliez pas de vérifier si celui-ci convient bien à chaque pièce.

  • L’état de l’installation électrique

Un défaut d’installation électrique peut provoquer un accident mortel. D’ailleurs, ce problème est à l’origine de 35% des incendies domestiques en France. II est donc impensable de ne pas voir l’état de l’installation électrique de la maison. Celle-ci doit respecter la norme NF C 15-100 qui garantit le maximum de sécurité. Cette norme impose, en effet, l’installation d’un interrupteur différencié dans la salle de bain afin de réduire les risques d’électrocution.

Si vous faites le choix d’investir dans une ancienne pierre, sachez que les vieux bâtiments doivent obligatoirement faire l’objet d’un diagnostic électrique pour savoir les éléments à ajouter ou à remplacer.

  • Est-ce que les prises électriques sont suffisantes ?

Les prises électriques doivent être assez nombreuses pour alimenter vos appareils. Assurez-vous bien également de leur emplacement. Elles peuvent représenter un danger pour les petits enfants si elles se placent au ras du sol.

  • La luminosité du logement

Les pièces de la maison peuvent-elles recevoir la lumière du jour ? Pour répondre à cette question, il faut identifier chacun des emplacements des fenêtres et voir si des pièces n’en disposent pas. Il est aussi à souligner qu’une chambre qui se situe à l’étage sera plus lumineuse qu’une autre qui se trouve au rez-de-chaussée si le nombre et l’orientation de leurs fenêtres sont les mêmes.

  • Quelle est réellement la surface habitable disponible ?

Si l’immeuble présente un couloir, un ascenseur ou un escalier, il y a des mètres carrés perdus. En connaissant cette surface perdue, vous pourrez déterminer la surface réellement habitable.

Vous avez fini la contre visite de la maison ou de l’appartement une fois tous ces points essentiels vérifiés. Il est alors temps de passer à la phase suivante si le résultat de cette inspection est satisfaisant et que vous souhaitez acheter la maison ou l’appartement en question. Pour vous aider un peu pour la suite, on va voir ci-dessous les différentes étapes après la contre visite jusqu’à la signature de l’acte de vente.

  • L’offre d’achat de l’acquéreur

Cette pratique est très courante quand le visiteur veut vraiment acheter le bien immobilier après la contre visite de celui-ci. Cependant, elle n’est pas obligatoire. Les deux parties peuvent tout de suite conclure la vente si elles le veulent.

Par l’offre d’achat, l’acquéreur s’engage à acheter la pierre si le vendeur accepte les conditions dans son offre. Il doit indiquer la durée de celle-ci. En revanche, ce délai ne doit pas excéder les 10 jours. Durant ce temps, le vendeur peut accepter l’offre, tout comme il peut formuler une contre-proposition. S’il accepte, la vente est alors dite parfaite. En conséquence, la maison sera bloquée au profit de l’acheteur en question, le temps qu’une promesse de vente ou un compromis de vente soit signé par un ou deux notaires. Seul un notaire signe l’acte si les deux parties ont choisi la même personne. Sinon, deux signatures de deux notaires distinctes figureront sur le compromis ou promesse de vente.

  • Le compromis ou promesse de vente

A ce stade, le vendeur a l’obligation d’informer l’acquéreur de l’état du bien. Il est ainsi tenu de faire établir ce qu’on appelle « dossier de diagnostic technique », constitué de:

  1. un diagnostic plomb
  2. un diagnostic de performance énergétique
  3. un diagnostic insectes xylophages
  4. un diagnostic amiante
  5. L’état des diverses installations intérieures d’électricité et de gaz datant plus de 15 ans.
  6. L’état des risques naturels, miniers et technologiques ou ERNMT

Le dossier complet doit être remis au notaire avant la signature de la promesse ou du compromis de vente.

S’il s’agit d’un immeuble en copropriété, le vendeur doit, en plus, informer l’acheteur de la surface privative du bien, sa situation financière et celle de la copropriété. Par ailleurs, si le budget prévisionnel est supérieur à 15000 euros,  le propriétaire est obligé de présenter les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires,  celles qui sont à la charge de l’acheteur à ce syndicat et les charges impayées au sein de celui-ci.

Quant à l’acquéreur, il doit verser un acompte qui va servir de dédommagement du vendeur si jamais il se rétracte après les 10 jours suivant la présentation de la promesse ou compromis de vente par lettre recommandée qui lui sont attribués pour se rétracter alors qu’il ne l’a pas fait. Par contre, s’il se rétracte durant ce délai, il n’aura à payer aucun dédommagement et récupère ainsi son dépôt de garantie.

S’il n’y a pas de rétractation, les deux parties peuvent signer l’acte définitif de vente.

 

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