Tout savoir sur la division de terrain

Les raisons peuvent être nombreuses lorsqu’il s’agit de diviser un terrain. Cette manœuvre peut être pour donner suite à la décision de partager le terrain entre plusieurs héritiers.

Il se peut également que la division soit une étape indispensable avant de vendre une parcelle de terrain. Quoi qu’il en soit, la division d’un terrain doit être faite par un professionnel. 

Il existe plusieurs étapes à suivre ainsi que des documents administratifs à réunir pour la réaliser. Si vous voulez tout savoir à propos de la division de terrain, nous vous invitons à lire cet article.

Pourquoi diviser un terrain ?

Il s’agit d’un acte volontaire visant à partager un terrain en plusieurs parcelles. Le propriétaire peut évoquer plusieurs raisons le poussant à effectuer cette démarche. À part les raisons abordées plus haut, on peut encore en citer quelques-unes. 

Le terrain peut être très vaste si bien qu’il est difficile de le vendre. La division du terrain va donc faciliter la vente du bien. 

Le propriétaire peut également opter pour la division de son terrain dans le cas où une partie ne serait pas exploitable. Il veut donc le proposer sur le marché de bien foncier afin de récolter un bénéfice.   

Toujours dans le même ordre d’idées, la personne peut ne pas avoir les moyens ou l’énergie pour entretenir le terrain en entier. C’est pour cela qu’il veut le céder à d’autres personnes. Il doit donc passer par une division. 

Enfin, diviser un terrain et le mettre en vente peuvent être motivé par une volonté d’épargner de l’argent. Il est également possible de financer un projet par l’intermédiaire du gain obtenu par la vente d’une parcelle de terrain.

Quels sont les avantages d’une division de terrain ?

Le prix d’un terrain trop grand peut être trop cher. Il est donc difficile de trouver un seul acquéreur. Diviser le terrain va faciliter la vente même si la transaction va se faire avec plusieurs acquéreurs. 

Par la même occasion, le nombre d’acquéreurs potentiels peut augmenter en réduisant la taille des lots. Avec un nombre élevé d’intéressés, vous pouvez recevoir des offres plus attrayantes. 

Au lieu de vendre un seul terrain, vous allez vendre plusieurs parcelles. Vous allez bénéficier de ce fait un gain plus conséquent. 

Grâce à la vente de plusieurs terrains, l’État et les collectivités territoriales vont recevoir une recette fiscale supplémentaire. La division d’un terrain est d’ailleurs encouragée par l’Etat pour répondre à l’étalement urbain. 

La division de parcelle est également approuvée par la loi. Depuis la promulgation de la loi Alur le 27 mars 2014, la majorité des communes a bénéficié de la suppression du coefficient d’occupation des sols (COS).

Pour information, il faut tenir compte de la surface minimum de terrain pour avoir le droit de construire. Elle permet de déterminer le COS dans les communes non concernées par la suppression. 

Si la division parcellaire est issue d’un terrain datant de plus de 10 ans, le COS dépend de la surface du terrain. Et moins de 10 ans, le coefficient est l’équivalent du COS de la parcelle d’origine.

Comment se passe la division d’un terrain?

La division d’un terrain doit passer par plusieurs étapes. Il est indispensable de respecter les réglementations en vigueur et de se conformer à la loi. Si vous voulez en savoir un peu plus sur le déroulement d’une division de terrain, rendez-vous sur cette page

Nous allons tout de même détailler quelques étapes essentielles à cette procédure dans les quelques lignes ci-dessous.

  • Vérifier la faisabilité du projet:

La parcelle à vendre doit être constructible. Pour vérifier cette hypothèse, vous devez vous approcher de la mairie et prendre des informations sur le PLU. En fonction de la région, il peut y avoir plusieurs contraintes en rapport avec la construction. 

Les obligations peuvent concerner l’emprise au sol. La parcelle doit aussi s’aligner aux règles de la voirie. Il peut également y avoir une distance minimale à respecter entre votre terrain et les constructions aux alentours. Il en est de même pour les limites de propriété. 

Étant donné que ce document comporte des informations très complexes, il est recommandé de se faire aider par un géomètre expert. 

Dans le cas d’un lotissement, il convient de vérifier le cahier de charge. Il se peut que ce document s’oppose à ce projet. Si cette opposition n’est pas renouvelée sur une durée de 10 ans, elle sera caduque. Vous allez alors vous référer au PLU.

  • Dresser le plan de division du terrain et éditer le DMPC:

Pour effectuer la division du terrain, le géomètre dresse les plans de division de terrain. Il doit ensuite éditer le DMPC (Document Modificatif du Parcellaire Cadastral). 

Ce document permet l’attribution des nouveaux numéros de parcelles.

  • Réaliser un bornage du terrain:

La loi régissant le bornage d’un terrain est relatée dans l’article 111-5-3 du code de l’urbanisme. Celui-ci impose le bornage d’un terrain dans le cadre d’une division. Cette étape est d’autant plus indispensable si le terrain est destiné à la construction. 

Le bornage permet de fixer les limites du terrain ainsi que la surface du lot à détacher. Cette procédure est également du ressort du géomètre expert. 

  • Réaliser les démarches administratives:

La division d’une parcelle est soumise aux règles du lotissement. En fonction des caractéristiques du terrain, la division nécessite une déclaration au préalable auprès de la commune ou un permis d’aménager. 

Dans la plupart des cas, vous n’avez besoin que de la première démarche. Lorsque le terrain se trouve à proximité d’un site classé ou d’un monument historique, le second document est obligatoire.

Après l’obtention du document administratif, les tiers peuvent s’opposer à votre projet dans un délai de deux mois.

Quel est le coût d’une division parcellaire ?

Le coût d’une division de terrain ne se fait pas en une seule fois. Les différentes actions effectuées sont à payer séparément. 

Le géomètre facture le bornage du terrain entre 600 et 2 000 € en fonction de la superficie du terrain, du nombre de parcelles à créer et de la difficulté d’accès à la zone. 

La tarification du géomètre peut également varier d’un professionnel à l’autre. Les uns peuvent fixer un prix à l’heure alors que les autres imposent un montant dans la globalité de la prestation. À titre indicatif, la division d’un terrain est au prix de 150 € par heure. 

Vous devez ensuite prendre en compte trois taxes, à savoir la plus-value immobilière, la taxe communale et la taxe nationale. 

La vente d’un bien foncier peut être la source d’un bénéfice considérable. Il est possible de gagner de meilleures plus-values si la vente concerne plusieurs parcelles. 

À compter de la sixième année de détention après l’application de l’abattement, le taux d’imposition est de 19 %. Le montant sera majoré de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Pour un terrain appartenant à un seul propriétaire depuis 30 ans, cet impôt est obsolète. 

La taxe nationale, quant à elle, s’applique à la vente d’un terrain nu constructible. Le pourcentage est à prélever sur le bénéfice issu du prix de vente et du prix d’achat. Il s’élève entre 5 et 10 %. 

Les frais du notaire sont à prélever sur le montant total de la vente. Il s’élève entre 6 et 9 %. 

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