Comment se passe l’estimation d’un appartement ?

L’estimation d’un bien immobilier est une étude qui permet de mettre en valeur les caractéristiques du logement. Il permet de déterminer son prix réel en tenant compte du cours sur le marché de l’immobilier. 

Il est vrai que vous n’êtes pas obligé de réaliser cette démarche lorsque vous vendez votre appartement, mais il est préférable de le faire afin de savoir sa valeur exacte. Cela va vous permettre de ne pas surestimer ni sous-estimer votre bien au moment de vendre.

Analyse des documents

Pour faire estimer votre appartement, vous devez établir un contrat avec un expert immobilier ou un notaire. Vous pouvez aussi vous approchez d’une agence immobilière pour cette première étape. 

Le contrat va vous donner exactement les étapes à suivre pour l’estimation de votre bien. Il va aussi indiquer le délai que vous avez pour monter le dossier nécessaire afin d’effectuer l’investigation. A la fin, vous aurez le tarif de ses honoraires. 

L’estimation de votre appartement ne pourra se faire qu’en présence des documents ci-après.

Vous devez fournir le titre de votre propriété ainsi que les documents relatifs à la construction tels que le plan ou l’acte de servitude. A ceux-là se joignent les documents en rapport avec l’occupation des sols, à savoir la taxe foncière, la taxe d’habitation et l’assurance. 

Vous devez également ajouter le résultat des différents diagnostics immobiliers et les factures relatives aux travaux que vous avez déjà réalisés. 

Cela peut concerner la peinture, l’isolation ou le réseau électrique. Même les travaux que vous envisagez de faire doivent être mentionnés. Dans ce cas, vous allez remettre les devis et la date prévue pour les réaliser. 

Étant donné qu’un appartement est géré en copropriété, l’agent aura besoin des derniers procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires. Ces documents vont le renseigner sur l’état des charges annuelles.

Descente sur le terrain

Dans cette étape, l’agent va effectuer l’estimation proprement dit. Il va réaliser une visite dans votre appartement. Il va se baser sur les documents que vous lui avez remis. 

C’est aussi le moment pour lui de vérifier la véracité de toutes les informations concernant les surfaces au sol ou les travaux réalisés. Vous avez donc intérêt à lui fournir toutes les informations nécessaires et ne rien oublier.

Lors de cette visite, il va analyser les données techniques en rapport avec la construction. Il va s’assurer que l’habitation est conforme à l’égard des normes en vigueur. 

Pour l’analyse de l’environnement, l’agent va considérer la localisation du bâtiment. Il va évaluer sa position par rapport au centre-ville, les caractéristiques du quartier à être une résidentiel ou populaire, la proximité des commerces et des établissements scolaires. Etre proche d’un réseau de transport est un point positif considérable. 

L’orientation de l’appartement peut aussi changer sa valeur. L’agent peut même considérer le degré d’ensoleillement auquel il est exposé.

Pendant l’estimation d’un appartement, que vous pouvez réaliser sur le site de Square Habitat, l’agent doit également prendre en compte les données empiriques et les données objectives comme le PLU ou Plan Local d’Urbanisme.

Il s’appuie sur les variables économiques, réglementaires et environnementales qu’il va se procurer auprès de votre commune.

Enfin, il doit étudier le marché immobilier local. En sachant le tarif d’un bien qui a les mêmes caractéristiques que votre appartement, il pourra vous donner un aperçu concret de la valeur du vôtre.

Il va alors enquêter sur les autres appartements dans votre immeuble ou dans votre zone géographique.

Les différentes méthodes d’évaluation

Avec les informations qu’il a reçues et les études qu’il a effectuées, l’agent doit choisir une méthode d’évaluation pour la suite de la démarche. Il a alors le choix entre quatre méthodes.

Dans une méthode comparative, l’agent va s’appuyer sur les exemples de transactions effectuées sur les appartements d’une même catégorie que le vôtre pour déterminer le prix. 

Quant à la méthode locative, la fixation du prix se fera en fonction de la valeur locative du bien ainsi que l’éventuel rendement locatif qu’il peut générer. 

Avec l’estimation «A dire d’expert», l’agent va se référer sur son expérience dans le passé concernant les biens de même condition. Il peut s’agir d’un bien qu’il a rencontré au cours de sa carrière. 

En optant pour une évaluation à partir de la valeur de remplacement, l’agent va s’appuyer sur le coût des travaux pour la reconstruction de votre appartement. Il peut même estimer le coût du terrain en rapport avec la surface habitable dans le logement. 

Normalement, il suffit d’une méthode pour la réalisation d’une estimation. Mais, il est possible de confronter deux méthodes d’évaluation pour avoir un résultat beaucoup plus affiné.

Conclusion de l’estimation

Pour conclure l’estimation de votre bien immobilier, l’agent doit monter un dossier d’évaluation ou dossier d’estimation immobilière. Ce rapport officiel va réunir tous les éléments techniques et économiques concernant un bien immobilier. 

Le dossier doit alors contenir les documents fournis par le client au début du processus. Rappelons qu’il s’agit du titre de propriété, des documents ayant un lien avec la construction du logement, la liste des diagnostics immobiliers, les devis et factures des travaux. 

Le prochain document concerne l’analyse du marché immobilier. Ce sont les informations recueillies dans le PLU et les données économiques lors de l’investigation dans la zone géographique de l’appartement. 

Il doit aussi mentionner le type de méthode d’évaluation choisi avec une description détaillée du bien immobilier. Cette dernière va donner des renseignements sur la description de l’environnement, le positionnement du bien par rapport au marché de l’immobilier et les facteurs qui valorisent l’appartement. 

Cela peut être une terrasse, un parking privatif ou encore d’autres avantages.

Le motif de l’estimation immobilière est mentionné à la fin du dossier. La réalisation de cette analyse est sollicitée dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, d’une liquidation de communauté patrimoniale, d’une succession, d’une donation, d’une déclaration fiscale ou d’une garantie bancaire. 

Pour appuyer ses affirmations, il va joindre des photos et les calculs qu’il a réalisé. Vous aurez ainsi l’estimation de la valeur de votre appartement.

Le tarif pour réaliser une estimation immobilière

Le coût d’une estimation immobilière est différent d’une agence à l’autre. Il existe plusieurs éléments à considérer pour déterminer le prix. La qualité de la personne que vous sollicitez pour sa réalisation compte énormément. 

Rappelons qu’il peut être soit un notaire soit un expert indépendant ou un agent opérant dans une agence immobilière. 

Le type du bien immobilier pèse également dans la balance. Dans notre cas, il s’agit d’un appartement. Il faut également prendre en compte la situation géographique de votre logement ainsi que le type de méthode d’évaluation choisi. 

En se basant sur toutes ces informations, l’estimation immobilière de votre appartement peut vous coûter entre 300 et 1800 euros.

Cependant, si l’estimation est réalisée dans le cadre d’une vente, elle sera gratuite surtout si l’agence que vous approchez est celui qui va se charger de la vente. 

Il se peut que ce montant augmente si le professionnel effectue les recherches par lui-même. Il est donc préférable que vous lui fournissez en amont toutes les informations dont il aura besoin. 

Notons qu’il existe des sites spécialisés qui vont vous permettre de réaliser l’estimation de votre appartement en ligne. Il s’agit d’un moyen pour obtenir un résultat gratuitement. 

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