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Avant de vendre un bien immobilier non raccordé au tout à l’égout, le propriétaire doit effectuer un diagnostic assainissement. Cet examen est devenu obligatoire depuis le 1^er janvier 2011.

Il permet de certifier l’état et le fonctionnement des diverses installations de traitements des eaux usées. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce nouveau diagnostic obligatoire en cas de vente immobilière.

L’assainissement non collectif : une véritable préoccupation écologique

Plus de 5 millions d’habitations n’ont pas accès au tout à l’égout en France. Ainsi, ils sont obligés d’installer un système d’assainissement individuel. Pourtant, la majorité de ces dispositifs, environ 80 %, sont défectueux ou mal entretenus. Ce qui entraîne de graves conséquences pour l’environnement.

D’ailleurs, à peu près 600 000 logements rejettent leurs eaux usées directement dans la nature alors que cela risque de polluer la nappe phréatique, les cours d’eau et le sol. Cette situation détruit petit à petit la flore et la faune locale sans oublier les humains. Elle nuit à la santé publique.Désormais, pas moins de 9 examens doivent être réalisés lorsqu’un propriétaire décide de vendre son bien immobilier.

Pour résoudre ce problème, la législation qui touche le diagnostic immobilier s’est renforcée. Par conséquent, le diagnostic assainissement a été rendu obligatoire par la loi sur l’eau le 30 décembre 2006. Cette régularité est complétée par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010. Ce diagnostic touche principalement les installations assainissement non collectif.

Qu’est-ce qu’un diagnostic assainissement ?

Par définition, le diagnostic assainissement est un examen qui consiste à vérifier toute l’installation en rapport avec les eaux usées d’une maison. C’est le seul moyen qui peut définir si le système est conforme ou non aux différents paramètres à prendre en compte.

Il peut s’agir d’un diagnostic assainissement collectif au cas où le logement est rattaché au tout-à-l’égout ou d’un diagnostic assainissement non collectif si l’habitation est équipée d’un système de drainage individuel.

• Les différents types de diagnostics assainissement

Tout d’abord, il y a le diagnostic d’assainissement collectif. Il contrôle l’état général de tout le système connecté à un réseau commun. En effectuant cet examen, vous vérifiez à la fois la présence, l’état ainsi que l’entretien du système d’assainissement de votre habitation.

Si votre logement n’est pas raccordé à un réseau collectif des eaux usées, dans ce cas, il faut entamer un diagnostic d’assainissement non collectif. Il permet d’évaluer la capacité de la maison qui traite elle-même les eaux usées. Grâce à ce test, vous saurez si le rejet de ces flots usagés ne pollue pas l’environnement. À la fin, votre installation sera jugée conforme ou non conforme.

• Dans quels genres de situations le diagnostic assainissement est-il obligatoire ?

Depuis le 1^er janvier 2011, un logement mis en vente doit avoir des pièces justificatives qui avisent la situation exacte de son système d’assainissement. Ce diagnostic est daté de moins de 3 ans avant la vente proprement dite. De ce fait, les futurs propriétaires seront informés de ce qui leur attend en achetant cette maison.

De plus, l’état de l’installation d’assainissement non collectif est quasiment obligatoire avant la vente du bien immobilier. Le diagnostic de la fosse septique doit figurer dans la liste des diagnostics techniques de ce dernier. Le vendeur transmettra ces informations aux futurs acquéreurs. Après avoir lu ce dossier, les nouveaux propriétaires pourront engager les travaux de conformités nécessaires, dans un délai d’un an après la signature du bail.

D’ailleurs, ce certificat est inscrit parmi la liste des dossiers de diagnostic technique immobilier en vigueur depuis 2005. Vous y trouverez aussi les diagnostics suivants : gaz, électrique, DPE (diagnostic de performance énergétique), plomb (CREP : contrat de risque d’exposition au plomb), ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques) et termites.

À quel moment faut-il opérer ?

Le diagnostic assainissement est complètement obligatoire pour les maisons individuelles avec fosse septique, fosse toutes-eaux ou micro station d’épuration. En-cas pratique, il est conseillé de réaliser cet examen une fois que vous êtes décidé à vendre la maison. De plus, en cas de vente, il est imposé par la législation.

L’article 271-4 du code de la construction et de l’habitation stipule : « le dossier de diagnostic technique doit être mis à la disposition de l’acquéreur s’il le souhaite lors de la visite du bien immobilier ». Le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) est fourni au locataire une fois qu’il aura signé le bail. Ce document regroupe tous les diagnostics immobiliers obligatoires énoncés ci-dessus.

Qui est chargé de réaliser ce diagnostic ?

Faire le diagnostic assainissement demande certaine compétences contrairement aux autres diagnostics obligatoires qui accompagnent ce dernier. Pour trouver ce genre de technicien, adressez-vous directement à la mairie ou à la commune.

C’est le rôle de ces établissements d’exécuter ce contrôle et de fournir le rapport par le biais du Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC). Réservez entre 100 à 150 € pour ses prestations. Toutefois, ce prix varie en fonction de la commune.

• Comment se déroule le diagnostic assainissement ?

Pour réaliser ce genre de projet, vous devez faire appel à un expert. Ce diagnostiqueur du SPANC examine tous les éléments rattachant à l’assainissement de la maison. C’est après cet examen qu’il pourra confirmer la normalisation de l’installation de votre système ou s’il nécessite une remise en état.

Lors de sa visite, il contrôle le respect des normes techniques, vérifie l’accessibilité, définit le type d’installation, décèle les défauts d’usure et d’entretien, analyse les risques sanitaires et environnementaux, etc. Toutes les observations sont notées dans le rapport de visite. Ce document constitue ensuite le diagnostic assainissement qui accompagne l’acte de vente. Il est valable pendant 3 ans.

Ce rapport de visite peut contenir l’inventaire des dysfonctionnements de l’installation, les recommandations ainsi que la liste des réparations à effectuer par ordre de priorité. Le vendeur dispose d’un délai d’un an pour réaliser les travaux de renouvellement requis.

• Quand peut-on dire que l’assainissement doit être remis aux normes ?

Les avis énoncés ci-dessus peuvent être modifiés, selon l’appréciation du délégataire du SPANC et de la réglementation régionale. Pour mieux comprendre la situation, ils sont classés en 3 catégories bien distinctes :

L’avis favorable signifie que tout le système ne présente aucun défaut. C’est le cas des installations neuves ou récentes. Ici, il n’y a aucun problème particulier.

L’avis défavorable annonce l’absence d’installation ou qu’elle est en mauvais état. Pour réussir à vendre son bien, l’occupant doit impérativement s’engager à réaliser des travaux de remise aux normes. À compter de la signature de l’acte de vente, il aura un délai de 1 an pour le faire.

L’avis favorable avec réserves notifie quelques défauts d’entretien ou d’usure sur l’un des éléments du système. Dans ce cas, le constat fournit une liste des réhabilitations à exécuter. Il n’impose aucun délai précis. Parfois, il peut constater des anomalies qui peuvent être tolérées. C’est le cas des logements occupés par une seule personne ou une résidence secondaire. Il se contentera de dresser une recommandation pour rendre l’installation conforme à la norme.

Les conséquences de l’absence de diagnostic assainissement

L’absence de ce genre d’examen entraîne de graves conséquences au propriétaire, mais aussi au futur acquéreur du bien immobilier. En effet, lorsque le propriétaire met en vente sa propriété, ce dernier s’engage à une certaine responsabilité civile et pénale.

Si le vendeur ne présente pas le diagnostic assainissement, l’acheteur pourra annuler définitivement la vente sans aucune pénalité, exiger la diminution du prix du bien immobilier ou obliger le vendeur à réaliser les travaux par ses propres frais. À ce moment, le propriétaire est dans l’obligation d’accomplir le raccordement à l’égout ou la mise aux normes du dispositif de traitement des eaux usées.

En cas de non-respect de ce principe, le nouveau propriétaire peut subir ces condamnations suivantes : la pénalité financière avec des frais supplémentaires et une sanction pénale. Le nouvel acquéreur du logement est passible d’amende qui peut aller jusqu’à 75 000 €. Il risque aussi une peine d’emprisonnement de 2 ans.

La durée de validité du diagnostic

Un diagnostic assainissement dispose de 3 ans de validité juste après la date de sa réalisation. Au moins, il doit être en cours de validité au moment de la signature de l’avant-contrat de vente chez le notaire.

Ce document accompagne le compromis de vente. Au cas contraire, le propriétaire devra réaliser un nouveau à sa propre charge. Cependant, cette durée de validité dépend du type de raccordement : individuel ou collectif. Dans certains cas, elle peut atteindre les 8 ans.

Le coût d’un diagnostic assainissement

Le prix de ce genre de projet varie en fonction de la complexité des travaux à effectuer. En moyenne, un diagnostic assainissement collectif peut vous coûter entre 80 à 180 € tandis qu’un diagnostic assainissement non collectif peut valoir entre 0 à 150 €. D’ailleurs, ce tarif dépend aussi de la commune où vous habitez. Lorsque le diagnostic est accompli par un SPANC, le coût peut aller au-delà des 180 €.

Pour avoir plus d’informations à ce sujet, contactez votre mairie. Si jamais, il y a un système d’assainissement à remplacer, renseignez-vous sur la pose d’une nouvelle fosse septique. Normalement, ce type de rénovation est encore à la charge du propriétaire actuel.

Toutefois, l’acquéreur peut aussi accepter d’acheter la maison en sachant le problème. Dans ce cas, il prend en charge toutes les dépenses. N’oubliez pas de négocier le prix de vente du logement lorsque vous constatez que la fosse septique ne suit pas les normes.

Comment réhabiliter le système d’assainissement ?

Avant de procéder à n’importe quel projet de réhabilitation, vous devez vous renseigner auprès du SPANC afin d’obtenir l’autorisation de mise en place du nouveau système ANC. Si par malheur vous devez réalise une réparation totale de tout le système d’assainissement, ce spécialiste doit faire un contrôle de la situation et de la conception du nouveau dispositif.

Pour remplacer l’ancienne fosse, vous avez deux choix devant vous. Vous pouvez directement établir un nouveau dispositif toutes eaux avec un système d’épandage si le sol infiltre très bien les eaux traitées. Le prix de ce genre d’installation varie entre 3 500 à 8 000 €.

Dans le second cas, la fosse est uniquement destinée au traitement primaire des eaux usées, mais le vrai dispositif qui assure le traitement ainsi que l’évacuation des eaux se trouve en aval. Ce deuxième type d’aménagement est moins utilisé puisque la mise en place de l’épandage demande une grande surface. Vous devez prévoir un terrain de plus de 100 m² pour l’assainissement.

Heureusement, pour remédier à ce genre de situation, de nouveaux systèmes d’assainissement compact sont disponibles sur le marché depuis septembre 2009. D’ailleurs, ils sont entièrement autorisés par le ministère de la Santé et de l’Environnement. Ce sont la micro station d’épuration, les filtres compacts et les filtres plantés.

Ne vous inquiétez pas, ces filières modernes ont subi divers tests d’évaluation en ce qui concerne leurs performances épuratoires.Pour pouvoir être commercialisées et installées dans l’Hexagone, elles disposent d’un numéro d’agrément publié au Journal Officiel de la République Française.

Prévoyez un budget de 6 000 à 12 000 € pour acquérir ce genre de matériel. Certes, ce nouveau système d’assainissement coûte une sacrée fortune, mais elles sont plus avantageuses qu’aux autres filières traditionnelles.

• Que faire si on n’a pas les moyens nécessaires pour financer les travaux d’assainissement ?

La première chose à faire est de s’adresser à votre SPANC. Ce service public vous donnera des conseils adéquats à votre situation. Vous pourriez aussi bénéficier d’aides et de subventions venant de l’État.

Certaines personnes effectuent un prêt à taux zéro à hauteur de 10 000 € pour financer leurs projets de réhabilitation. Pour acheter les dispositifs à remplacer, vous disposerez d’une somme d’argent important qui peut s’élever jusqu’à 75 000 € dans certains établissements. Dans ce cas, le dispositif à installer ne doit en aucun cas consommer de l’énergie.

La subvention de l’Agence national de l’habitat (ANAH) est une aide non remboursable qui peut s’élever jusqu’à 35 % du montant des travaux à réaliser. Le plafond forfaitaire est de 13 000 € par logement. Toutefois, la valeur du financement dépend  des priorités et du contexte local.

Enfin, il existe des dispositions locales qui peuvent vous aider à obtenir des financements. Ces établissements sont : l’Agence de l’Eau, le Conseil départemental, les caisses de retraite ou encore à la commune.