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Nous avons tous entendu parler d’indivision, pourtant peu d’entre nous savent réellement ce que cela signifie.

L’indivision c’est un peu comme une coloc’ à grande échelle, sauf que vous n’avez pas choisi vos colocs et que vous ne pouvez pas les mettre dehors. Et lorsqu’il s’agit d’une propriété immobilière, les choses peuvent rapidement se compliquer.

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est un régime juridique qui s’applique lorsqu’une propriété est détenue par plusieurs personnes, appelées indivisaires. Concrètement, cela signifie qu’aucun indivisaire ne peut se prévaloir d’un droit exclusif sur la propriété : tous sont propriétaires, mais aucun ne l’est totalement.

Imaginez une grande maison familiale où chacun possède une part, mais où personne ne détient les rênes de la gestion : c’est là toute la complexité de l’indivision.

Les droits et devoirs des indivisaires

L’indivision s’accompagne de droits et devoirs pour les indivisaires. Selon le code civil, chaque indivisaire a le droit de jouir de la propriété selon les limites de sa quote-part. En clair, si vous possédez 30% des parts, vous pouvez profiter de 30% de la maison.

Mais attention car ces droits sont assortis de devoirs. Un indivisaire ne peut pas faire ce qu’il veut de la propriété, il doit en effet respecter les droits des autres et contribuer aux charges de l’indivision au prorata de ses parts.

Achat et vente en indivision

L’achat en indivision est une solution intéressante pour acquérir un bien immobilier à plusieurs, surtout lorsqu’on ne dispose pas de fonds nécessaires pour le faire seul. Cela peut être le cas pour un achat en couple, entre amis, ou entre membres d’une même famille.

En revanche la vente en indivision peut être un véritable casse-tête car chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment. Autrement dit, si l’un des co-indivisaires décide de vendre sa part, les autres doivent lui racheter ou accepter la vente de la propriété.

L’héritage en indivision

L’indivision intervient souvent en cas de succession. Lorsqu’une personne décède sans avoir réglé sa succession, ses héritiers se retrouvent en indivision sur sa propriété. Cependant cela peut mal tourner si les héritiers ne s’entendent pas sur la gestion de la propriété.

Il est toujours conseillé de trouver des terrains d’entente, ou de faire appel à un négociateur afin d’arranger la situation. Si les indivisaires n’arrivent pas à s’entendre, l’affaire peut être portée devant le tribunal de grande instance.

La gestion de la propriété en indivision

La gestion de la propriété en indivision est sans doute le point le plus délicat. En théorie, les décisions concernant l’indivision doivent être prises à l’unanimité des indivisaires ; en pratique, cela peut être source de nombreux conflits, surtout lorsque les indivisaires ont des intérêts divergents.

Pour éviter les conflits, vous pouvez rédiger une convention d’indivision afin de fixer les règles de gestion de la propriété. Il est également possible de nommer un gérant, qui aura pour mission de gérer la propriété au quotidien.

Sortir de l’indivision

La sortie de l’indivision est souvent la solution pour mettre fin aux conflits entre indivisaires. Cela peut se faire par le biais d’un partage, qui consiste à attribuer à chaque indivisaire une part de la propriété correspondant à ses droits. Cela peut aussi se faire par la vente de la propriété, qui permettra de répartir le prix entre les indivisaires.

L’indivision est un régime complexe, qui nécessite de bien connaître ses droits et devoirs, et de faire preuve de beaucoup de diplomatie afin de gérer la propriété de manière harmonieuse.

La fiscalité en indivision

L’indivision possède un aspect fiscal spécifique qu’il est important de considérer. En effet, en indivision les taxes et impôts ne sont pas répartis en fonction de la quote-part de chaque indivisaire dans la propriété, mais en fonction de la part de jouissance de chacun. Par conséquent, chaque indivisaire doit participer au paiement des taxes et impôts en fonction de sa part de jouissance.

Le Code civil stipule que tous les indivisaires doivent contribuer aux charges de l’indivision en proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision. Par exemple, un indivisaire qui possède 60% des parts devra payer 60% des charges liées à la propriété, même si sa part de jouissance n’est que de 30%. Cela signifie que si un indivisaire occupe plus que sa quote-part, il peut être redevable d’une indemnité d’occupation.

C’est la Chambre civile de la Cour de cassation qui a précisé le régime de cette indemnité d’occupation dans un arrêt du 3 février 2010 (n° 08-20.487). Selon cet arrêt, l’indemnité d’occupation est due lorsqu’un indivisaire occupe seul la maison d’indivision et en jouit exclusivement. L’indemnité d’occupation est calculée en fonction de la valeur locative du bien occupé.

Les conflits en indivision

Être propriétaire en indivision peut vite devenir source de conflits, notamment lorsque les indivisaires ont des visions différentes quant à la gestion du bien. Par exemple, l’un souhaite vendre mais pas l’autre, ou l’un veut effectuer des travaux que l’autre refuse.

Selon le régime de l’indivision, la règle est l’unanimité pour les décisions importantes. Toutefois, en cas de désaccord persistant, il est possible de saisir le tribunal judiciaire pour qu’il statue sur la question. La loi prévoit même un certain nombre de mesures pour éviter que l’indivision ne se transforme en impasse, comme la nomination d’un mandataire afin de gérer le bien, ou le recours à l’arbitrage.

Il est également possible d’établir une convention d’indivision, prévoyant des règles de gestion et de sortie de l’indivision. Cette convention peut être particulièrement utile pour anticiper les conflits, et pour organiser la gestion du bien de manière plus harmonieuse.

Les conséquences de la sortie de l’indivision

La sortie de l’indivision a des conséquences majeures sur la situation des indivisaires. Si l’indivision se termine par un partage, chaque indivisaire se voit attribuer une part de la propriété correspondant à ses droits indivis. Cela peut entraîner une réévaluation de la valeur de la propriété, et donc éventuellement une plus-value imposable.

Si l’indivision se termine par la vente du bien, les indivisaires se partagent le prix de vente selon leur quote-part. Cependant, la vente peut être complexe à réaliser, notamment si l’un des indivisaires use de son droit de préemption pour acquérir la part d’un autre, ou si un accord sur le prix de vente n’est pas trouvé.

Si un indivisaire décède, sa part est transmise à ses héritiers, qui deviennent à leur tour des indivisaires. Cela peut complexifier davantage la gestion de l’indivision, et potentiellement entraîner une nouvelle indivision, dite successorale.

La prise de décision dans le cadre d’une indivision

Vous l’avez compris, prendre une décision peut être un réel défit dans un régime d’indivision. Heureusement, les indivisaires peuvent se référer au code civil afin de connaitre la marche à suivre concernant la situation de leur bien.

D’après les articles 815 à 815-18 du code civil, il existe trois cas de figures :

• Un seul indivisaire

Un seul indivisaire peut prendre une décision concernant le bien dans le cas de mesures conservatoires, notamment concernant des actes matériels pouvant porter atteinte à la sécurité de la propriété. Le but de la décision sera alors de s’occuper du bien afin qu’il soit conservé ou à l’abri du danger, comme par exemple souscrire à une assurance habitation. Dans le cas d’un sinistre, ce n’est pas seulement l’indivisaire effectuant le contrat qui jouit de son avantage, mais tous les indivisaires.

L’indivisaire peut également saisir le tribunal de grande instance s’il doit obliger les autres indivisaires à participer aux charges se rapportant à sa décision. Cependant, la charge doit être raisonnable car un montant exagéré ne sera pas retenu par le tribunal.

• Les deux tiers des indivisaires

Il existe ensuite des décisions qui requièrent l’accord des deux tiers des indivisaires.

Les décisions concernent des actes d’administration. Par exemple, deux tiers des indivisaires doivent être d’accord pour réaliser des travaux dans la propriété, ou pour vendre des biens meubles afin de couvrir les charges.

Si le bien est mis en location, le renouvellement des baux ainsi que la signature des documents exigent l’accord des deux tiers des indivisaires.

• L’unanimité

Dans certains cas, la prise de décisions doit être à l’unanimité, notamment pour les actes qui pourront avoir des conséquences plus importantes. La gestion normale du bien est donc exclue, comme dans le cas de la vente du bien immobilier.

L’unanimité est également de rigueur si le bien doit subir des travaux de grande envergure, pour éviter certains dangers ou pour éviter un effondrement. De même, tous les indivisaires doivent donner leur consentement si le bien va être mis en hypothèque.