Dans le monde de l’immobilier, la reprise de bail est un sujet fréquemment abordé. Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est essentiel de comprendre les tenants et les aboutissants de cette procédure, afin de vous préparer à toute éventualité. Même si les deux parties s’entendent très bien, sachez que cette opération est encadrée par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
Le principe de la reprise de bail
Une fois un contrat de bail signé, son seul bénéficiaire est le locataire. Cependant la loi du 6 juillet 1989 permet la dérogation à ce principe, on parle alors de reprise de bail ; cependant elle ne peut se faire que dans certaines situations.
La reprise de bail, ou plus précisément le transfert de bail, est une procédure légale que le bailleur peut mettre en œuvre lorsque le locataire quitte le logement, ou suite au décès du locataire. Dans ce processus, le propriétaire reprend son bien afin de le transférer à une autre personne : il s’agit d’une situation impliquant plusieurs obligations, aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire.
La lettre de congé est le premier pas de cette procédure. Elle est envoyée par le locataire au propriétaire afin de lui mentionner son intention de quitter la maison ou l’appartement. Il faut respecter un délai de préavis de trois mois, cependant il peut être réduit à un mois dans certaines situations.
Les bénéficiaires de la reprise du bail
Le bail ne peut pas être transféré à n’importe qui, il ne peut être repris que par certains proches du locataire initial dont :
- Son conjoint survivant,
- Son partenaire pacsé,
- Un ascendant ou descendant du défunt locataire,
- Son concubin notoire,
- Une personne à charge à cause d’un handicap ou âgée de plus de 65 ans.
Les obligations du locataire lors d’une reprise de bail
Lors d’une reprise de bail, le locataire a des responsabilités à assumer. En premier lieu, il doit respecter le délai de préavis stipulé dans le contrat de location. Si le bail est à durée indéterminée, ce délai est en principe de trois mois, mais peut être réduit à un mois en cas de situation particulière : obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi, etc.
Un autre point essentiel est l’état des lieux de sortie : il doit être réalisé en présence du bailleur ou de son représentant, et permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. S’il y a des dégradations, le bailleur pourra prendre une partie ou la totalité du dépôt afin de payer les frais de remise en état.
Les obligations du propriétaire lors d’une reprise de bail
Le propriétaire a également des devoirs dans le cadre d’une reprise de bail. Il doit notamment respecter le délai de préavis donné par le locataire, et ne peut pas reprendre possession du logement avant la date d’échéance du préavis.
Il doit également veiller à restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés, sauf en cas de retenue justifiée.
La reprise de bail en cas de vente du logement
Si le propriétaire souhaite vendre le logement occupé par le locataire, il doit lui donner congé pour vente. La transmission du congé doit respecter certaines conditions de forme et de délai pour être valide. Le locataire dispose alors d’un droit de préemption : il peut acquérir le bien pour en faire sa résidence principale, aux conditions de la vente envisagée par le propriétaire. Si le locataire n’est pas intéressé, le propriétaire a le droit d’organiser des visites pour la vente, mais il devra s’arranger avec le locataire pour que ces visites ne soient pas trop dérangeantes.
Les situations particulières de reprise de bail
Certaines situations requièrent une attention particulière lors d’une reprise de bail. Par exemple dans le cas d’une colocation, la reprise de bail est plus complexe à gérer. Il se peut également que le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter ou pour y loger un proche, dans ce cas le congé pour reprise doit respecter un certain nombre de conditions pour être valide.
Dans tous les cas, il est important que les deux parties comprennent bien leurs droits et obligations, afin d’éviter tout litige.
Congé et reprise de bail en cas de location en « commune divisée »
Dans le cas d’une location en commune divisée, c’est-à-dire un logement partagé entre plusieurs locataires, la reprise de bail est un peu plus complexe. Chaque locataire dispose de son propre bail avec le propriétaire, et peut donner son congé à tout moment. Dans ce cas, le bailleur doit trouver un nouveau locataire afin de remplacer celui qui part.
Le locataire qui donne son congé doit envoyer une lettre de congé au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit respecter le délai de préavis stipulé dans le contrat de bail, généralement de trois mois (sauf situations particulières).
Quant au propriétaire, il reste tenu aux mêmes obligations que dans le cadre d’une reprise de bail classique. Le transfert du bail à un nouveau locataire doit se faire en respectant les règles légales.
Cession de bail : une alternative à la reprise de bail
Une alternative à la reprise de bail est la cession de bail. Dans ce cas, le locataire cédant (c’est-à-dire celui qui quitte le logement), propose à une tierce personne de reprendre son bail. Pour cela le locataire doit obtenir l’accord du bailleur.
La cession de bail est soumise à des règles spécifiques. Le locataire cédant doit transmettre au nouveau locataire toutes les informations relatives au bail : date d’échéance, montant du loyer, charges… Par ailleurs, le nouveau locataire reprend le bail dans les mêmes conditions que le locataire cédant, y compris le dépôt de garantie.
Cette procédure peut être intéressante dans certains cas, notamment lorsque le locataire souhaite quitter le logement rapidement et que le propriétaire accepte la cession.
Le rôle des agences immobilières lors d’une reprise de bail
Les agences immobilières peuvent jouer un rôle très utile lors d’une reprise de bail. Elles peuvent aider le propriétaire à trouver un nouveau locataire, gérer les visites du logement, s’occuper de la rédaction du nouveau contrat de location et de son enregistrement.
L’agence peut également réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie, une tâche qui est souvent difficile et source de conflit entre le propriétaire et le locataire. L’agence, en tant que tiers impartial, peut assurer que l’état des lieux soit réalisé de manière équitable.
De plus, le propriétaire peut mandater l’agence afin de restituer le dépôt de garantie au locataire sortant, et le récupérer auprès du nouveau locataire.
La reprise de bail, le transfert et la cession : quelles sont les différences ?
La reprise de bail est le terme le plus couramment utilisé, pouvant être confondu avec le transfert et la cession de bail. Pour les trois opérations, il y a la transmission de bail à une autre personne avant la fin du contrat, mais il y a tout de même quelques points qui distinguent la reprise, le transfert et la cession de bail.
Pour la reprise de bail, le propriétaire choisit de donner congé à son locataire afin de reprendre son logement. Dans ce cas, il remet la caution à l’ancien locataire pour en demander une nouvelle au nouvel occupant.
Pour le transfert de bail, le contrat est tout simplement transféré au nouveau locataire et la signature d’un nouveau contrat n’est pas forcément nécessaire.
La cession de bail n’est possible que si le propriétaire donne son accord.
Peu importe la situation, la réussite de cette reprise de bail, même si elle est encadrée par la loi, repose en grande partie dans les discussions et les négociations. Le propriétaire et le locataire actuel devront prendre le temps de discuter de la situation. En cas de décès du locataire, le nouveau bénéficiaire devra directement se présenter au bailleur afin de faciliter les démarches.
The Blog Immobilier 