Qu’est-ce qu’un compromis de vente entre particuliers ?

La signature du compromis de vente est une étape cruciale avant la transaction immobilière. C’est une sorte d’avant-contrat entre le vendeur et l’acquéreur qui garantit que la vente du bien va effectivement se faire. Cet engagement peut être établi devant un notaire ou en privé.

Au jour de l’émargement, ce contrat est accompagné de plusieurs documents et de tous les diagnostics obligatoires concernant la maison. Si vous vous apprêtez à vendre ou à louer votre appartement, cet article vous aidera à comprendre tous les points essentiels pour émarger un compromis de vente.

Définition du compromis de vente

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Connue sous le nom de promesse synallagmatique de vente, le compromis est un accord de principe entre l’acquéreur et le bailleur d’une maison. Pour être plus simple, c’est une sorte d’avant-contrat.

Le vendeur cède son bien à l’acheteur et lui de son côté veut bien l’acquérir. Ce contrat bilatéral formalise dans le marbre toutes les conditions de la vente, garantit de se réaliser, sauf en cas de circonstances exceptionnelles venant des deux parties.

C’est donc un engagement définitif qu’il ne faut jamais prendre à la légère. Vous devez la préparer minutieusement. Selon le Code civil article 1589 : « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ». D’ailleurs, il se diffère de la promesse de vente qui engage uniquement le vendeur.

Les conditions nécessaires à respecter lors de sa rédaction d’un compromis de vente

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Avant de signer ce type de contrat, vous devez savoir qu’il y a certaines conditions et formalités à respecter.

  • Les conditions légales de conclusion du contrat

En premier lieu, le compromis de vente doit remplir les conditions générales d’un contrat proprement dit. Tout d’abord, il y a la capacité juridique à conclure l’accord. Les deux parties ne pourront jamais signer un compromis de vente si l’un d’eux est mineur ou majeur incapable. Pour ce qui est des obligations juridiques proprement dites, il faut en retenir 4 parties : la capacité, l’objet, le consentement et la cause.

Le consentement est une chose essentielle, sans lui, il n’y aura aucun contrat et signature. L’objet est bien évidemment le bien ou le produit mis en vente. En ce qui concerne la clause, il faut avoir une certaine motivation pour pouvoir conclure le contrat. Le compromis de vente mentionne aussi la détermination du prix de vente.

  • Les conditions spécifiques au contrat de vente

Il existe plusieurs conditions morales que les deux parties doivent remplir. Chacun doit avoir une bonne foi avant de signer l’avant-contrat. Si le vendeur ou l’acquéreur ont une mauvaise intention alors le contrat risque d’entraîner un litige.

Lorsque le compromis de vente se porte sur un immeuble bâti, alors un dossier de diagnostic technique est obligatoire et fourni par le vendeur. Ce document est annexé à ce dernier.

Les différents actes qui caractérisent un compromis de vente

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Le compromis de vente peut être signé par un acte sous seing privé ou par un acte authentique devant le notaire. Vous avez le choix, mais la loi impose que ce contrat soit effectué en face d’une personne légale : le notaire. C’est vraiment le cas si le délai entre l’acte définitif et la signature s’élève à plus de 18 mois.

L’acte sous seing privé est un accord passé entre les deux cocontractants sans avoir recours au service d’un notaire. Toutefois, l’intervention d’un autre professionnel légale comme un avocat spécialisé en droit immobilier serait une bonne idée. Si vous décidez d’opter pour cette solution, le compromis de vente doit être original et en plusieurs exemplaires. Cela servira de preuve en cas de litige.

L’acte authentique, par contre, est un accord réalisé devant un notaire. L’avantage de ce principe est que vous bénéficiez de ces conseils. De plus, le compromis de vente peut faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.

Lors de la signature du contrat, l’acquéreur verse une partie de la somme du prix de vente. Ce montant est compris entre 5 à 10 % et est appelé dépôt de garantie. Cet argent sera imputé sur le prix de vente lorsque l’acquéreur aura signé l’acte définitif de vente. Le bailleur conservera ce document et il pourra l’utiliser en cas de défaillance de l’acheteur.

Les démarches indispensables avant la signature du compromis de vente

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Voici les étapes à réaliser avant de signer cet avant-contrat important et indispensable avant la vente d’un bien immobilier.

  • À quel moment signer le contrat ?

Le compromis de vente se profile au moment où les deux parties se mettent d’accord sur le prix et sur le produit à vendre. En d’autres termes, la signature peut être effectuée une fois que l’offre d’achat a été acceptée, à l’écrit ou à l’oral par le futur acheteur.

  • Les préparations de la signature du compromis de vente

Cette étape de préparation est indispensable. Au début, vous fixez à l’avance un rendez-vous chez le notaire, car ce dernier est toujours peu disponible. De plus, vous aurez quelques semaines d’attentes avant qu’il accepte votre demande.

Ce délai sera nécessaire pour anticiper les diverses clauses et autres conditions en rapport avec le contrat. Durant tout ce temps, vous pourrez réunir tous les documents nécessaires qui figureront dans l’annexe du compromis comme les diagnostics immobiliers et les dossiers relatifs à la copropriété.

  • Le délai exact entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente proprement dit

Lorsque les deux parties auront signé le compromis de vente, il y aura un délai normal qui s’écoule jusqu’à l’acte de vente proprement dit. Vous pouvez préciser une date-butoir dans le contrat. En pratique, vous aurez environ 2 à 6 mois d’attente entre ces deux procédures. La durée moyenne est de 3 mois.

Pour ne pas perdre votre temps, vérifiez toutes les clauses suspensives, tel que l’obtention du prêt, les hypothèques liées à la maison, ou encore le purge du droit de préemption. Vous pouvez aussi prévoir la concrétisation d’une transaction immobilière.

Le contenu du compromis de ventre

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Le compromis de vente doit contenir certaines informations pour qu’il soit valable. L’identité complète de l’acheteur et du vendeur doit être précisée. Il mentionne les informations relatives au bien immobilier comme l’adresse exacte, la description, l’origine de propriété, les servitudes et les hypothèque, le cas échéant sans oublier le prix de vente.

L’avant-contrat précise également la date de signature de l’acte de vente définitif, les modalités de financement du bien, les éventuelles conditions suspensives, le diagnostic du bien et le règlement de copropriété si le logement est en copropriété.

Pour éviter de vous perdre dans les démarches, mieux vaut faire appel à un professionnel. Ainsi, vous ne passerez pas à côté d’une mention importante. Si c’est le cas, cela entraîne la nullité du contrat.

La signature de ce document devant un notaire est-elle obligatoire ?

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Généralement choisi par le vendeur, ce professionnel rédige le contenu du compromis de vente. Il donne aussi des conseils intéressants si vous voulez vous-même écrire les clauses particulières du contrat. Et enfin, l’un de ses devoirs est d’effectuer la vérification de toutes les pièces annexées.

Il déclare les informations non conformes ou non valides. Dans certaines situations, le futur propriétaire peut avoir proposé son notaire. Si l’occasion se présente, ces deux officiers publics travailleront côte à côte. Chacun représentera les intérêts de son client.

Si vous ne procédez pas par cette formalité authentique, vous serez alors libéré de l’engagement de ce professionnel de la justice. D’ailleurs, un compromis de vente sous blanc-seing peut engendrer de graves conséquences. Vous pourrez avoir plusieurs litiges ou omissions de nature qui compromettent la sécurité de la transaction.

Une fois que l’avant-contrat est signé, le vendeur et l’acheteur sont engagés. D’après l’article 1589 du Code civil : « la promesse de vente vaut vente ». Ensuite, il faut prévoir la part du paiement du prix du bien et les frais de notaire.

S’il s’agit d’un acte authentique, la signature du compromis de vente doit se faire devant un notaire ou un huissier. Les deux parties peuvent aussi confier la rédaction de ce document à un simple agent immobilier. Quand le bailleur et l’acquéreur demandent l’intervention d’un officier public, ce dernier s’occupe de toutes les formalités nécessaires.

Les autres documents à joindre avec ce contrat

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Depuis 2015, la loi Alur a imposé une liste de documents obligatoire à fournir avec le compromis de vente. Ces dossiers sont utiles pour le futur acheteur. Ils permettent de connaître l’état général du bien immobilier. De la sorte, il sera préservé des mauvaises surprises une fois qu’il aura acheté le logement.

D’abord, il y a les divers diagnostics obligatoires qui concernent le domaine. Ce sont les diagnostics plomb, amiante, DPE, termites, installation de gaz et d’électricité de plus de 15 ans et assainissement non collectif.

S’il s’agit d’une maison située dans une copropriété, dans ce cas, ces imprimés seront accompagnés de tous les documents concernant la situation financière exacte de la copropriété, expliquant le fonctionnement de l’organisme ainsi que les dossiers relatifs à l’état de l’immeuble.

Ces documents doivent être à jour au moment de la signature du compromis de vente. Il pourrait y avoir un report du délai de rétraction venant de l’acheteur dans le cas où l’une de ces annexes ne se serait pas présentée au jour J.

Qu’est-ce que la rétraction ?

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Depuis le mois d’août 2015, l’acheteur non professionnel est protégé par une loi qui lui accorde un délai de 10 jours pour se rétracter. Il bénéficie de ce droit sans se justifier. Seulement, cette rétraction n’est valable qu’à un acquéreur-personne physique et non à une société.

S’il l’exerce, il récupère toutes les sommes versées comme dépôt de garantie dans un délai de 21 jours. Durant tout ce temps, l’acheteur doit faire part de sa décision au propriétaire en rédigeant une lettre recommandée avec accusé de réception. De ce fait, le compromis de vente tombe à l’eau.

Au-delà de cette durée, les deux parties sont tenues par le contrat et ne peuvent plus revenir en arrière. En principe, une fois la date de rétraction est expirée, le bailleur ne peut plus renoncer à la vente. De plus, à la date d’expiration du compromis de vente, chacun a l’autorisation de demander la vente forcée du logement.

Ils peuvent aussi réclamer la résolution de la promesse de vente. Au cas où le dernier jour du délai tomberait un jour férié, il sera repoussé au premier jour ouvrable de la semaine suivante.

Les clauses nécessaires au compromis de vente

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Le compromis de vente est toujours suivi de clauses suspensives et autres conditions négociables. Lorsque vous les anticipez, vous serez plus sécurisé sur la transaction. Ils protègent l’acheteur et le vendeur, et permettent d’éviter les impasses si par malheur des choses imprévues surviennent. Voici les principales clauses courantes du compromis de vente.

  • Les clauses suspensives

Les clauses suspensives sont des clauses résolutoires. La plus répandue est celle de l’octroi du prêt immobilier afin de financer l’achat de la maison. Ensuite, il y a la réalisation d’une vente immobilière, l’absence de préemption de la mairie ou du locataire qui occupe actuellement le logement, le manque de servitude, l’obtention d’un permis de construire, la purge des hypothèques par le vendeur, etc.

  • Les autres clauses à négocier

À part les clauses suspensives, il y a aussi d’autres éléments qui peuvent être négociés dans un compromis de vente à savoir la date de la vente, le délai de rétractation, l’indemnité de mobilisation ou le dépôt de garantie, la répartition des charges en cours et la date de jouissance de propriété.

La durée maximale d’un compromis de vente

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En général, la durée de validité de l’avant-contrat est valable jusqu’à la date-butoir prévue au contrat. Pour les clauses suspensives, l’obtention d’un prêt requiert un délai de 2 mois. Par contre, la préemption par la mairie ne dure pas trop longtemps, environ 3 mois. Et enfin, pour la clause de vente immobilière, sa validité est de 6 mois.

Quelques fois, il arrive que l’une des deux parties désire repousser la signature de l’acte authentique. Si la demande est acceptée, un avenant sera signé d’un accord commun afin de fixer la nouvelle date-butoir.

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