L’acte sous seing privé est un document juridique signé entre deux personnes. Comme tous les contrats, il formalise un accord financier, un engagement avec un particulier ou une entreprise. À l’opposé de l’acte authentique, la signature de ce contrat se fait librement, sans avoir recours à une institution ou à un officier public.
Cependant, il implique la présence d’un avocat pour l’encadrement juridique. Au premier abord, l’acte sous seing privé parait très simple à mettre en œuvre, pourtant, il n’est pas toujours dépourvu de quelques formalités administratives. Voici les détails concernant ce sujet.
Définition générale
Vous vous demandez sûrement qu’est-ce qu’un acte sous seing privé ? En fait, il s’agit d’un acte juridique écrit par les deux intervenants ou leurs mandataires, sans l’intervention d’un notaire ou d’un huissier. Ce document n’est soumis à aucun formalisme sauf la signature. Le terme « sous seing » est un terme juridique qui veut dire « sous signature privée ».
La plupart des contrats signés dans la vie quotidienne sont des actes sous seing privé comme les conventions de vente, de location, d’assurance, de prêt, etc. D’ailleurs, les statuts constitutifs d’une entreprise sont aussi un acte sous seing privé. Contrairement à l’acte authentique, ce dernier n’a pas force exécutoire.
Le créancier doit intenter un procès. Pour authentifier la date de signature, adressez-vous auprès du Service des Impôts des Entreprises de votre ville. Cela permet d’éviter les faux et postdates.
Acte authentique ou acte sous seing : la différence
L’acte sous seing privé est totalement à l’opposé de l’acte authentique. Cette deuxième option fait intervenir la signature d’une autre personne : un notaire ou un huissier de justice. De plus, le contrat comporte un bon nombre de parties. La date de la signature de l’acte authentique est incontestable et publique puisqu’il est directement enregistré auprès d’un registre officiel à savoir celui de publicité foncière ou du service des impôts des entreprises.
Lorsque vous décidez de vendre votre bien immobilier, les deux parties doivent établir un compromis de vente qui sera accompagné d’une promesse de vente et d’une promesse d’achat. Ce document témoigne l’accord du vendeur et de l’acheteur sur le prix, les modalités et les délais entre l’offre d’achat. À ce stade, la présence d’un notaire n’est pas obligatoire, mais nécessaire.
Ce professionnel vous donnera des conseils judicieux sur les divers dossiers et diagnostics immobiliers à réunir. En effet, ces documents sont devenus très complexes depuis l’application de la loi ALUR en 2014. Néanmoins, vous pouvez aussi faire appel au service d’un agent immobilier. Il vous aidera dans la préparation du compromis de vente.
Si vous réalisez un compromis de vente sans un officier public, en optant pour un acte sous seing privé, les deux parties doivent alors vérifier minutieusement tous les documents comme le ferait un notaire. Par exemple, l’acquéreur peut jeter un coup d’œil sur la version originale de l’acte de propriété du bailleur. Ce dossier est généralement remis par le notaire après une vente immobilière.
Comment rédiger un acte sous seing privé en général ?
Par rapport à l’acte authentique, le formalisme d’un acte sous seing privé est plutôt allégé. Il n’y a aucune forme imposée par la loi en ce qui concerne le contenu de cette forme de contrat. Vous devez tout simplement être précis et clair dans les modalités d’exécution du contrat. Toutefois, ce document doit comporter un minimum d’information, mais bien détaillé pour le rendre recevable.
Il faut que la signature des deux parties y soit figurée. N’oubliez pas de mettre la date de rédaction du contrat ainsi que la somme exacte à payer en cas de reconnaissance de dette. Pour être plus précis, mentionnez en chiffres et en lettres, de préférence, écrites à la main de celui qui souscrit à l’engagement.
Soyez vigilant lorsque vous rédigez un acte sous seing privé, et particulièrement pour une reconnaissance de dettes. Si vous avez les moyens, mieux vaut avoir recours à un acte authentique pour ce genre d’accord. Cela permet d’éviter certaines complications face à la justice.
L’acte sous seing privé est-il souhaitable dans une transaction immobilière ?
L’acte sous seing privé peut intervenir lorsque deux personnes effectuent une transaction immobilière. Qu’il s’agisse d’un achat ou d’une location, il est envisageable lors d’un compromis de vente, plus précisément lors de la signature et de la rédaction de ce document. Si vous n’engagez pas un officier public, vous devez prendre en compte l’ensemble des clauses qui unissent les deux parties.
En général, il s’agit des clauses en matière de financement, de prêt immobilier, d’acompte ou encore de remise des clefs. Il concerne également d’un acte sous seing privé s’il est signé dans une agence immobilière.
Les situations qui nécessitent un acte sous seing privé
Il existe plusieurs situations au quotidien qui utilise l’acte sous seing privé. Il peut prendre la forme d’un testament olographe, d’un contrat de vente ou de location, d’une reconnaissance de dette, d’un constat amiable, de dégât des eaux, d’un compromis de vente immobilier, la création d’une SCI, la reconnaissance de dette, le compromis de vente et bien d’autres encore.
- Le testament olographe
C’est l’une des quatre formes de testament, le moins cher et le plus simple. Sa spécificité : il est rédigé directement par l’auteur ou le testateur en question. Toutefois, le testament olographe doit être transcrit soigneusement avec une signature à la fin du document. Il doit contenir une date bien claire, sans quoi, il n’aura aucune valeur juridique.
- La reconnaissance de dette
Pour éviter les conflits ultérieurs et se mettre en règle avec l’administration fiscale, il est conseillé de rédiger une reconnaissance de dette. Si vous avez prêté une somme d’argent supérieur à 760 euros, cette formalité est obligatoire. Le débiteur s’engage à payer au créancier une part du montant qu’il a emprunté. C’est un acte juridique qui peut être établi sous seing privé ou devant un notaire. Ainsi, le client doit inévitablement rembourser sa dette. D’ailleurs, ce document simplifie les démarches en cas de litige.
- La création d’une Société Civile Immobilière
Le terme Société Civile immobilière (SCI) regroupe toutes les sociétés civiles qui possèdent un objet immobilier tel que les sociétés civiles de placement immobilier, de construction ou d’attribution. Il désigne aussi l’ensemble des sociétés civiles propriétaires d’immeubles destinés à la location. La création d’entreprises nécessite l’élaboration d’un acte sous seing privé. Ensuite, il doit être enregistré auprès de la recette d’impôt.
- Le compromis de vente
C’est un avant-contrat qui précède la transaction immobilière. Idéalement, il se fait chez le notaire puisque la somme d’argent en cause est très importante. Cependant, il est tout à fait possible de l’exécuter sous seing privé dans une agence immobilière, par exemple.
Les avantages et les inconvénients de l’acte sous seing privé
Le premier avantage de ce type de contrat est sa réalisation. En effet, l’exécution d’un acte sous seing privé est plus simple donc moins coûteuse qu’un acte notarié. Cette baisse de prix s’explique par les formalités qui sont allégées. Vous n’avez pas à payer les honoraires de l’officier public.
Par contre, en cas de litige, l’acte authentique a beaucoup plus de valeur que l’acte sous seing privé. La première version est plus difficile à contester et offre une sécurité juridique. Ainsi, si vous faites un contrat qui met en jeu une valeur importante, mieux vaut engager un notaire pour se protéger en cas de litige.
La valeur juridique de l’acte sous seing privé
L’acte sous seing privé ne présente aucune « force exécutoire ». En d’autres termes, il ne peut pas exiger les deux intervenants à respecter leurs accords. Si jamais, l’un des intervenants est victime de préjudice alors il doit passer auprès d’un juge. De cette manière, il obtiendra un jugement d’exécution de l’acte. Sachez que ce document n’offre aucune garantie de son origine. Pour qu’il puisse servir de preuve, il faut que la personne qui a signé l’accord reconnaisse son action.
En d’autres termes, seul le juge pourra forcer l’exécution de l’acte sous seing privé en nommant un huissier. Ainsi, ce qui fait la plus grande différence entre ces deux actes juridiques est l’application de la force exécutoire. Avec un acte authentique, le vendeur peut solliciter la collaboration d’un huissier.
Il est tout à fait possible d’enregistrer un acte sous seing privé chez un officier public. Dans ce cas, ce document bénéficie d’une force exécutoire. Le coût de cet enregistrement est variable en fonction de l’objet du contrat. Faites tout de même attention, les deux parties peuvent déclarer certaines informations au Trésor public, particulièrement en cas de reconnaissance de dette.
La valeur juridique de l’acte authentique
L’acte authentique est une sorte de convention rédigée par un officier public. Le passage chez le notaire est obligatoire lors d’un acte de mariage, de donation, de testament authentique ou encore d’acte de vente immobilière. Tous ces documents ont une valeur juridique plus importante et supérieure à celle d’un acte sous seing privé. Ils bénéficient d’une date certaine, d’une force exécutoire et d’une force probante.
- La date certaine
Seul l’acte authentique délivre une date exacte au document. Cependant, si l’acte sous seing privé est visé dans un acte authentique lors d’une offre d’achat ou d’un compromis de vente cité dans l’acte de vente définitif alors il bénéficie aussi d’une date certaine. Il en est de même s’il est enregistré auprès d’un notaire comme le cas d’un testament olographe.
- La force exécutoire
Lorsqu’il y a un non-respect de l’une des obligations issues de l’acte, l’acte authentique peut exécuter une mesure stricte face à ce problème. Il permet d’éviter d’engager une longue procédure devant le tribunal afin d’obtenir une décision d’exécution des obligations.
- La force probante
L’acte authentique est une preuve en soi contrairement à l’acte sous seing privé qui ne fait foi que jusqu’à preuve contraire. D’ailleurs, selon l’article 1373 du Code civil, les parties concernées peuvent désavouer leurs écritures ou signatures. Il faudra comparer les écritures en demandant l’aide d’une expertise graphologique afin de s’assurer de l’identité véritable de l’auteur du document.
L’acte d’avocat renforce l’acte sous seing privé
Depuis 2011, plus précisément dans la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011, l’acte d’avocat est apparu entre l’acte sous seing privé et l’acte notarié. Cette loi instaure le contreseing d’un acte sous seing privé par un avocat. Ce professionnel peut contresigner un contrat entre entreprises dans les domaines bien définis et entre particuliers. Il intervient aussi dans le cautionnement, le contrat de bail, de travail, la transaction entre employeur et salarié, la cession de parts sociales d’une SARL, la rédaction de statut d’une SAS et la reconnaissance de dette.
Sa signature donne une force probante au document et atteste que les deux parties ont signé le document en connaissance de cause. En contresignant, l’avocat prouve aussi qu’il a informé les intervenants des conséquences juridiques en rapport avec leurs engagements. D’ailleurs, l’article 1374 du Code civil stipule que l’acte :« fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause ».
Les éléments qui composent la rédaction d’un acte sous seing privé pour un compromis de vente ?
Un compromis de vente sous seing privé doit impérativement afficher les coordonnées exactes de chaque partie concernée, sans oublier de préciser la situation matrimoniale des deux intervenants.
Il doit contenir l’identification exacte du bien y compris le niveau du cadastre, la surface, le plan de financement de l’acheteur avec tous les montants concernés, le prix de vente et la répartition des travaux en cas d’immeuble en copropriété.
N’oubliez pas de mettre le délai maximal en énonçant la date de la signature de l’acte définitif. Les conditions suspensives éventuelles comme l’octroi d’un prêt immobilier doivent également y être affichées. Et pour terminer, mettez-y le montant et les modalités de versement de l’indemnité d’immobilisation.
C’est le pourcentage compris entre 5 à 10 % de la valeur exacte du prix de vente. Ensuite, cette somme d’argent doit obligatoirement être déposée dans un compte bloqué auprès d’un notaire. Le vendeur bénéficiera de cette somme, une fois que le délai de rétraction de 10 jours est achevé et à condition que l’acheteur ne change pas d’avis.
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